재건축 현금청산 시 매도청구소송과 사업비 문제

Question

재건축 현금청산 관련 문의드립니다.
재건축A주택을 조합원분양신청기간 동안 분양신청하지않고 현금청산 받고자 합니다.
관리처분인가 후 90일이내에 협의하지않으면 조합에서 60일내에 매도 청구소송 제기하는 것으로 알고 있는데요.
1. 매도청구소송을 할 경우 소장접수일 기준시점의 실거래 위주로 현금청산금을 받을 수 있나요? 아파트재건축의 경우 동일 평수여도 1)조합원지위승계가능한 물건인지 2)종후 몇평을 선택했는지에 따라 가격이 다를텐데 문의드립니다.

2. 현금청산금을 받을 경우 관리처분인가 후 매도청구소송 협의 기간까지 사업비를 떼고 받게 되나요? 대법원판례로는 현금청산대상자에게는 사업비를 부과하지않는다라고 있는데 부과되는 사례가 있을지요.

3. A주택이 투기과열지구내에 있어 분양신청하지않을 경우 5년 이내에 투기과열지구내에 있는 다른 B주택을 조합원분양신청할 때는 5년재당첨금지 안 받고 B주택 조합원분양신청 가능한가요?

김도헌 변호사 · Answer

1. 현금청산금 산정 기준 및 방법

분양 미신청으로 인한 현금청산 시, 매도청구소송의 가액 산정 기준시점은 소장 접수일이 아닌 ​분양신청기간 종료일의 다음 날​이 됩니다. 이때 시가는 재건축 사업이 시행될 것을 전제로 한 가격, 즉 ​개발이익이 포함된 가격​으로 산정됩니다. 조합원 지위 승계 가능 여부나 종후 평형 선택 등은 현금청산 대상자의 지위에서는 고려되지 않습니다.

2. 사업비 공제 가능성

대법원은 원칙적으로 현금청산자에게 조합의 사업비를 부과할 수 없다고 보지만, ​조합 정관에 사업비 분담에 관한 구체적인 규정이 있는 경우​ 예외적으로 공제가 가능합니다. 따라서 소속 조합의 정관을 확인하여 관련 규정의 유무 및 내용을 파악하는 것이 중요합니다. 단순히 추상적인 규정만으로는 공제가 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

3. 5년 재당첨 제한 적용 여부

도시 및 주거환경정비법상 5년 재당첨 제한은 투기과열지구에서 ​분양대상자로 선정된 자​ 및 그 세대에 속한 자에게 적용됩니다. 도시및주거환경정비법_72 질문과 같이 A주택에 대해 분양신청을 하지 않아 현금청산을 받는 경우, '분양대상자'로 선정된 사실이 없으므로, 5년 이내에 다른 투기과열지구 내 B주택에 대해 조합원 분양신청을 하더라도 원칙적으로 재당첨 제한 규정이 적용되지 않을 것으로 보입니다.

오지영 변호사 · Answer

안녕하세요. 형사&민사전문변호사 오지영입니다.

재건축 현금청산 절차에서 매도청구소송과 사업비 부담 문제는 조합원의 권리 보호 측면에서 중요한 쟁점입니다.

첫 번째 매도청구소송 시 현금청산금 산정 기준입니다. 법원은 통상 감정평가를 통해 매도청구 당시의 시가를 기준으로 현금청산금을 산정합니다. 소장접수일 기준 실거래가를 참고하되 최종적으로는 감정평가액이 기준이 됩니다. 질문자님이 언급하신 조합원 지위 승계 가능 여부나 종후 평수 선택에 따른 가격 차이는 실거래 시장에서 형성되는 프리미엄 요소이지만 법원 감정평가에서는 객관적인 부동산 가치를 중심으로 평가하므로 시장 프리미엄이 전부 반영되지 않을 수 있습니다.

두 번째 사업비 부담 문제입니다. 판례는 현금청산 대상자는 사업에 참여하지 않는 자이므로 사업비를 부담하지 않는다는 입장을 취하고 있습니다. 현금청산금은 종전 자산 가치를 기준으로 산정되며 사업비는 사업에 참여하는 조합원들이 분담하는 구조입니다. 다만 실무상 조합에서 관리처분인가 시점부터 매도청구소송 확정 시점까지 발생한 일부 관리비용을 공제하려는 시도가 있을 수 있으나 이는 법리적으로 타당하지 않습니다.

세 번째 투기과열지구 내 재당첨 제한 문제입니다. 재당첨 제한은 청약을 통해 당첨된 경우에 적용됩니다. 질문자님처럼 A주택에서 현금청산을 선택하여 분양신청을 하지 않은 경우 당첨 이력이 발생하지 않으므로 5년 재당첨 제한 대상이 아닙니다. 따라서 A주택 현금청산 후 B주택에서 조합원 분양신청을 하는 것은 재당첨 제한과 무관하게 가능합니다.

모든 상담부터 재판까지 제가 직접 진행하고 있으니 궁금한 점이 있다면 언제든지 문의주시기 바랍니다.

대한변호사협회 등록 형사전문 민사전문 오지영 변호사

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
매도청구소송 시 현금청산금은 소장 송달일 기준 감정평가액으로 산정되며, 사업비는 원칙적으로 공제되지 않습니다. 분양신청을 하지 않으면 재당첨 제한 대상이 아니므로 B주택 분양신청이 가능합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 현금청산금 산정 기준
매도청구소송 시 현금청산금은 매도청구권 행사 시점의 개발이익이 포함된 시가를 기준으로 합니다. 법원이 선정한 감정평가사가 평가한 금액으로 결정되며, 이때 인근 실거래가가 중요한 참고자료가 됩니다. 동일 평수라도 조합원 지위 승계 가능 여부나 선택한 종후평수 등 개별 물건의 특수성은 감정평가 시 고려될 수 있습니다. 단순 실거래가가 아닌 재건축 진행 상황이 반영된 객관적 시장가치로 평가받게 됩니다.

나. 사업비 공제 여부
대법원 판례에 따르면 현금청산 대상자는 조합원 지위를 상실하므로 원칙적으로 사업비를 부담하지 않습니다. 다만 조합 정관에 현금청산자의 사업비 부담에 관한 명시적 규정이 있고 적법한 절차를 거쳤다면 예외적으로 공제될 수 있습니다. 따라서 A주택 조합의 정관을 반드시 확인하셔야 합니다.

다. 결론
투기과열지구 내 5년 재당첨 제한은 분양대상자로 선정된 자에게 적용됩니다. 분양신청을 하지 않고 현금청산을 받으시면 분양대상자가 아니므로 B주택 조합원 분양신청에 제한이 없습니다. 구체적인 법적 대응방안과 예상 청산금액은 상담을 통해 자세히 말씀드리겠습니다.

한대섭 변호사 · Answer

1. 현금청산금(청산금)의 산정 기준 시점은 원칙적으로 '분양 신청 기간 종료일 다음 날' 또는 조합 정관에 따라 '조합이 매도청구 소송의 소장 부본을 귀하에게 송달한 날'을 기준으로 합니다. 법원은 이때의 '시가'를 기준으로 하는데, 이는 단순한 실거래가가 아니라 법원이 선정한 감정평가사가 평가한 '감정평가액'입니다. 감정평가 시에는 당연히 해당 물건의 특성(로열동/호수 여부 등)과 개발 이익(재건축으로 인한 가치 상승분)이 반영됩니다. 따라서 단순히 인근 실거래가가 아니라, 재건축 사업 진행 상황이 반영된 시세로 평가받게 됩니다.

2. 대법원은 "현금청산자는 조합원 지위를 상실하므로, 조합 정관에 별도의 규정 등이 없는 한 조합의 사업비를 부담할 이유가 없다"고 판시했습니다.(2014다203212 판결 등) 즉, 원칙적으로는 사업비를 떼지 않고 청산금을 받아야 합니다. 다만, 많은 조합이 정관에 "청산자에게도 사업비를 공제한다"는 조항을 넣어두는 경우가 많습니다. 따라서 A주택 조합의 정관을 반드시 확인해야 합니다. 정관에 명시적 규정이 없다면 사업비 공제를 거부할 수 있으나, 규정이 있다면 다툼의 여지가 있습니다.

3. 5년 재당첨 금지 조항은 투기과열지구 내에서 '분양 대상자(당첨자)'로 선정된 자 및 그 세대에 속한 자에게 적용됩니다. 귀하는 A주택에서 분양 신청을 하지 않고 현금청산을 받으므로, '분양 대상자로 선정된 사실' 자체가 없습니다. 따라서 A주택으로 인한 5년 제한 페널티를 받지 않으므로, 향후 B주택이 투기과열지구에 있더라도 분양 신청을 하는 데 법적인 걸림돌은 없습니다. 다만, B주택 청약 시점에 과거 5년 이내에 다른 아파트 청약에 당첨된 이력(세대원 포함)이 별도로 있는지는 청약홈을 통해 최종 확인해 보시는 것이 좋습니다.

조재황 변호사 · Answer

안녕하세요, 조재황 변호사입니다. 제 답변이 의뢰인님께 작은 위로와 도움이 되기를 바랍니다.

🔸질의에 대한 답변
매도청구소송 시 현금청산금은 소장접수일을 기준으로 한 감정평가액으로 산정됩니다. 동일평수라도 조합원지위승계 가능 여부나 종후평수 선택에 따른 가격차이는 일반적으로 반영되지 않으며, 해당 세대의 객관적인 시장가치를 기준으로 평가됩니다. 다만 특수한 사정이 있는 경우 법원이 이를 고려할 가능성도 있습니다.
현금청산 대상자에게는 원칙적으로 사업비가 부과되지 않습니다. 대법원 판례에서도 현금청산 대상자는 재건축사업의 수익을 얻지 못하므로 사업비 부담의무가 없다고 명확히 판시하였습니다. 다만 실무상 일부 조합에서 사업비를 부과하려 시도하는 경우가 있어 이에 대한 적절한 대응이 필요합니다. 투기과열지구 내 재당첨 제한은 분양권을 취득한 경우에 적용되므로, 분양신청 없이 현금청산을 받는다면 5년 재당첨 제한 대상이 아닙니다. 따라서 B주택에 대해서는 별도 제약 없이 조합원분양신청이 가능합니다. 관련 사건을 성공적으로 수행한 경험이 있습니다. 편안히 연락주시면 구체적인 대응전략을 말씀드리겠습니다.

🔸맺음말
쉴드는 대형로펌에서 다양한 분쟁을 충분히 경험하고, 그 사건에 적용되는 법리를 심도 있게 다뤄본 경험이 있습니다. 저희는 풍부한 경험을 바탕으로 의뢰인과의 심층적인 상담, 정밀한 자료 검토를 통해, 유의미한 증거와 사실관계를 발굴하고, 해당 사실관계에 적용되는 최선의 법리적 주장을 통해 의뢰인이 원하는 결과를 달성합니다.

"끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다."
법무법인 SHIELD

강대현 변호사 · Answer

안녕하세요, SKY출신 변호사 강대현입니다.

질문자님의 재건축 현금청산 관련 문의에 대해 답변드립니다.

[1] 현금청산금 산정 기준
매도청구소송 시 현금청산금은 매도청구권 행사 시점의 '개발이익이 포함된 시가'를 기준으로 합니다. 법원 선정 감정평가사의 평가액으로 결정되며, 인근 실거래가와 질문자님 주택의 개별적 특성(조합원 지위 양도 여부 등)이 감정 시 반영될 수 있습니다.

[2] 현금청산 시 사업비 공제 여부
대법원 판례는 원칙적으로 현금청산자에게 사업비 부담을 지울 수 없다고 봅니다. 다만, 조합 정관에 사업비 부담 조항이 명시되어 있고 적법한 절차를 거쳤다면 예외적으로 공제될 수 있으니, 조합 정관을 확인해 보셔야 합니다.

[3] 5년 재당첨 금지 적용 여부
투기과열지구 내 재당첨 제한은 '분양대상자로 선정된 자'에게 적용됩니다. A주택에서 분양신청을 하지 않고 현금청산을 받으신다면 '분양대상자'가 아니므로, 향후 B주택의 조합원 분양신청은 가능할 것으로 판단됩니다.

보다 자세한 문의 사항이 있으실 경우, 상담을 통해 도와드리겠습니다.
수원, 용인, 화성 지역 변호사 강대현 올림.

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 재건축 현금청산 과정에서 복잡한 법적 쟁점으로 고민이 많으시겠습니다. 저는 관련된 건축/부동산 일반 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

질문하신 내용에 대해 다음과 같이 답변드립니다.

1. 매도청구소송 시 청산금 산정 기준

매도청구 소송 시 현금청산금은 매도청구권 행사 시점(보통 협의 기간 만료일 다음 날)의 '개발이익이 포함된 시가'를 기준으로 합니다. 인근 실거래가가 중요한 참작 자료가 되며, 법원이 지정한 감정평가사의 평가 금액으로 결정됩니다. 질문자의 물건이 조합원 지위 양도가 가능한지 등의 개별적 특성도 감정평가 시 반영되어야 할 요소라고 생각합니다.

2. 사업비 공제 여부

대법원 판례에 따르면 원칙적으로 현금청산자에게 사업비를 부담시킬 수 없습니다. 다만, 조합 정관에 '현금청산자에게도 사업비 등을 부담시킨다'는 명시적인 규정이 있고 적법한 절차를 거친 경우에는 예외적으로 사업비가 공제될 수 있으므로, 조합 정관을 면밀히 확인해야 합니다.

3. 5년 재당첨 금지 적용 여부

투기과열지구 내 재당첨 제한은 '분양대상자로 선정된 자' 및 그 세대에 적용됩니다. A주택에서 분양신청을 하지 않고 현금청산을 받는다면 '분양대상자'가 아니므로, 향후 B주택의 분양신청에는 제한이 없을 것으로 판단됩니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.