임대인의 직계존비속 실거주로 계약갱신청구권 거절 후 임대 가능성

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 ‘제3자’에게 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 규정하고 있습니다. 여기서의 ‘제3자’는 갱신거절의 근거가 된 ‘임대인 본인 또는 그 직계존비속’을 제외한 타인을 의미한다고 해석함이 타당합니다. 따라서 실거주하기로 한 해당 직계존비속은 제3자에 해당하지 않습니다. 법령은 임대인(직계존비속 포함)이 목적 주택에 ‘실제 거주’할 것을 요건으로 할 뿐, 그 점유의 법적 형태가 무상(사용대차)이어야 한다고 규정하고 있지 않습니다. 직계존비속이 실제로 거주만 한다면, 그 거주의 권원을 마련하기 위해 귀하와 직계존비속 간에 유상 임대차계약을 체결하고 보증금이나 월세를 수수하더라도 이는 사적 자치의 영역으로서 위법하다고 보기 어렵습니다. 세법상 증여세 이슈 회피나 상생임대차 특례 적용을 위해 가족 간 임대차계약을 체결하는 것은 세무 당국이 인정하는 실제 계약이라면 유효합니다. 즉, 형식만 임대차이고 실제로는 거주하지 않거나 가장된 계약이 아니라면, 직계존비속에게 유상으로 임대하고 그 직계존비속이 실제로 거주하는 행위 자체가 주택임대차보호법상 갱신거절권을 남용한 불법행위가 되지는 않을 것으로 판단됩니다. 구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.