임대인과의 분쟁: 현관문 도어락 및 방충망 수리 문제

Question

1. 계약일:25.05.02
2 입주알:25.05.05 20:00
3. 입주당시 베란다 방충망 틀이 레일에서 탈선되어 있었고, 베란다 방충망 매쉬 맨 윗부분이 찢어져있었음(틀과 닿아있는 부분), 그리고 탈선된 틀이 테이프 및 본드로 창틀에 붙여 고정되어 있었음.
4. 입주 후 한번씩 문고리가 잘 안돌아갔었음. 원래 그런 모델이라고 생각.
5. 25.12.27, 인터넷기사님의 방문으로 방충망을 열어야되는 상황이 생김.(아파트 측에서 실행한 인터넷선 전반적 교체)
6. 열면 방충망틀이 떨어지는 상황이라, 임대인에게 고지. 인터넷선은 일주일 뒤 다시 방문해달라고 요청.
7. 임대인은 계약진행날 정상적인 상태였다고 주장. 및 입주 1달 뒤 일이니 임차인이 수리할것을 요구.
8. 입주전 사진, 입주 후 다음 날 찍은 사진에 이미 탈선 및 테이프로 고정되어 있는 사진이 있음. 그리고 제시.
9. 방충망 틀 교체 견적서 보냄.
10. 26.1.1 현관문 문이 안열려 들어가지 못하는 상황. 
11. 25.12.2, 25.12.31에 찍은 문이 안열리는 영상 및 당일인 26.1.1에 찍은 영상, 총 3개를 임대인에게 증거로 보냄.
12. 입주 후 1개월이 지난 상황이니 임차인이 수리해야될 부분이라고 주장.
13. 아파트는 90년대에 지어진 주공아파트, 방충망, 샷시, 현관문 등은 옛날 아파트 그대로의 상태.

배성환 변호사 · Answer

임대차계약상 임대인은 임대차 목적물을 계약에 맞게 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있으며(민법 제623조), 현관문 도어락 고장이나 방충망 파손 등 계약 체결 당시 이미 존재한 하자에 대해서는 원칙적으로 임대인이 수리의무를 집니다.

질문자님은 입주 전후 사진 및 영상 등으로 하자 존재를 입증할 수 있는 상황이고, 특히 방충망이 테이프 및 본드로 고정되어 있었던 점, 도어락 역시 입주 초부터 이상 징후가 있었던 점 등을 보면, 임대인의 주장처럼 입주 후 발생한 하자라고 보기 어렵습니다. 또한 아파트가 90년대에 지어진 오래된 구조임을 감안할 때, 시설 노후로 인한 고장일 가능성이 크며, 이는 임차인의 고의 또는 과실로 보기 어려워 임대인의 유지·보수 의무 범위에 해당할 수 있습니다.

임대인의 수선의무는 단순히 시간이 지났다고 해서 사라지는 것이 아닙니다. 파손의 원인이 임차인의 고의나 과실이 아니라면, 수리 책임은 여전히 임대인에게 있습니다.

따라서 방충망 및 도어락 모두에 대해 임대인의 수리책임이 존재한다고 볼 여지가 크며, 임대인이 계속하여 수리를 거부할 경우에는 내용증명을 통해 공식적인 수리를 요구하고, 불응 시 임차인이 선수리 후 비용을 청구하거나 보증금에서 공제 청구할 수 있습니다. 다만 자비로 수리하는 경우, 반드시 견적서·영수증·사진 등을 보관하시기 바랍니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
입주 전부터 존재했던 하자와 노후화된 시설의 고장은 임대인이 수리해야 할 의무가 있습니다. 고객님께서 입주 직후 촬영한 사진과 영상으로 입주 전부터 파손 상태였음을 입증할 수 있으므로, 방충망과 도어락 모두 임대인의 수선의무 범위에 해당합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 방충망 수리 책임
입주 당일과 다음날 촬영한 사진에 방충망 틀이 레일에서 탈선되어 테이프와 본드로 고정된 상태가 명확히 기록되어 있습니다. 이는 입주 전부터 존재했던 하자로서 고객님의 과실이 아닙니다. 임대인이 계약 당일 정상이었다고 주장하더라도, 실제 입주 시점의 사진 증거가 우선합니다. 방충망은 임대차 목적물의 기본 시설로서 임대인이 수선해야 합니다.

나. 도어락 수리 책임
현관문 도어락은 단순 소모품이 아닌 주거의 핵심 보안설비입니다. 입주 후부터 간헐적으로 문고리가 잘 안 돌아갔고, 이를 영상으로 기록하셨습니다. 90년대 주공아파트의 노후된 원래 도어락이 정상 사용 중 고장 난 것이므로, 이는 자연적 마모와 노후화에 해당하여 임대인의 수선의무 범위입니다.

다. 결론
임대인에게 내용증명을 통해 수선의무 이행을 공식 요구하시고, 합리적 기간 내 수선하지 않을 경우 직접 수리 후 비용을 청구하거나 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하실 수 있습니다. 구체적인 대응 방안과 절차는 상담을 통해 자세히 이야기 나누어야 합니다.

김상윤 변호사 · Answer

임대차계약에서 목적물의 주요 시설이 정상적으로 기능하지 않거나, 입주 전부터 파손·노후된 상태였다면, 그에 대한 수선 및 보수는 임차인이 아닌 임대인의 책임입니다. 방충망 틀이 창틀에서 이탈되어 있고, 테이프와 본드로 임시 고정된 상태였으며, 입주 직후 찍은 사진을 통해 해당 상태가 명확히 입증된다면, 이는 입주 이후 임차인의 과실로 발생한 것이 아니라 이미 하자로 존재하던 상태로 볼 수 있으므로, 임대인이 수리할 의무가 있습니다.

현관문 도어락 또한 단순한 소모품이 아니라 건물의 핵심 출입장치이자 보안설비로서, 임차인의 고의·과실 없이 정상 사용 중 고장이 발생한 경우에는 임대인이 이를 수선해야 할 의무가 있습니다. 특히 해당 아파트가 1990년대에 지어진 노후 아파트이고, 도어락 및 방충망, 샷시 등도 모두 원래 시설로 남아 있는 상황이라면, 구조물이나 기본설비의 노후화로 인한 고장은 전형적으로 임대인의 유지·관리 책임에 속하는 부분입니다.

임대인은 목적물을 계약기간 동안 정상적 사용·수익할 수 있도록 유지할 의무가 있으며, 임차인은 이를 요구할 권리가 있습니다. 전구 교환이나 배수구 뚫음처럼 경미한 비용이 아니라, 구조물 고정이나 출입장치 수리 등 일정 수준 이상의 비용이 수반되는 경우라면 임대인의 수선의무가 우선 적용됩니다. 따라서 귀하의 경우, 입주 전부터 존재하던 하자 및 임차인의 귀책사유 없는 고장을 근거로 하여 임대인의 수선의무 이행을 정당하게 요구할 수 있으며, 이를 거부할 경우 민사상 손해배상이나 임대차계약 해지를 검토할 수도 있습니다.