세입자 부상 시 집주인 책임과 배상 문제는?

Question

재계발을 앞두고있어서 집을 갖고있었지만
그게 화가 됐네요
그냥 매각할것을 실수했어요

인천에 겝투자로 갖고있는 집에 세입자가 다쳤습니다
화장실에서 샤워를 하다가 벽에 거울이 떨어져 깨지는 바람에
수술을 한다고 하네요
집주인책임배상보험 이아기하면서 책임을 묻네요
세입자가 15년정도 된 집에서 살다가 집 노후화로 다친건 일입니다
집주인이 책임이 있는건가요?

신선우 변호사 · Answer

안녕하세요

아래와 같이 의견 드립니다.

​집주인(임대인)의 책임 발생​15년 된 집의 화장실 벽 거울이 노후화로 인해 떨어져 세입자가 다친 사안은, 임대인이 민법 제623조에 따른 '사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무'(수선의무)를 위반한 것으로 볼 수 있습니다 민법_623, 김용덕 편집대표 ≪주석 민법 채권각칙≫. 벽에 부착된 거울과 같은 시설은 임대인의 지배·관리 영역에 속하며, 이러한 시설의 노후화로 인한 사고는 '설치·보존상의 하자'에 해당하여 민법 제758조에 따른 공작물 소유자로서의 책임도 물을 수 있습니다 민법_758, 서울중앙지방법원-2017나79167.

판례에 따르면, 이러한 임대인의 수선의무는 건물의 노후화와 같이 임대인에게 직접적인 잘못이 없는 경우에도 인정되며, 하자의 존재를 몰랐다고 하더라도 책임을 피하기 어렵습니다 서울고등법원-2023나2029254, 대전지방법원-2020가합105535, 서울서부지방법원-2022가합33395. 벽에 고정된 거울이 떨어져 사람이 다칠 정도의 사고는 임차인이 쉽게 고칠 수 있는 '사소한 하자'로 보기 어려우므로, 임대인의 수선의무 대상이 됩니다 수원지방법원안양지원-2024가단122846.

따라서 세입자는 집주인을 상대로 수선의무 위반(채무불이행) 또는 공작물 소유자 책임(불법행위)을 근거로 치료비, 일실수입(일을 하지 못해 발생한 손해), 위자료 등 손해배상을 청구할 수 있습니다.

​손해배상의 범위​세입자는 이번 사고로 인해 발생한 모든 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다. 여기에는 다음 항목이 포함될 수 있습니다.

​적극적 손해:​ 수술비를 포함한 치료비, 향후 치료비 등
​소극적 손해:​ 부상으로 인해 경제활동을 하지 못하여 발생한 일실수입
​위자료:​ 정신적 고통에 대한 배상

고준용 변호사 · Answer

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【①】 임대인은 임차인이 안전하게 거주할 수 있도록 임대 목적물을 유지 보수할 의무를 부담합니다. 따라서 노후화된 시설물 하자로 인해 사고가 발생하여 임차인에게 손해가 발생했다면, 임대인으로서 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 거울 낙하 사고는 통상적으로 주택 시설물의 관리 소홀로 판단될 여지가 큽니다.

【②】 다만, 임차인에게도 일부 과실이 인정될 여지가 있습니다. 만약 임차인이 거울의 위험성을 사전에 인지하고 있었음에도 임대인에게 이를 통지하여 수리를 요청하지 않았거나, 임차인의 부주의한 행위로 인해 거울이 파손된 것이라면 손해배상액을 정할 때 이러한 임차인의 과실이 참작되어 임대인의 책임 범위가 줄어들 수 있습니다. 이 부분은 중요한 쟁점입니다.

【③】 세입자의 부상 정도와 발생한 손해, 그리고 거울이 떨어지게 된 구체적인 경위, 사고 당시 임차인의 행동, 사전에 임차인이 해당 거울의 위험성에 대해 인지하고 질문자님께 통보한 사실이 있는지 등을 면밀히 확인해야 합니다. 이러한 사실관계에 따라 질문자님의 책임 범위가 달라지기 때문입니다.

🔶 결론
임대인의 손해배상 책임은 기본적으로 인정될 가능성이 높지만, 세입자의 과실이 인정되면 책임 비율이 조정됩니다. 따라서 거울의 노후화 상태, 세입자가 위험을 인지했는지 여부 및 통지 여부, 그리고 사고 발생 경위에 대한 사실관계 확인이 질문자님의 책임 범위를 판단하는 데 가장 중요합니다. 구체적인 자료를 바탕으로 신속히 법률 전문가와 상담하여 대응 전략을 세우실 필요가 있습니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.
고준용 올림

홍대범 변호사 · Answer

결론. 임대인(집주인)은 임차인이 목적물을 안전하게 사용할 수 있도록 상태를 유지할 법적 의무가 있으며, 이번 사고에 대해서도 책임이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

다만 세입자가 거울이 흔들리거나 위험하다는 것을 인지했음에도 임대인에게 수선 요청을 하지 않고 방치했다면 세입자에게도 일부 과실이 인정될 수 있습니다. 또한 샤워 중 거울을 심하게 건드렸거나, 세입자의 명백한 부주의가 입증된다면 책임 비율은 달라집니다.

구체적으로 거울의 위치와 거울의 상태, 세입자가 이에 대해 질문자님에게 연락을 했는지, 거울이 떨어지게 된 경위는 무엇인지 등을 고려해서 구체적으로 과실상계를 주장하시는게 베스트겠습니다.

서울대 경영학 출신 변호사 홍대범입니다.
당신을 괴롭힌 사람들, 제가 가만두지 않겠습니다.