확정일자 후 근저당 변경 시 최우선변제 가능성은?

귀하는 '최우선변제권'을 행사할 수 있습니다. 확정일자가 근저당권보다 늦으면 '우선변제권(순위에 따른 배당)'은 밀리지만, '최우선변제권(생존권을 위한 최소한의 보장)'은 확정일자 순서와 무관합니다. 최우선변제권의 핵심 요건은 경매개시결정등기(압류) 이전에 '전입신고'와 '실거주(점유)'를 갖추는 것입니다. 귀하의 경우 2024년 12월에 전입신고를 완료하였고, 압류기입신청(경매 시작)은 2025년 12월에 진행 중이므로, 경매 개시 전에 대항요건을 갖추어 최우선변제 대상이 됩니다. 근저당권이 2013년에 설정되었더라도 당시 서울 기준 소액보증금 보호 범위에 2,000만 원은 포함될 가능성이 높으며(지역별 기준 확인 필요), 만약 2024년 11월에 근저당을 말소 후 신규 설정한 것이라면 현행 기준이 적용되어 보증금 전액이 최우선변제 범위에 들어갑니다. 따라서 확정일자가 늦다는 이유로 포기하실 필요가 전혀 없습니다. 법원에서 배당요구종기일을 지정하여 통지하면, 반드시 기한 내에 '권리신고 및 배당요구신청서'를 제출해야 합니다. 임차권등기가 되어 있더라도 배당요구를 명확히 하여 권리를 주장하는 것이 안전하며, 이를 통해 근저당권자보다 먼저 보증금을(지역별 한도 내에서) 배당받게 됩니다. 현재 압류 신청 중이라면 조만간 경매 절차가 개시될 것입니다. 귀하의 보증금 액수가 소액이므로 법적 절차만 꼼꼼히 챙기신다면 전액 또는 상당 부분을 회수할 수 있으니 너무 염려치 마시고 배당요구 준비를 철저히 하시기 바랍니다. 구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.