묵시적 갱신과 갱신청구권의 차이점은?

Question

안녕하세요 임대인이 전세 계약 만료 2개월까지 조건 변경 이야기가 없어 묵시적 갱신 상태입니다 
만료 기간 다 되니 이제 와서 보증금 증액해달라 관리비 인상해달라 하다가 제가 묵시적 갱신 주장하니 제가 갱신청구권을 쓴 거라는데요 
저는 갱신 청구 말도 안꺼냈는데 묵시적 갱신이 갱신청구가 되는 걸까요? 이 집에 더 지내고 싶으면 갱신 청구권 행사 중이니 보증금 올리는 것으로 연락달라는데 제가 그냥 묵시적 갱신이라고 대응하면 될까요?

이충호 변호사 · Answer

주택임대차보호법에 따라 임대인이 계약 만료 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않았다면 해당 계약은 기존과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어진 것입니다. 묵시적 갱신은 법률 규정에 따라 자동으로 계약이 연장되는 것이며, 임차인이 능동적으로 권리를 행사하는 계약갱신요구권과는 엄격히 구분됩니다.

임대인의 주장과 달리 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 사용한 것으로 간주되지 않습니다. 따라서 귀하는 임대인이 요구하는 보증금 증액이나 관리비 인상안을 받아들일 의무가 없으며, 기존 계약 조건 그대로 2년 동안 거주할 수 있습니다. 또한 이번 묵시적 갱신 기간이 종료될 시점에 다시 한번 계약갱신요구권을 행사하여 추가로 2년 더 거주 기간을 연장할 수 있는 권리도 여전히 보유하고 있습니다.

귀하는 임대인에게 법정 고지 기한이 지나 묵시적 갱신이 이미 완성되었음을 명확히 전달하고, 별도의 증액이나 계약갱신요구권 행사 없이 현재 조건으로 거주하겠다는 의사를 밝히시면 됩니다. 임대인이 이를 거부하며 퇴거를 압박하더라도 법령에 따른 정당한 점유이므로 일방적인 증액 요구에 응하실 필요가 없습니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

홍현필 변호사 · Answer

묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 법적 차이
주택임대차보호법 6조에 규정된 묵시적 갱신은 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에 발생합니다. 이는 법률의 규정에 따라 자동적으로 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도입니다. 반면 동법 6조의 3에 따른 계약갱신요구권은 임차인이 능동적으로 권리를 행사하겠다는 의사를 표시해야만 효력이 발생합니다.

묵시적 갱신이 갱신요구권 행사인지 여부
임대인의 주장은 법리적으로 명백히 잘못되었습니다. 대법원 판례와 정부의 유권해석에 의하면 묵시적 갱신은 계약갱신요구권의 행사와 별개의 개념입니다. 묵시적 갱신이 되었다고 해서 임차인이 가진 단 1회의 계약갱신요구권을 사용한 것으로 간주하지 않습니다. 귀하는 임대인에게 갱신요구권을 사용한다는 의사를 표시한 적이 없으므로 이번 연장은 묵시적 갱신에 해당하며 귀하의 계약갱신요구권은 여전히 미래에 사용할 수 있는 상태로 남아 있습니다.

임대인의 증액 요구에 대한 대응 방법
이미 묵시적 갱신이 완성된 시점에서는 임대인이 일방적으로 보증금 증액이나 관리비 인상을 요구할 법적 근거가 없습니다. 묵시적 갱신 시 임대차 기간은 2년으로 보며 조건은 전 임대차와 동일하기 때문입니다. 임대인이 갱신요구권 행사를 전제로 증액 계약서를 쓰자고 하는 요구에 응할 의무가 전혀 없습니다. 귀하는 현재의 조건 그대로 거주할 권리가 있음을 당당히 주장하시고 임대인의 주장이 법령 6조와 6조의 3에 위배됨을 지적하십시오.

임대인이 갱신요구권을 억지로 소모시키려 하거나 부당한 증액을 강요하는 행위는 수용할 필요가 없습니다. 현재의 묵시적 갱신 상태를 유지하며 평온하게 거주하시기 바랍니다. 이후 임대인이 실거주 등 정당한 사유 없이 해지를 요구할 경우에 대비하여 현재의 묵시적 갱신 상황을 증명할 수 있는 문자 내역 등을 잘 보관해야 합니다.

김상윤 변호사 · Answer

주택임대차보호법상 임대차계약이 종료되기 2개월 전까지 임대인이 계약 종료나 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 계약이 갱신되는 ‘묵시적 갱신’이 성립합니다. 이때 임차인이 별도로 ‘계약을 갱신하겠다’는 명시적 의사표시를 한 바 없다면, 이는 갱신요구권을 행사한 것이 아니라 단순한 묵시적 갱신으로 보아야 하며, 두 제도는 법적으로 구분됩니다.

임차인이 계약 만료 전까지 갱신의사를 표시하지 않았고, 임대인도 조건 변경이나 계약 종료를 통지하지 않았다면, 계약은 자동으로 종전 조건에 따라 갱신된 것으로 간주됩니다. 묵시적 갱신은 임대인의 부작위로 인해 발생하는 법률효과이므로, 보증금 증액이나 관리비 인상 등 새로운 조건을 사후에 제시하는 것은 허용되지 않습니다. 반면, 임차인이 계약 만료 전 갱신을 요구하는 의사를 명확히 밝히고 이를 근거로 갱신이 이루어진 경우에는 ‘갱신요구권 행사’로 평가되고, 이 경우 법적으로는 최초 계약과 1회에 한하여 갱신할 수 있는 권리를 행사한 것이 됩니다.

결론적으로, 임차인이 갱신의사를 먼저 밝힌 바가 없다면 이는 묵시적 갱신으로 보아야 하며, 임대인이 임의로 이를 ‘갱신요구권 행사’로 해석하여 보증금 인상을 요구하거나 조건 변경을 주장하는 것은 법적 근거가 없습니다. 더불어 묵시적 갱신 상태에서는 향후 임차인이 필요 시 갱신요구권을 행사할 수 있는 법적 여지를 보존하게 되므로, 임차인으로서는 지금 상태를 그대로 유지하겠다는 입장을 분명히 하면 충분합니다.

김정학 변호사 · Answer

법무법인(유한) 시그니처 김정학 변호사 입니다.

질문자님이 이해하신 바와 같이, 
임대인이 주택임대차보호법상 계약기간 만료 2개월 전까지 임대차조건 변경에 대한 아무런 의사 연락이 없었던 것으로 보이는바, 
임대차계약은 동일한 조건으로 묵시적 갱신 된 것으로 판단됩니다.

임대인의 질문자님에 대한 답변은, 특별한 법률적 판단 없이 막무가내식의 답변으로 이해되는바, 
질문자님께서 '최초 임대차계약 만료 시기에 묵시의 갱신으로 임대기간을 갱신하고, 묵시의 갱신에 짜른 임대차계약 만료 무렵에 계약갱신을 청구하고자 한다면', 이에 대한 법률적 근거를 임대인에게 문자메시지, 이메일, 서면 등의 방법으로 명시적으로 통보하시기 바랍니다.

추후 상대방과의 임대차계약 기간, 유지 등의 쟁점에 대하여 법적 다툼이 있을 수 있을 것으로 우려한다면, 
가급적 내용증명 우편물의 발송 등을 고려하여 보시기 바랍니다.

보다 자세한 사항은 법무법인(유한) 시그니처 김정학 변호사에게 문의하여 주시면, 상세히 의견 및 안내 드리겠습니다.
[사법시험 출신의 변호사로서, 질문자님의 이익을 위하여 최선을 다하여 사건을 수행하겠습니다.]