토지거래허가지역 아파트 매수 후 전세입자 문제 해결 방법

Question

토지거래허가지역 내에 있는 아파트를 매수 했습니다. 전 매수자이고요.
그런데 전세입자가 갈곳이 없다며, 잔금을 치르는 날까지도 집을 비우지 않고 나가지도 않습니다.
그래서 전세입자가 나가지 않았기 때문에 잔금은 주인에게 주지 않았습니다.(이것도 법 적으로 문제가 되나요?, 잔금 일자에 전세입자가 나가지 않아도 꼭 잔금일에 잔금을 지불해야하나요?)
그리고 구청에서 전세입자가 나가지 않아도 계약의 매수자에게 토지 강제이행금이 나온다고 하는데, 이게 맞는 말인가요?
정말 아파트 아파트 매수자에게 토지 강제이행금이 나오나요?

홍현필 변호사 · Answer

1.잔금 지급 거절의 법적 정당성 확인
매매계약에서 매도인의 부동산 인도 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 민법 536조에서 규정한 동시이행 관계에 해당합니다. 매도인이 전세입자를 명도하여 완전히 비워진 상태로 부동산을 인도하지 못한다면 매수인은 당연히 잔금 지급을 거부할 수 있는 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다. 따라서 세입자가 퇴거하지 않은 상황에서 잔금을 지불하지 않은 행위는 법률적으로 정당하며 채무불이행에 따른 책임을 지지 않습니다. 오히려 잔금을 전액 치를 경우 명도 책임이 매수인에게 전가될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2.토지거래허가구역 내 이행강제금 부과 법리
부동산 거래신고 등에 관한 법률 18조에 의거하여 토지거래허가를 받은 매수인은 허가받은 목적대로 해당 토지를 이용할 의무를 지게 됩니다. 주택의 경우 원칙적으로 2년 동안 실거주를 해야 하며 이를 위반할 시 관할 구청은 동법 25조에 따라 이행명령을 내립니다. 만약 정해진 기간 내에 이행하지 않는다면 취득가액의 10퍼센트 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 중요한 점은 이행강제금의 부과 대상은 소유권을 취득한 현재의 매수인이라는 사실입니다. 세입자가 나가지 않아 실거주를 못 하는 사정은 행정청 입장에서 정당한 사유로 인정되지 않을 가능성이 큽니다.

3.매수인의 실무적 대응 및 주의사항
소유권 이전 등기를 완료하기 전까지는 이행강제금이 부과되지 않으나 잔금을 치르고 등기를 마치는 순간부터 거주 의무가 발생합니다. 매도인에게 계약상 의무 위반을 근거로 신속한 명도를 독촉하고 만약 이행이 불가능하다면 계약 해제 및 손해배상 청구를 검토해야 합니다. 세입자가 거부한다는 이유로 명도가 지연되어 발생하는 이행강제금이나 추가 비용은 모두 매도인의 귀책 사유로 볼 수 있습니다. 구청에서 언급한 강제이행금은 실거주 의무 위반 시 매수인에게 청구되는 것이 맞으므로 명도 문제가 완벽히 해결될 때까지 소유권 이전을 보류하는 것이 법률적으로 가장 안전한 선택입니다.

이시완 변호사 · Answer

안녕하십니까, 서울대 법학과 & 대형로펌 출신 이시완 변호사입니다.

내 집 마련의 꿈을 안고 매수하셨는데 예기치 못한 세입자 문제로 곤란을 겪고 계시는 상황에 깊은 위로의 말씀을 드립니다.

말씀주신 내용으로 판단하건대, 의뢰인님께서는 동시이행항변권으로 잔금 지급을 유보할 수 있으며, 이행강제금 부과에 대해서도 적극적으로 대응할 수 있습니다.

부동산 매매계약상 매도인의 목적물 인도의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 전세입자가 퇴거하지 않아 아파트를 인도받을 수 없는 상황이라면, 의뢰인님께서 잔금 지급을 거절하신 것은 정당한 권리 행사입니다. 다만 매매계약서에 '전세 승계' 또는 '임차인 있는 상태로 인수' 등의 특약이 있는지 반드시 확인하셔야 합니다. 특약이 없다면 매도인에게 내용증명을 발송하여 인도 완료 시 즉시 잔금을 지급하겠다는 의사를 명확히 전달하시기 바랍니다.

토지거래허가구역 내 부동산 매수자는 실거주 의무를 부담하며, 이를 위반하면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 그러나 현재 의뢰인님은 아직 잔금을 지급하지 않아 법적 소유자가 아니므로 원칙적으로 이행강제금 부과 대상이 아닙니다. 설령 향후 소유권을 취득하더라도 불가피한 사정임을 관할 구청에 적극 소명하면 제재 유예 또는 감경될 수 있습니다. 매도인에게 인도를 촉구한 내용증명, 전세입자와의 협의 경과 등을 증빙자료로 제출하시기 바랍니다. 다만, 보다 정확한 결론을 말씀드리기 위하여는 매매계약서, 전세입자의 계약갱신청구권 행사 여부 등을 질문드려야 할 것으로 보입니다.

저는 대형로펌에서 근무하며 수많은 부동산 관련 사건을 진행했고, 매수인에게 유리한 결과를 이끌어냈습니다. 비슷한 사건을 다수 경험한 변호사로서 의뢰인님의 상황을 잘 알기에, 상담 신청해주시면 최소 단위만 예약해주시더라도 제한시간 이상 충분한 답변을 드리고자 합니다.

지금은 막막하고 답답하시겠지만, 경험이 많은 변호사의 조력을 받으신다면 분명 유리한 결과를 얻으실 수 있을 것입니다.

김영호 변호사 · Answer

1. 잔금 지급 및 전세입자 퇴거 문제
매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행 관계에 있습니다. 판례에 따르면, 매도인이 목적물을 인도할 의무도 동시이행 관계에 포함됩니다. 전세입자가 퇴거하지 않아 아파트를 인도받을 수 없는 상황이라면, 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있는 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다. 다만 매매계약서에 특약사항이 있는지 확인이 필요하며, 계약상 잔금일에 전세입자가 퇴거하기로 약정되어 있었다면 매도인의 채무불이행에 해당할 수 있습니다.

2. 토지거래허가 및 이행강제금 부과 문제
토지거래허가구역 내 토지거래는 허가를 받아야 하며, 허가 후 일정 기간 내에 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. 부동산거래신고법에 따르면 토지이용의무를 이행하지 않을 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 그러나 이행강제금은 토지거래허가를 받은 후 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 않은 경우에 부과되는 것으로, 단순히 전세입자가 퇴거하지 않았다는 사유만으로는 매수인에게 이행강제금이 부과되지 않습니다. 아직 잔금을 지급하지 않아 소유권을 취득하지 못한 상태라면 더욱 이행강제금 부과 대상이 아닙니다.

3. 대응방안 및 권고사항
우선 매매계약서의 특약사항과 전세입자 퇴거 관련 약정을 확인하시기 바랍니다. 매도인에게 내용증명으로 전세입자 퇴거 및 아파트 인도를 촉구하고, 이행하지 않을 경우 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있음을 통지하는 것이 필요합니다. 토지거래허가 관련 이행강제금 부과 통지를 받으셨다면 그 내용을 정확히 확인하고, 부당한 처분이라면 이의신청이나 행정소송을 검토해야 합니다. 복잡한 법률관계가 얽혀 있으므로 계약서 검토, 매도인과의 협상, 행정청 대응 등을 위해 변호사의 조력을 받으시길 권장합니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요. 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다.

문의 주신 사안은 토지거래허가지역이라는 행정적 규제와, 매매계약상 인도 문제, 임차인의 점유가 동시에 얽혀 있는 상황으로 보입니다. 매수인께서 잔금 지급일에 전세입자가 퇴거하지 않아 잔금을 지급하지 않은 경우, 일반적으로 매도인의 목적물 인도의무와 매수인의 잔금지급의무는 서로 맞물려 이행되는 관계에 있으므로, 매도인이 인도를 완료하지 못한 상태라면 매수인이 즉시 잔금을 지급하지 않았다는 사정만으로 곧바로 위법하다고 단정되지는 않습니다. 다만 매매계약서에 공실 인도 여부나 임차인 인도 책임에 관한 약정이 어떻게 기재되어 있는지에 따라 평가는 달라질 수 있으므로, 매수인께서는 인도 불이행을 이유로 잔금 지급을 유보한다는 의사를 명확히 전달해 두는 것이 중요합니다.

토지거래허가지역과 관련하여 구청에서 언급한 이행강제금 문제는, 원칙적으로 매수인이 허가받은 이용 목적을 이행하지 않는 경우를 전제로 합니다. 그러나 현재와 같이 전세입자의 점유로 인해 실제 입주가 불가능한 상황이 매수인의 고의나 회피에 따른 것이 아니라면, 그 사정을 소명하여 행정상 제재를 다툴 여지는 충분히 있습니다. 실무에서는 매수인이 임차인 미퇴거 사실과 매도인의 인도 불이행 경과를 관할 관청에 설명함으로써 제재 부과가 유예되거나 조정되는 경우도 적지 않습니다.

결국 현 단계에서는 매수인이 임차인 미퇴거로 인해 인도가 이루어지지 않았다는 점을 전제로 매도인에게 책임을 분명히 하고, 동시에 관할 구청에도 불가피한 사정을 정리하여 전달하는 대응이 필요합니다. 이푸름 법률사무소에서는 매매계약 내용 검토, 매도인 및 임차인에 대한 법적 대응 방향 정리, 행정기관 소명 자료 준비까지 단계적으로 지원해 드릴 수 있습니다. 다만 본 답변은 제공된 정보에 기초한 일반적인 설명으로, 구체적인 계약 내용과 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있음을 양해해 주시기 바랍니다.

강대현 변호사 · Answer

안녕하세요, SKY출신 변호사 강대현입니다.

질문자님의 답답한 상황에 깊이 공감하며, 명쾌한 법률적 해답을 드리겠습니다.

[1] 잔금 지급 유예는 정당한 권리입니다
부동산 매매에서 매도인의 인도 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 동시이행 관계입니다. 전세입자가 퇴거하지 않아 인도가 어렵다면, 잔금 미지급은 매도인의 의무 불이행에 대한 정당한 동시이행항변권 행사입니다. 법적 문제 가능성은 매우 낮습니다. 다만, 계약서에 '임대차 승계' 등 특약 유무 확인이 필수입니다. 특약이 없다면, 매도인에게 인도 지연 책임을 명확히 하고 내용증명 등으로 잔금 유예 의사를 서면으로 남겨두세요.

[2] 토지거래허가구역 이행강제금, 대응 가능합니다
토지거래허가구역 매수인은 허가 목적(실거주) 이용 의무가 있으며, 미이행 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 대상은 허가받은 매수인입니다. 그러나 질문자님은 전세입자 퇴거 거부 및 매도인의 인도 불이행으로 실거주가 지연되는 불가피한 사정입니다. 이는 질문자님 고의나 귀책사유로 보기 어렵습니다. 관할 구청에 사유를 적극 소명하고, 매도인에게 인도를 촉구하는 노력을 입증하면 이행강제금 부과를 유예 또는 감경받을 여지가 충분합니다. 부당 부과 시 이의신청 등으로 다툴 수 있습니다.

[3] 신속한 해결 위한 추가 조치
매도인에게 전세입자 명도 이행을 강력히 촉구하십시오. 매도인이 의무 불이행으로 문제가 장기화되면, 계약 해제 및 손해배상 청구도 고려할 수 있습니다. 복잡한 상황이므로, 법률 전문가와 상의하여 매도인 법적 압박, 구청 행정 처분 대응, 필요시 명도 소송 전략을 수립하는 것이 현명합니다.

보다 자세한 문의 사항이 있으실 경우, 상담을 통해 도와드리겠습니다.
수원, 용인, 화성 지역 변호사 강대현 올림.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님께서는 토지거래허가구역 내 아파트를 매수하셨으나, 기존 전세입자가 갈 곳이 없다며 퇴거를 거부하고 점유 중인 상황입니다. 이에 따라 잔금을 지급하지 않으셨는데, 이것이 법적으로 문제가 되는지 우려하고 계십니다. 또한 구청으로부터 세입자가 나가지 않아도 매수자에게 토지 이용 의무 위반에 따른 이행강제금이 부과될 수 있다는 안내를 받아 그 사실 여부를 확인하고자 하십니다.

[해결 방법]
■ 매매계약에서 매도인의 주택 인도 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 동시이행 관계입니다. 따라서 세입자가 퇴거하지 않아 온전한 집을 인도받지 못하는 상황이라면, 잔금 지급을 거절하는 것은 매수인의 정당한 권리 행사이며 채무불이행에 해당하지 않습니다.
■ 토지거래허가구역 내 주택 매수자는 원칙적으로 실거주 의무가 있어 이를 위반하면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 그러나 아직 소유권 이전 등기가 경료되지 않았고, 잔금을 치르지 않아 법적 소유자가 되지 않은 상태라면 이행강제금 부과 대상이 되기 어렵습니다. 또한 소유권을 취득한 후라도 기존 세입자의 퇴거 불응 등 불가피한 사유가 있다면 이를 적극 소명하여 구제받을 수 있습니다.
■ 현재 상황에서는 섣불리 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받으면 실거주 위반에 따른 이행강제금 폭탄과 명도 소송의 부담을 모두 의뢰인님이 떠안게 됩니다. 따라서 매도인이 세입자를 내보내 인도 의무를 완료할 때까지 잔금 지급을 보류하고, 내용증명을 통해 매도인의 책임을 명확히 해두어야 합니다.
■ 만약 세입자 문제가 장기화될 조짐이 보인다면 매도인에게 계약 해제 및 손해배상을 청구하거나, 세입자를 상대로 명도 소송을 진행해야 할 수도 있습니다. 복잡한 이해관계가 얽혀 있는 사안이므로, 변호사의 조력을 받아 구청의 행정 처분 대응과 민사상 손해배상 청구를 체계적으로 준비하시기 바랍니다.

모든 사건 대표 변호사가 소통하며 최소 비용으로 해결 방법을 모색해드립니다.

이광섭 변호사 · Answer

부동산 매매계약에 있어 매수인이 매도인에게 잔급을지급할 의무가 존재한다면 반대로 매도인은 매수인에게 주택 인도 및 소유권 등기를 진행해줘야하는 의무가 존재합니다. 매수인과 매도인의 각각의 의무는 동시에 이행해야하는 의무로써 매도인이 전세입자를 내보내지 못하여 주택을 인도하지 못하는 상황이라면 질문자님은 동시이행항변으로써 잔금 지급을 거부할 수 있습니다.

토지거래허가에 따라 부동산을 매수한 자는 허가내용에 따라 3개월 이내에 실제로 입주하여야 합니다. 토지거래허가를 내려준 시청의 경우 실거주를 목적으로 허가를 내주었음으로 전세입자와의 상황과 관계없이 매수자가 입주하지 않았다면 허가 목적 위반으로 간주하여 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

김정묵 변호사 · Answer

토지거래허가지역에서 주택을 매수한 경우 매수인은 허가 조건에 따라 ‘실거주 이행의무’를 부담하게 됩니다. 잔금일에 전세입자가 퇴거하지 않아 인도가 이루어지지 않았다면, 매매계약상 매도인의 인도의무가 이행되지 않은 상태이므로 잔금 지급을 동시이행 항변으로 유보한 것은 원칙적으로 정당하게 평가될 여지가 큽니다. 특별히 계약서에 전세 존속을 전제로 잔금 지급을 하기로 한 약정이 없다면, 인도 없는 잔금 지급을 강제당한다고 보기는 어렵습니다.

다만 토지거래허가제에서는 실제 거주 개시 여부가 중요하게 판단됩니다. 매수인이 전세입자 퇴거를 위해 현실적인 조치를 취하고 있음에도 불구하고 불가피하게 지연되는 경우라면, 매수인의 고의나 방치로 보기 어렵습니다. 그럼에도 형식상 실거주가 개시되지 않으면 관할 행정청에서 이행강제금 부과 절차에 착수할 수 있고, 명의자가 매수인인 이상 그 대상이 매수인이 되는 구조는 맞습니다.

결국 핵심은 전세입자 미퇴거에 대해 매수인에게 귀책사유가 있는지 여부입니다. 명도 요구, 잔금 유보, 소송 준비 등 객관적인 조치가 확인된다면 행정상 제재를 다툴 여지는 충분하며, 단순히 ‘입자가 안 나갔다’는 사정만으로 곧바로 매수인 책임이 확정된다고 보기는 어렵습니다.

서명기 변호사 · Answer

아파트 매매에서 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 목적물 인도 의무는 원칙적으로 서로 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 따라서 잔금일에 전세입자가 퇴거하지 않아 집을 인도받을 수 없는 상태라면, 매수인이 잔금을 바로 지급하지 않았다고 해서 곧바로 위법이나 채무불이행으로 보기는 어렵습니다. 다만 매매계약서에 ‘전세 승계로 인수한다’거나 ‘임차인 있는 상태로 매수한다’는 특약이 있다면 판단이 달라질 수 있으므로, 해당 문구 존재 여부를 우선 확인하셔야 합니다.

특약이 없다면 전세입자 미퇴거는 매도인의 인도 의무 불이행 문제로 정리될 가능성이 큽니다. 이 경우 잔금을 단순히 지급하지 않는 데 그치지 말고, “임차인 미퇴거로 현재 인도가 불가능하나 인도 완료 즉시 잔금을 지급하겠다”는 취지를 내용증명 등 서면으로 매도인에게 남겨 두는 것이 중요합니다. 이는 매수인이 지급 의사가 없어서가 아니라 동시이행을 요구하고 있다는 점을 분명히 하기 위한 조치입니다.

토지거래허가지역의 이행강제금은 허가 조건, 보통은 실거주 의무를 이행하지 않을 경우 부과됩니다. 원칙적으로 허가를 받은 매수인이 의무 주체이므로, 전세입자가 나가지 않아 입주하지 못하는 경우에도 이행강제금이 문제 될 가능성은 있습니다. 다만 이는 매수인의 고의나 편법이 아니라 매도인의 인도 불이행으로 인한 불가피한 사정임을 소명하면, 유예나 조정 여지가 있습니다. 구청에는 임차인 미퇴거 경위와 매도인에게 인도를 요구하고 있는 자료를 제출해 적극적으로 설명하시는 것이 필요합니다.

조력이 필요하시다면 언제든지 연락주십시오.

김영오 변호사 · Answer

일반적으로 주택 매매에서는 매도인의 소유권이전 및 인도 의무와 매수인의 잔금지급 의무가 동시이행관계로 봅니다.
즉, 집을 비워서 인도할 준비가 안 되어 있으면, 매수인도 잔금지급을 거절할 수 있는 것이 원칙이라는 취지의 판례·해석이 다수입니다.
다만 계약서에 “세입자 있는 상태로 인수한다”, “임대차 승계 조건” 등의 특약이 있다면 상황이 완전히 달라집니다.

구청이 말한 “세입자가 안 나가도 매수자에게 이행강제금이 나온다”는 말은 원칙론으로는 맞는 말입니다.
왜냐하면 이행강제금은 “토지이용의무 위반에 대한 제재”이고 그 의무의 주체는 어디까지나 허가받은 매수인이기 때문입니다.
​다만 실제 부과 여부와 금액은 허가 시 목적, 세입자 인도 지연에 대해 매수인이 어떤 조치를 했는지 구청의 재량에 따라 달라질 수 있습니다

김연주 변호사 · Answer

잔금일에 목적물이 인도되지 않았다면 매수인은 동시이행항변권으로 잔금 지급을 거절할 수 있어 위법하다고 보기는 어렵습니다.
전세입자 퇴거는 원칙적으로 매도인의 인도 의무에 해당하므로 잔금 전까지 인도되지 않으면 책임은 매도인에게 있습니다.

토지거래허가구역에서는 실거주 의무가 부과되므로 매수인이 실제 입주하지 못하면 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.
다만 전세입자 미퇴거가 매수인 귀책이 아닌 경우까지 곧바로 부과되는지는 구체 사정에 따라 다툴 여지가 있습니다.

현재 상황에서는 매도인에 대한 인도청구 책임과 행정 제재 대응을 함께 검토해야 합니다.
상담 예약을 남겨주시면 잔금 지급 여부 판단과 이행강제금 대응 방안을 상세하게 안내를 도와 드리겠습니다.

조기현 변호사 · Answer

[1] 질문자님 매매계약에서 공실 인도 또는 인도·잔금 동시이행 약정이 있다면, 전세입자 미퇴거로 매도인이 인도 의무를 못한 상태라 잔금 지급을 보류할 여지는 있습니다. 다만 계약서에 잔금일·지연손해금·해제 요건이 있으면 매수인이 지체로 잡힐 수 있어, “인도 시 동시지급” 취지의 서면 통지와 잔금 변제공탁·에스크로가 안전합니다.

[2] 임대차가 아직 유효하면 새 소유자인 질문자님이 임대인 지위를 승계하므로 임의로 내보낼 수 없습니다. 공실 인도 약정이 있었다면 매도인에게 이행 촉구, 미이행 시 해제·손해배상을 검토하실 수 있겠습니다.. 임대차가 종료됐는데도 점유하면 보증금 반환 준비 후 내용증명, 명도소송과 필요 시 단행가처분으로 진행합니다.

[3] 토지거래허가로 취득한 자는 허가 목적대로 이용 의무가 있고, 미이행 시 구청장이 이행명령 후 이행강제금을 부과할 수 있어 원칙적으로 매수자에게 나올 수 있습니다. 이 경우 전세입자 미퇴거 사정은 즉시 구청에 사유·증빙을 제출해 유예·계획변경을 협의하고, 부과되면 이의신청 등으로 다툴 여지를 남기셔야 하겠습니다.

남희수 변호사 · Answer

전세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 적법하게 점유를 유지하고 있는 경우라면, 매수인이 소유권을 취득하더라도 즉시 인도를 요구하기는 어렵습니다. 이 경우 잔금 지급일에 임차인이 퇴거하지 않았다고 해서 곧바로 매수인의 귀책으로 보기는 힘들고, 매도인이 인도 의무를 이행하지 못한 상태라면 잔금 지급을 유예할 정당한 사유가 될 수 있습니다. 다만 매매계약서에 공실 인도 특약이 없거나 인도와 잔금 지급이 분리되어 있다면, 사전 협의 없이 잔금을 미지급할 경우 분쟁 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

토지거래허가지역 아파트의 경우 실거주를 전제로 허가가 이루어지며, 허가 조건을 이행하지 않으면 이행강제금이 문제 될 수 있습니다. 다만 전세입자 미퇴거로 실거주가 지연되는 사정이 매수인의 고의나 편법이 아니라 매도인의 인도 불이행에 기인한 것이라면, 곧바로 매수자에게 행정상 책임을 묻는 것은 부당하다는 다툼 여지가 큽니다. 이러한 경우 관할 구청에 사정을 소명하여 제재 유예나 이의신청으로 대응해야 합니다.

현재 상황에서는 매도인에게 임차인 미퇴거로 인한 인도 불이행을 명확히 지적하고, 잔금 지급 조건을 문서로 남겨 두는 것이 중요합니다. 내용증명 등을 통해 인도 완료 시 잔금 지급 의사를 밝히는 방식으로 대응해야 불필요한 책임을 줄일 수 있습니다. 임차인의 퇴거가 장기화될 경우에는 매도인이 명도 절차를 진행하도록 요구하고, 동시에 행정 리스크에 대비한 법률 대응이 필요합니다.

본 법무법인은 토지거래허가지역 매매 분쟁, 잔금·인도 문제, 전세입자 명도 및 이행강제금 대응에 특화되어 있습니다. 관련하여 더 궁금한 점이 있으시다면 상담 예약 주시거나, 프로필 사무실 번호로 연락주시면 적극 도움드리겠습니다.

오지영 변호사 · Answer

안녕하세요. 형사&민사전문변호사 오지영입니다.

전세입자가 명도를 하지 않은 상태에서 잔금 지급을 거부하는 것은 정당한 권리 행사입니다. 매매계약상 잔금일에 소유권을 이전받고 목적물을 인도받기로 약정했다면 전세입자가 퇴거하지 않아 목적물 인도가 불가능한 경우 매수인은 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다. 따라서 질문자님이 잔금을 지급하지 않은 것은 법적으로 문제가 되지 않습니다.

다만 매매계약서에 전세입자 인수 조건이나 명도 책임에 관한 특약이 있는지 확인해야 합니다. 일반적으로는 매도인이 잔금일까지 목적물을 명도할 의무가 있으므로 전세입자 퇴거는 매도인의 책임입니다. 전세입자가 계약갱신청구권을 행사한 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 매도인이 이러한 사정을 고지하지 않았다면 매도인에게 계약 위반 책임을 물을 수 있습니다.

토지거래허가지역 내 부동산 거래는 허가를 받은 후 일정 기간 내에 계약을 이행해야 하며 허가 조건을 위반하면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이는 원칙적으로 토지 소유자에게 부과되므로 아직 소유권 이전이 완료되지 않았고 잔금도 지급하지 않은 상태라면 질문자님은 법적으로 소유자가 아니므로 이행강제금 부과 대상이 아닙니다. 구청에 정확한 법적 근거를 요청하시기 바랍니다.

질문자님은 매도인에게 전세입자 명도 이행을 촉구하고 명도가 완료될 때까지 잔금 지급을 유보할 수 있습니다. 매도인이 명도 의무를 이행하지 않으면 계약 해제나 손해배상 청구를 검토하시기 바랍니다.

모든 상담부터 재판까지 제가 직접 진행하고 있으니 궁금한 점이 있다면 언제든지 문의주시기 바랍니다.

대한변호사협회 등록 형사전문 민사전문 오지영 변호사

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 내 집 마련의 꿈을 안고 매수하셨는데 예기치 못한 세입자 문제로 곤란을 겪고 계셔서 깊은 위로의 말씀을 드립니다. 저는 관련된 건축/부동산 일반 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

질문하신 내용에 대해 쟁점별로 답변드리겠습니다.

(1) 잔금 지급 의무와 동시이행항변권

매매계약에서 매도인의 '목적물 인도 의무'(집을 비워주는 것)와 매수인의 '잔금 지급 의무'는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 따라서 세입자가 나가지 않아 매도인이 집을 인도하지 못하는 상황이라면, 질문자가 잔금을 지급하지 않더라도 채무불이행 책임(지연이자 등)은 발생하지 않는다고 생각합니다.

(2) 토지거래허가구역 이행강제금 문제

토지거래허가구역 내 주택은 매수인이 허가받은 목적(실거주)대로 이용할 의무가 있습니다. 원칙적으로 기간 내 입주하지 못하면 매수인에게 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 다만, 이는 매도인의 계약 위반과 세입자의 점유 때문이므로, 관할 관청에 불가피한 사유를 적극 소명하여 처분을 유예받거나, 만약 부과된다면 그 손해를 매도인과 세입자에게 청구하는 방향으로 대응해야 합니다.

매도인에게는 계약 불이행에 따른 손해배상을, 세입자에게는 명도소송을 준비하며 압박하는 전략이 필요합니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.

한병철 변호사 · Answer

1. 결론 및 핵심 판단
전세입자가 계약갱신권을 행사하여 점유를 유지하고 있다면, 매수인은 소유권을 취득하더라도 즉시 인도를 요구할 수 없습니다. 따라서 잔금 지급일에 임차인이 퇴거하지 않았더라도 이는 매수인의 귀책사유가 아니며, 통상적으로 잔금지급을 유예할 정당한 사유로 인정될 수 있습니다. 다만, 매매계약서상 ‘공실 인도’ 특약이 없는 경우에는 매도인과의 협의 없이 잔금을 미지급하면 채무불이행으로 평가될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2. 법리 검토
토지거래허가지역의 아파트 매매는 허가 조건을 이행해야 효력이 발생합니다. 구청이 말한 강제이행금은 허가조건 위반 시 부과되는데, 실질적으로는 ‘토지의 이용 목적을 위반한 경우’에만 부과됩니다. 임차인이 계속 점유 중인 상태가 매수인의 고의나 허가조건 위반으로 인한 것이 아니라면, 매수자에게 강제이행금을 부과하는 것은 부당합니다. 매도인의 인도불이행이 원인이라면 매수자에게 행정상 책임을 전가하기 어렵습니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
잔금 지급을 유예한 경우에는 매도인에게 ‘임차인 미퇴거로 인한 인도 불이행’을 사유로 하는 공문 또는 내용증명을 발송해 두어야 합니다. 매도인과 합의 없이 일방적으로 잔금을 미루면 계약 위반으로 간주될 수 있으므로, 반드시 문서로 잔금 지급 조건을 명확히 해야 합니다. 또한 매수인은 잔금 유예 후에도 소유권 이전등기 신청을 하지 말고, 인도 완료 후 이전 절차를 진행해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
전세입자가 계약갱신권을 행사 중이라면, 잔금 지급 전 매도인에게 보증금 반환 및 인도 의무를 완전히 이행할 것을 요구해야 합니다. 구청의 강제이행금 통보는 허가조건 위반 여부를 확인한 뒤, 필요 시 이의신청으로 다툴 수 있습니다. 임차인이 장기간 퇴거를 거부할 경우에는 매도인이 점유이전금지가처분 및 명도소송을 제기해야 하며, 매수인은 잔금지급을 보류하면서 법적 대응을 준비해야 합니다.