빌라 지하 창고 사용권리, 건축사에 따라 달라질까?

Question

총 6개 동이 있는 빌라입니다. 104, 105, 106동이 먼저 건축되어 선분양 되었고 지금은 거의다 분양된 상태입니다. 그리고 101,102,103동이 최근부터 분양되고 있습니다.
모든 동이 공용으로 사용하는 지하주차장이 있는데 지하주차장에 있는 입주민창고는 새로 입주하는 101,102,103동 입주민만 사용 가능하다고 합니다
분양 사무소 말로는 1,2,3동이 건축사도 다르고 창고의 땅권리가 1,2,3동의 권리라고 하는데 창고의 위치는 104동의 지하에 걸쳐서 위치되어있습니다. 
지하 주차 공간은 1~6동이 구분없이 공용 사용 하는데 가운데 있는 창고만 1,2,3동만 가능한 이상한 상황인데 아무리 건축사가 다르다고해도 지상과 지하의 땅의 사용권에 대한 권리가 다르게 설정될 수있는건가요?

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
건축사가 다르더라도 지하주차장을 전체 동이 공용으로 사용하는 이상, 그 안의 창고 역시 특정 동에게만 배타적 권리를 부여하기는 법적으로 어렵습니다. 건축물대장과 등기부등본을 통해 창고의 법적 성격을 우선 확인하시고, 공용부분으로 등재되어 있다면 적극적인 권리 행사가 필요합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 건축사가 다른 경우 토지 사용권의 차이
건축사가 달라도 하나의 단지 내에서 지하주차장을 전체가 공유한다면, 대지사용권은 전체 면적 비율로 산정되는 것이 원칙입니다. 지상과 지하의 권리가 완전히 분리되는 것은 특수한 경우에만 가능하며, 분양사무소의 주장대로 특정 동만 창고 권리를 갖는다는 것은 법적 근거가 명확해야 합니다.

나. 창고의 법적 성격 확인
건축물대장과 등기부등본을 발급받아 해당 창고가 전유부분으로 별도 등기되었는지, 공용부분인지 확인하셔야 합니다. 특히 창고가 104동 지하에 위치하면서 1-6동 모두가 사용하는 지하주차장 내에 있다는 점은 고객님께 유리한 정황입니다.

다. 결론
창고가 공용부분으로 확인되면 특정 동 입주민에게만 사용을 제한하는 것은 부당하므로, 내용증명을 통한 시정 요구나 방해배제청구 등을 검토할 수 있습니다. 구체적인 법적 조치 방향과 절차는 상담을 통해 자세히 말씀드리겠습니다.

김상훈 변호사 · Answer

[SKY출신] 김상훈 변호사입니다.
🧭 필요한 건 긴 상담이 아니라 정확한 상담입니다.

【①】 질문자님의 빌라 단지 내 지하 창고 사용 권리 문제는 해당 창고의 법적 성격을 명확히 하는 것이 가장 중요합니다. 일반적으로 여러 동으로 이루어진 빌라 단지에서 지하 주차장과 같이 입주민 전체가 공동으로 이용하는 시설은 특별한 사정이 없는 한 전체 입주민의 공용 부분으로 보아야 합니다.

【②】 분양 사무소에서 주장하는 '건축사가 다르고 땅 권리가 101, 102, 103동에 있다'는 설명은 해당 창고가 별도의 전유 부분으로 독립적으로 등기되어 있지 않는 한 법적으로 인정되기 어렵습니다. 특히 지하 주차장을 1-6동 전체가 공용으로 사용하고 있고, 문제의 창고가 104동 지하에 위치한다는 점은 질문자님에게 유리한 사실관계로 작용합니다.

【③】 따라서 가장 먼저 해당 창고가 건축물대장과 등기부등본상 어떤 용도로 등재되어 있는지 확인하는 것이 필수적입니다. 공용 부분으로 등재되어 있다면 특정 동 입주민에게만 사용을 허용하는 것은 부당하며, 만약 전유 부분으로 등재되어 있다면 그 경위와 법적 유효성을 따져보아야 합니다. 이러한 법적 서류 확인에 따라 질문자님의 권리 행사 방향이 완전히 달라집니다.

✅ 결론 지하 창고의 법적 성격, 즉 공용 부분인지 전유 부분인지 명확히 하는 것이 이 사건의 핵심 쟁점입니다. 건축물대장과 등기부등본을 통해 이를 우선적으로 파악하는 것이 필요하며, 만약 공용 부분으로 확인된다면 특정 동 주민에게만 사용권을 제한하는 것은 부당한 차별이므로 적극적인 권리 행사를 검토해야 합니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.

김상훈 올림

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 같은 단지 내 시설 이용에 차별이 있어 답답하실 것 같습니다. 저는 관련된 건축/부동산 일반 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

(1) 공부상 용도 및 소유권 확인 필요

건축사가 다르더라도 하나의 단지로 묶여 있고 지하주차장을 공유한다면 대지사용권은 전체 면적 비율로 산정되는 것이 일반적입니다. 분양사무소의 말이 사실인지 확인하기 위해, 우선 '건축물대장'과 '부동산등기부등본'을 발급받아 해당 창고가 별도의 소유권이 있는 '전유부분'으로 등기되었는지, 아니면 전체 입주민의 '공용부분'인지 확인해야 합니다.

(2) 권리 침해 여부 판단

만약 해당 창고가 공부상 전체 공용부분으로 되어 있다면, 특정 동 입주민만 사용하게 하는 것은 법적 근거가 부족할 수 있습니다. 특히 창고가 104동 하부에 위치한다는 사실관계는 질문자님께 유리한 정황입니다. 공용부분임이 확인되면 내용증명 등을 통해 시정을 요구하거나 방해배제청구를 할 수 있다고 생각합니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.