전세계약 특약으로 대출 거절 시 가계약금 반환 가능할까?

[문제 상황] ㆍ 의뢰인님은 전세 계약 진행 중 임대인의 선순위 채권 상환 및 중간 변제 방식과 관련된 특약 문구로 인해 은행 대출이 두 차례 거절된 상황입니다. ㆍ 중개사는 3차 계약서 작성을 앞두고 이번에도 대출이 안 될 경우 이는 의뢰인님의 귀책사유이므로 가계약금을 반환받을 수 없다고 통보하여 이에 대한 법적 대처 방안을 찾고 계십니다. [해결 방법] ㆍ 원칙적으로 계약서에 '전세 자금 대출 불가 시 계약금을 반환한다'는 명시적인 특약이 없다면 단순 변심이나 의뢰인님의 개인 신용 문제로 대출이 거절될 경우 계약금을 돌려받기 어렵습니다. ㆍ 그러나 앞선 두 차례의 대출 거절은 의뢰인님의 신용 문제가 아닌 임대 물건의 권리 관계와 계약서상 특약(비정상적인 중도금 상환 구조 등)으로 인한 것이므로 이는 임대인과 중개사의 귀책 사유에 가깝습니다. ㆍ 중개사가 주장하는 '이번에도 안 되면 반환 불가'라는 논리는 부당한 측면이 있으나, 법적 분쟁을 예방하기 위해서는 새로 작성할 계약서에 반드시 안전장치를 마련해야 합니다. ㆍ 3차 계약서 작성 시에는 "임차인의 책임 없는 사유(임대인 또는 목적물의 하자 등)로 전세 자금 대출이 거절될 경우 계약은 무효로 하며, 임대인은 수령한 계약금 전액을 즉시 반환한다"라는 특약을 반드시 기재해 줄 것을 강력히 요구하셔야 합니다. ㆍ 만약 중개사가 이 특약 기재를 거부한다면 이는 애초에 대출 승인 가능성이 낮은 물건일 위험이 크므로 계약 진행을 심각하게 재고하셔야 합니다. ㆍ 또한 이전 계약서들과 대출 거절 사유가 기재된 은행 안내문, 중개사와의 대화 녹취 등을 확보하여 대출 실패의 원인이 의뢰인님의 단순 변심이 아니었음을 입증할 준비를 해두시기 바랍니다. ㆍ 민사소송의 경우 승소 시 변호사 비용 보전이 가능하고 패소 시에는 상대방 비용까지 부담해야 하므로, 계약서 작성 단계부터 변호사의 검토를 받아 불리한 조항을 삭제하고 보증금을 안전하게 지키는 것이 중요합니다.