오피스 분양 계약 주체는 누구인가요? 분양상담사 가능 여부

Question

지산은 아니고 라이브 오피스라고 분양을 했는 데, 합의해지 하려고 시행위탁사에 문의하니 분양상담사가 시행사나 시공사와 공식 계약을 맺은 게 아니기 때문에 이 건은 나와 분양상담사 개인 간의 거래라 해지 절차가 따로 없어 안내가 불가하다는 건데요. 저 말이 맞나요? 시공사가 짓고 시행사가 분양하고 수탁사가 돈을 맡아놓는 걸로 알고 있었는 데 아닌가요? 계약서에는 시행수탁사 A 시공사 B 시행위탁사 C 와 본인이 적혀 있습니다. 분양상담사와는 개인친분이 없었고, 모델하우스 앞에 아주머니가 모델하우스 구경하고 가라고 해서 갔다가 거기에서 처음 알게됐고 계약까지 전과정 모델하우스에서 했습니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님께서는 라이브 오피스를 분양받으신 후 합의해지를 요청하셨으나 시행위탁사로부터 거절당한 상황입니다. 시행위탁사 측은 분양상담사가 자신들과 공식 계약을 맺지 않았으므로 이 건은 의뢰인님과 상담사 간의 개인 거래라며 해지 절차가 존재하지 않는다고 주장하고 있습니다. 이에 의뢰인님께서는 시행사 측의 주장이 사실인지 여부와 계약서상 명시된 당사자 관계를 근거로 법적 대응이 가능한지에 대해 문의하셨습니다.

[해결 방법]
■ 시행위탁사의 주장은 법적 근거가 전혀 없는 명백한 허위 사실입니다. 계약서상 시행수탁사 시행위탁사 시공사가 계약 당사자로 명확히 기재되어 있고 의뢰인님께서 모델하우스 내에서 계약을 체결하셨다면 이는 개인 간 거래가 아닌 시행사와의 정식 분양계약입니다. 분양상담사가 시행사의 용인 하에 모델하우스에서 분양 업무를 수행했다면 민법상 표현대리 법리나 사용자 책임 법리에 따라 시행사는 그 계약에 대한 전적인 책임을 져야만 합니다.
■ 의뢰인님께서는 방문판매 등에 관한 법률에 따른 청약철회권을 행사하여 계약을 무효화할 수 있는 강력한 법적 권리가 있습니다. 길거리에서 이루어진 호객 행위를 통해 모델하우스로 유인되어 계약을 체결한 경우 방문판매법이 적용될 가능성이 매우 높습니다. 이 법이 적용되면 의뢰인님께서는 위약금 없이 계약을 철회하고 납입한 계약금 전액을 반환받으실 수 있습니다.
■ 시행사가 해지 절차가 없다고 거짓으로 안내하며 청약철회를 방해한 행위 역시 위법합니다. 이는 소비자를 기만하여 계약 유지를 강요하는 행위로 볼 수 있으며 이에 대한 별도의 법적 책임을 물을 수도 있습니다. 현재 시행사는 조직적으로 책임을 회피하고 있으므로 의뢰인님 혼자서 대응하기에는 한계가 있을 수밖에 없습니다.
■ 저희는 의뢰인님과 유사한 분양 계약 해제 사건을 다수 해결하여 계약금을 반환받게 한 경험이 풍부합니다. 계약 14일내 내용증명을 발송하여 시행사를 강력하게 압박하고 협상의 우위를 점하는 것이 시급합니다.

홍현필 변호사 · Answer

1.분양 계약의 법적 주체와 효력 범위
분양 계약서상 명시된 시행수탁사 A와 시공사 B 그리고 시행위탁사 C가 계약의 법적 당사자입니다. 분양상담사는 이들로부터 업무를 위탁받아 분양을 보조하는 자에 불과하며 독립적인 계약의 주체가 될 수 없습니다. 계약서에 상담사 개인의 이름이 아닌 법인들이 날인되어 있고 대금이 수탁사 계좌로 입금되었다면 그 계약은 명백히 해당 법인들과 체결된 공적 거래입니다. 따라서 상담사와의 개인적 거래라는 시행위탁사의 주장은 법률적으로 성립할 수 없는 책임 회피성 발언입니다.

2.시행위탁사의 주장에 대한 법리적 검토
모델하우스라는 공신력 있는 장소에서 상담사가 계약을 유도하고 모든 절차를 진행했다면 민법 제756조에 따른 사용자 책임이나 표현대리 법리가 적용될 여지가 매우 큽니다. 시행사가 분양대행사를 통해 상담사를 활용했더라도 실질적인 관리와 감독하에 분양이 이루어졌다면 그 행위의 효과는 시행사와 수탁사에게 직접 귀속됩니다. 상담사와 시행사 간의 내부적인 공식 계약 유무는 선의의 제3자인 귀하에게 대항할 수 있는 사유가 되지 않습니다.

3.계약 해지 대응을 위한 법적 근거
합의해지를 거부하며 상담사 개인의 책임으로 돌리는 행태는 부당하므로 계약서상의 해지 조항을 근거로 시행위탁사와 수탁사에 정식 통지문을 발송해야 합니다. 특히 수탁사 A에 분양대금이 납부되었다면 이는 신탁법에 따라 보호받아야 할 자금이므로 계약 해지 사유 발생 시 반환 의무 역시 법적 절차에 따라 검토되어야 합니다. 상담사를 통해 계약 전 과정이 모델하우스 내부에서 정상적으로 진행되었다는 사실을 강조하며 시행사 등에 법적 책무 이행과 관리 책임을 강력히 요구하십시오.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 라이브 오피스 분양계약을 모델하우스에서 체결하셨고, 계약서에는 시행수탁사, 시공사, 시행위탁사와 의뢰인님이 당사자로 기재되어 있습니다. 이후 해지를 문의하니 분양상담사와의 개인 거래라 절차 안내가 불가하다는 답변을 받으신 상황으로 보입니다. 분양 구조와 책임 주체가 헷갈리실 수밖에 없고, 일방적 안내로 많이 당황스러우셨을 마음 충분히 공감합니다.

[의견]
계약의 당사자는 원칙적으로 계약서에 기재된 자입니다. 상담사는 통상 대행 또는 대리인에 불과하므로, 모델하우스에서 사업장 명칭과 홍보물을 사용해 계약을 체결했다면 표현대리 책임이 성립할 여지가 큽니다(민법 제125조, 제126조). 상담사의 허위·과장 설명이 있었다면 사업자는 사용자책임을 질 수 있습니다(민법 제756조). 따라서 개인 간 거래라는 주장은 일반적으로 받아들이기 어렵습니다. 해지는 계약서의 해제·해지 조항을 우선 따르고, 중요한 사항의 허위·미고지나 착오·기망이 있었다면 취소 주장도 가능합니다(민법 제109조, 제110조). 납입금이 수탁사 계좌로 처리되었다면 환급 청구의 상대방에 포함됩니다. 지금은 계약서 원본과 직인·서명, 영수증, 상담 과정 자료를 확보하시고, 시행수탁사와 시행위탁사(필요시 시공사)에게 내용증명으로 해지 및 환급을 요구하실 것을 권합니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 쉴드 이진훈 변호사 올림

김영호 변호사 · Answer

1. 분양계약의 당사자 관계
귀하의 분양계약서에 시행수탁사 A, 시공사 B, 시행위탁사 C가 명시되어 있다면, 이들이 공식적인 계약 당사자입니다. 분양상담사는 시행사 측에서 고용하거나 분양대행사에 소속되어 분양업무를 수행하는 자로서, 시행사 등의 대리인 또는 사용인의 지위에 있습니다. 따라서 "분양상담사와의 개인 간 거래"라는 시행위탁사의 주장은 명백히 잘못된 것입니다. 판례도 분양대행사 직원의 행위에 대해 시행사가 책임을 진다고 판시하고 있습니다.

2. 시행사 등의 책임
모델하우스는 시행사 측이 분양을 위해 설치·운영하는 공식 시설이며, 그곳에서 근무하는 분양상담사의 행위는 시행사 등에 귀속됩니다. 민법상 사용자책임 또는 표현대리 법리에 따라, 분양상담사를 통해 체결된 계약은 시행사 등과 귀하 사이의 정식 계약으로 인정됩니다. 시행위탁사 C는 계약서상 당사자로 명시되어 있으므로, 계약 해지 등 모든 절차에 대해 안내하고 처리할 의무가 있습니다.

3. 라이브 오피스 관련 쟁점
라이브 오피스는 업무시설이지만 주거형으로 홍보되는 경우가 많습니다. 만약 분양 당시 주거 가능, 전입신고 가능 등으로 설명받았으나 실제로는 불가능한 경우, 이는 중요한 사항에 대한 기망 또는 착오에 해당할 수 있습니다. 판례는 이러한 경우 계약 취소 또는 손해배상을 인정하고 있습니다.

4. 대응방안
먼저 시행위탁사에게 내용증명으로 합의해지 또는 계약 취소 의사를 명확히 통보하시기 바랍니다. 시행사 측이 계속 책임을 회피한다면, 분양대금 반환 청구소송 또는 손해배상 청구를 검토해야 합니다. 필요시 분양대금에 대한 가압류 신청도 가능합니다. 계약서, 분양 홍보자료, 상담 내용 등 모든 증거를 확보하시고, 전문 변호사의 조력을 받아 체계적으로 대응하시길 권장합니다.

이보람 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 초율입니다. 정식 모델하우스에서 계약서를 썼는데 개인 간 거래라니, 시행사의 황당한 궤변에 얼마나 기가 막히셨을지 짐작이 갑니다. 책임을 회피하기 위해 분양상담사를 '꼬리 자르기' 하려는 전형적인 수법입니다.

결론부터 말씀드리면, 시행사의 주장은 법적으로 성립할 수 없는 허위 주장으로 보입니다. 작성하신 분양 계약서에 시행위탁사(C), 시행수탁사(A), 시공사(B)의 법인 인감이 날인되어 있다면, 이는 명백히 회사와 의뢰인님 간의 법률 행위입니다. 상담사는 회사의 업무를 대행하는 '이행보조자'이거나 대리인으로 간주되므로, 민법상 사용자 책임 또는 표현대리 법리에 따라 회사가 상담사의 행위에 대해 전적으로 책임을 져야 합니다. 더구나 모델하우스라는 공식적인 장소에서 계약이 이루어졌다면 회사의 관여를 부인할 수 없습니다. 따라서 합의 해지 권한은 당연히 계약 당사자인 시행사에 있으며, 이를 개인 거래로 치부하는 것은 명백한 위법으로 보여집니다.

분양 계약서에 찍힌 도장이 상담사 개인 도장이 아닌 시행사와 신탁사의 법인 인감임을 확인하고, 이를 사진 찍어 두세요.

시행사와 신탁사에 내용증명을 보내 "공식 모델하우스에서 귀사의 명의로 체결된 계약이므로, 상담사 개인 거래라는 주장을 철회하고 해지 협의에 응하라"고 강력히 촉구하세요.

또한, 방문판매법에 대한 계약철회가 가능할듯 하여 전문가와의 상담이 필요해 보입니다.

초율은 '해결을 원하는 분'과 함께합니다. 추가적으로 궁금한 것이 있으시면 상담신청 해주세요.