전세권 설정 문제로 대출 불가 시 해결 방법은?

1.전세 대출 실행 조건과 임대인의 계약 이행 의무 특약에 전세자금대출실행을 전제로 한다는 문구가 포함되어 있다면 이는 해당 계약의 성립과 유지를 결정짓는 핵심 조건에 해당합니다. 민법 544조에 의거하여 임대인은 임차인이 대출을 원활히 받을 수 있도록 목적물의 법률적 하자를 제거할 의무가 있습니다. 기존 세입자의 전세권 설정등기는 은행 대출 승인의 절대적 거절 사유가 되므로 이를 말소하지 못하는 것은 임대인의 채무불이행으로 간주됩니다. 따라서 임대인이 자금 부족을 이유로 말소를 거부한다면 이는 이행지체 또는 이행불능에 해당하여 임차인은 계약 해제권을 행사할 수 있습니다. 2.공인중개사의 설명 의무 위반과 손해배상 책임 공인중개사법 25조 1항에 따르면 중개업자는 중개대상물의 권리관계를 성실히 설명해야 합니다. 전세권 설정이 존재함에도 그것이 대출에 미치는 영향을 간과하고 잔금일에 해결 가능하다는 안일한 답변을 한 것은 중대한 중개 과실입니다. 특히 다가구 주택은 권리관계가 복잡하여 대출 심사가 까다롭다는 점을 고지했어야 합니다. 중개사의 잘못된 정보 제공으로 인해 대출이 불가능해지고 계약금이 몰수될 위기에 처했다면 임차인은 임대인뿐만 아니라 공인중개사를 상대로도 손해배상을 청구할 권리가 생깁니다. 3.실무적 해결 방안과 법적 대응 절차 현재 가장 시급한 점은 은행 대출 심사 기한 내에 전세권 말소 서류가 제출되는 것입니다. 집주인과 전 세입자가 공증을 받는 행위는 등기부상 권리관계를 직접적으로 해결하지 못하므로 은행에서 대출을 승인해줄 근거가 되지 않습니다. 임차인은 즉시 임대인에게 내용증명을 보내 특정 기일까지 전세권 말소 서류를 제출하지 않을 경우 특약 위반으로 계약을 해제하고 계약금의 배액 상환을 청구하겠다는 의사를 명확히 전달해야 합니다. 만약 합의가 되지 않는다면 임대차 계약의 해제와 함께 지급한 계약금의 반환 및 위약금을 청구하는 소송 절차를 밟아야 합니다. 대출 심사 거절 통지서를 확보하여 임대인의 귀책사유를 객관적으로 증빙해두시기 바랍니다.