공사 중단 시 기성률 판단과 대금 지급 문제 해결 방법

Question

A – 인테리어업체 / B –중개인 / C - 고객사

1. 중개인(B)가 영업을 통해 신규 고객(C)을 확보하고 인테리어(A)에게 연결해 줌.

2. 인테리어 계약은 중개인(B) 주관으로 인테리어(A)와 – 고객(C) 간 계약 체결됨.
계약금액은 인테리어(A)가 중개인(B)에게 제출한 견적에 중개인(B) 가 임의로 올린 금액이 고객(C) 계약서에 반영되어 체결됨.

3. 공사 과정에서 모든 협의·소통은 중개인(B)가 총괄함.

4. 공사 착수 후 계약금 일부만 인테리어(A)가 고객(C)로 부터 직접 입금 받음.

5. 이후 대금의 지속적인 지연으로 인테리어(A)와 중개인(B) 협의하여 공사 중단.

6. 인테리어(A)는 고객(C)를 상대로 민사소송 제기 → 승소.

7. 그러나 고객(C)는 **지불불능 상태(사실상 부도)**로 지급 거부.

8. 인테리어(A)의 하청업체들은 공사대금 지불을 요구.

9. 인테리어(A)는 중개인(B)에게 대금 지급 책임을 요구하는 상황.

10. 중개인(B)는 현재 중단된 공사현장의 기성률을 판단하여 본인의 자비로 인테리어(A)의 하청업체에게 비용을 지급하고자 함.

요약하면, 현재 공사 중단된 현장 사진을 바탕으로 공정별 기성률 판단이 필요한 상황임
자문을 통해 기성률이 판단되면 피드백 받은 기성률을 기준으로 대금 지급 후 마무리하는 것으로 협의한 상태임

김정묵 변호사 · Answer

말씀하신 구조에서는 핵심 쟁점이 두 가지로 정리됩니다. 하나는 공사 중단 시점의 ‘기성률 산정 방식’이고, 다른 하나는 중개인 B에게 대금 지급 책임이 귀속되는지 여부입니다. 먼저 기성률은 사진만으로 단정하기에는 한계가 있고, 계약서상 공정표·내역서, 실제 시공 범위, 자재 반입·설치 여부, 하청 투입 인력과 작업 일수 등을 종합해 판단하는 것이 원칙입니다. 단순 외관 사진보다는 공정별로 실제 완성·미완성 범위를 특정해 산정해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

법적으로 A와 C 간 계약이 존재하고, A가 C를 상대로 이미 승소했다면 기본적인 대금 지급의무자는 C입니다. 다만 B가 계약 체결을 주도하고 금액을 임의로 증액했으며, 공사 전반을 사실상 지휘·관리했다면 단순 중개를 넘어 공동수급자나 사용자에 준하는 책임이 문제 될 소지가 있습니다. 이 경우 B가 자발적으로 기성률에 따른 금액을 하청업체에 지급하는 것은 ‘법적 의무’라기보다는 향후 분쟁 최소화를 위한 실무적 선택에 가깝습니다.

따라서 기성률 산정은 향후 책임 다툼의 기준점이 되므로, 객관적 자료를 바탕으로 최대한 보수적으로 정리하는 것이 안전합니다. 산정된 기성률에 따라 지급을 하더라도, 이는 분쟁 종결을 위한 임의 변제임을 명확히 해 두지 않으면 추가 책임으로 확대될 수 있다는 점은 반드시 유의하셔야 합니다.

한대섭 변호사 · Answer

1. 귀하의 상황은 인테리어 공사 계약의 주체와 실질적 행위자가 분리되어 발생한 전형적인 복합 분쟁입니다. 핵심은 '중단된 공사의 기성률(공사가 진행된 비율)을 어떻게 확정할 것인가'와 '제3자인 중개인(B)이 채무를 대신 갚을 때 법적 효력을 어떻게 확보할 것인가'입니다. 우선, 중개인(B)가 인테리어업체(A)에게 하청업체 비용을 지급하는 것은 민법 제469조의 '제3자의 변제'에 해당합니다. 법적으로 유효하나, 추후 딴소리가 나오지 않도록 안전장치를 마련해야 합니다.

2. 가장 시급한 것은 '기성고 확정'입니다. 현재 상태에서 공사가 타 업체로 넘어가거나 현장이 훼손되면, 나중에 A가 "내가 했을 때는 80%였다"라고 우겨도 입증하기가 매우 까다로워집니다. 따라서 민사소송법상 '증거보전신청'을 통해 법원이 선임한 감정인에게 객관적인 기성률을 감정받는 것이 가장 확실하지만, 시간과 비용이 많이 듭니다. 현실적으로는 A, B, C(가능하다면)가 모두 입회한 상태에서 현장 사진과 동영상을 구석구석 촬영하고, '현재 공정률을 OO%로 합의한다'는 서면 확인서를 받아두는 것이 필수적입니다.

3. 또한, B가 A의 하청업체에게 돈을 줄 때는 반드시 '대위변제 확인서'나 '합의서'를 작성해야 합니다. 이 합의서에는 "B가 A를 대신하여 하청업체에 대금을 지급함으로써, A는 B 및 C에 대한 추가적인 공사대금 청구권을 포기한다"는 내용을 명시해야 합니다. 만약 이를 명확히 하지 않으면, A가 나중에 "하청업체 돈은 B가 호의로 준 것이고, 내 공사대금은 따로 내놔라"라고 주장할 위험이 있습니다.

4. 법원 판례는 공사 도급계약 해제 시 미완성 부분에 대한 보수는 '특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총 공사비를 기준으로 하여 그 금액에서 공사가 중단된 당시의 기성고 비율에 의한 금액'으로 정하도록 하고 있습니다. 따라서 자문을 통해 산정된 기성률을 근거로 정산 합의서를 작성하고, 그 대가로 유치권 포기 각서까지 받아두셔야 깔끔하게 마무리됩니다.

이주윤 변호사 · Answer

1. 결론 및 핵심 판단
공사 중단 시 기성률은 공정 진행 상태에 따라 대금 지급 비율을 정하는 핵심 기준으로, 현재 현장 사진과 공사내역서를 토대로 객관적 산정이 가능합니다. 인테리어업체가 실질적으로 수행한 공정 비율만큼의 기성률이 인정되면, 중개인은 이를 근거로 하청업체에 합리적 비율의 대금을 지급할 수 있습니다. 다만 중개인은 법적 계약당사자가 아니라면 대금지급의무는 없으며, 이번 지급은 임의적 조정 또는 대위변제의 성격으로 한정됩니다. 따라서 지급 전 기성률 산정 근거와 지급내역을 명확히 서면화해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

2. 법리 검토
공사대금은 도급계약상 기성부분에 따라 산정되며, 계약이 중단된 경우에도 이미 완성된 부분은 정당한 대금청구권이 인정됩니다. 중개인이 견적 조정과 계약 체결을 주도했더라도, 법적 당사자가 인테리어업체와 고객사라면 중개인의 지급책임은 원칙적으로 없습니다. 그러나 중개인이 실질적으로 공사금 흐름을 통제하고 정산을 주관했다면, 신의칙상 일정 부분 변제 책임이나 손해배상책임이 문제될 수 있습니다. 따라서 기성률 평가 결과가 향후 법적 책임 분담의 기준이 될 수 있습니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
기성률은 전체 공정 대비 각 항목별 진행 정도를 사진, 시공일지, 자재 납품서 등으로 입증해야 합니다. 현장 사진만으로는 주관적 해석이 가능하므로, 제3의 감정인 또는 건축 관련 전문가의 검토 의견서를 확보하는 것이 바람직합니다. 기성률을 토대로 지급 비율을 정한 뒤, 인테리어업체·하청업체·중개인 간 서면합의서를 작성해 잔여 채권·채무 관계를 종결하는 절차를 마련해야 합니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
지급 후에는 반드시 합의서에 ‘기성률 기준 지급으로 잔여 채무 없음’을 명시해야 향후 추가 청구를 방지할 수 있습니다. 또한 중개인이 임의로 금액을 지급하는 경우, 이는 대위변제로서 고객사에 대한 구상권이 남습니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
중개인인 의뢰인님이 영업과 계약 주관, 공정 소통을 총괄했고, 인테리어업체와 고객이 체결한 계약금액에는 의뢰인님의 증액이 반영된 것으로 보입니다. 대금 지연으로 공사가 중단되었고, 인테리어업체는 고객을 상대로 승소했으나 고객이 지불불능 상태여서 집행이 곤란합니다. 하청업체들의 공사대금 요구가 계속되고, 인테리어업체는 의뢰인님에게도 지급 책임을 주장하는 상황입니다. 현재 중단 현장 사진을 토대로 공정별 기성률을 확정해 그 비율만큼 하청업체에 지급하고 정리를 희망하시는 것으로 이해했습니다. 공사 중단과 미지급 위험이 겹쳐 의뢰인님께서 큰 부담과 불안을 겪고 계신 점 충분히 공감합니다.

[의견]
도급관계에서는 발주자 귀책으로 완성이 불능 또는 중단된 경우 이미 수행한 부분의 보수를 청구할 수 있고(민법 668), 이를 위해 기성률 산정이 핵심입니다. 사진만으로는 한계가 있으므로 계약서, 산출내역서·물량서, 공정표, 현장일지·검측서, 자재 반입증빙·세금계산서, 하도급계약서와 작업일보를 확보해 공종별 물량기준으로 완료·부분·미시공을 구분하고 직접공사비에 기간비례 간접비를 합리 배부하는 방식이 적정합니다. 현장 반입 자재는 검수·보관상태 확인 후 일부만 인정하고, 가설·현장관리비는 기간비례로 반영합니다. 법원 감정 기준을 준용한 기성률 산정서와 증빙목록을 작성해 분쟁 대비를 권합니다. 하청업체에 직접 지급 시에는 변제자대위 약정과 채권양도 합의, 통지로 대항요건을 갖춰 구상권을 보전하시기 바랍니다(민법 450, 480). 아울러 의뢰인님의 증액·총괄 관여로 실질 당사자 또는 표현대리 책임이 다투어질 위험이 있어, 지급 전 정산합의서에 면책·상환조항과 잔여공사 처리 합의를 명확히 두는 것이 안전합니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

허재창 변호사 · Answer

안녕하세요. 공사 중단과 하청업체 대금 문제로 난처한 상황에 처하신 점 깊이 공감합니다.

질문자님께서 요청하신 공정별 기성률 판단 및 해결 방안에 대해 답변드립니다.

(1) 객관적인 기성고(기성률) 산정 방법

법률 전문가가 사진만으로 공학적인 공정률(%)을 직접 산정하는 것은 불가능하며 위험합니다. 이미 B와 협의가 된 상황이라면, 사설 건설 감정기관이나 건축사 사무소에 현장 사진과 견적서, 도급 내역서를 보내 '기성고에 대한 약식 감정 의견서'를 의뢰하는 것이 가장 확실한 방법이라고 생각합니다. 제3자인 전문가의 수치를 기준으로 삼아야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

(2) 3자 간 직불 합의서 작성

기성률이 확정되면, 중개인(B)가 하청업체에 공사대금을 직접 지급한다는 '직불 합의서'를 작성해야 합니다. 이때 인테리어(A)는 중개인(B)에게 추가적인 책임을 묻지 않겠다는 '청구 포기 및 부제소 합의' 조항을 반드시 포함하여 법적 효력을 갖추는 것이 안전하다고 생각합니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있습니다. 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리겠습니다.