임차인의 계약해제 요청 시 가계약금 반환 의무는?

Question

안녕하세요.

1. 11/26 중개인 통해 가계약 문자 수신 후 가계약금 입금받음(임차인의 사정에 의해 2일에 나누어 입금됨. 11/26 100만원, 11/27 100만원)
--가계약 문자내용--
사장님!
안녕하세요 ^^
xx부동산입니다.

xxxx동 xxx호
임대인과 임차인의 의사표시에 따라 아래와 같이 전세 계약을 진행하겠습니다.

전세보증금 27000만원
계약금 2000만원
잔금 25000만원
잔금일 26.2.5일
전세자금대출협조

임대인과 임차인의 승낙으로 오늘은 계약금일부 200만원을 입금하고, 나머지는 계약시에 입금한다.
계좌전송시 임차인이 입금하면 계약은 성립한다.
임대인께 재건축, 리모델링 추진위원회에 대하여 물어보고 단지에 구성되어있다고 확인 후 임차인께 설며, 고지함.

상기계좌로 입금한 계약금의 일부는 계약해제시 위약금으로 임대인은 배액배상, 임차인은 포기하셔야하며 문자는 계약서작성과 동일한 효과를 가진다.
동의하시면 계좌번호 주세요
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2. 11/27 중개인이 계약시간 잡히면 알려준다고 함.
3. 11/28 중개인이 11/30 2시에 계약서작성한다고 사무실로 오라고 함
4. 11/29 중개인이 임차인이 11/30 에 개인사정으로 시간이 안된다고 함. 그래서 시간이 어려우면 전자계약을 통해서 진행하는 것으로 제안함. 중개인이 물어보겠다고 함.
5. 12/2 중개인이 이 계약 파기해야 할 것 같다고 연락이 옴. 사유는 임차인이 이전 사업실패로 인해 신용이 나빠져 은행에서 전세대출 불가.
6. 12/3 임차인이 가계약금 200만원을 돌려달라고 하는데 법적으로 돌려줄 책임이 있다고 중개인이 말함.

질문1. 이 경우 제가 가계약금을 돌려주어야 하나요?
질문2. 임차인이 계속 계약서 작성을 미룰 경우, 어떻게 대처해야 할까요? 기존 임차인 만기일이 한달 반 정도 후라 지금 집을 내놓지 않으면 전세금 반환이 어렵습니다.

윤관열 변호사 · Accepted Answer

임차인이 가계약금을 지급하고 문자로 계약의 주요 조건을 명확히 합의한 경우에는 가계약도 민법상 계약으로 인정될 수 있고, 문구에도 ‘문자는 계약서 작성과 동일한 효력을 가진다’고 명시돼 있으므로 임차인의 단순한 개인사정이나 대출 실패는 통상 임차인 귀책사유에 해당하여 가계약금 포기 사유가 될 수 있습니다. 전세자금대출이 불가능하다는 사실이 임대인의 책임이 아닌 이상, 임차인이 일방적으로 계약해제를 요구하며 가계약금 반환을 주장하는 것은 법적으로 정당성이 약할 수 있고, 원칙적으로는 임차인이 가계약금을 돌려받기 어렵다는 의견이 일반적입니다. 다만 중개인이 법적으로 돌려줘야 한다고 말하는 것은 법적 판단이 아니라 분쟁을 피하려는 실무적 태도일 가능성이 크므로, 실제로는 계약 성립 여부와 귀책사유 판단에 따라 반환 의무가 달라진다는 점을 분명히 하셔야 합니다.

임차인이 계속 계약서 작성을 미루거나 일방적으로 파기를 요구하는 상황에서는, 임차인에게 계약 체결 의무가 있음을 명확히 통지하고, 특정 날짜까지 계약서 작성이 불가하면 임차인의 귀책으로 계약이 해제된 것으로 보겠다는 취지의 내용증명을 발송하는 것이 안전한 대응입니다. 이를 통해 불필요한 분쟁을 줄이고 향후 법적 다툼에서 임대인의 정당한 조치를 입증할 수 있습니다. 현재 기존 임차인 만기일이 얼마 남지 않았다면, 지체 없이 해당 건을 정리하고 새로운 임차인을 구할 수 있도록 공식적인 해제 의사 확인 절차를 밟는 것이 필요하며, 임차인이 장기간 시간을 끌 경우 발생하는 피해를 대비하여 중개인에게도 명확한 입장을 요구하시는 것이 좋습니다.