계약갱신청구권 사용 후 중도 해지 시 중개비 부담은?

Question

1. 2년 전세 계약 완료
2. 이후 전세금을 감액하여 2년 계약서를 다시 썼습니다. 그러면서 전세 갱신권을 사용하였습니다.
3. 2번의 계약 기간 중 2년 기간 만료 전에 나갈일이 생겨 3개월 이전에 집주인에게 문자로 연락하였고, 집주인이 부동산에 집을 내놨습니다.
4. 새로운 세입자가 들어오기로 하였는데 부동산에서 부동산 중계비를 저희에게 내라고 한 상황입니다.

계약청구 갱신권 사용시 3개월 이전에 집주인에게 통보하고 나가는 것은 정상적 계약 종료로 알고 있습니다. 이 경우 집주인이 계약금을 내는 것이 맞는게 아닌지 여쭙니다.

조기현 변호사 · Accepted Answer

[1] 질문자님이 계약갱신청구권을 행사한 뒤 3개월 전에 통보하여 퇴거하는 경우, 법적으로는 ‘임차인의 중도해지’가 아니라 임대차보호법이 특별히 허용한 정당한 종료에 해당합니다.
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 갱신권 행사 후에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 통보 3개월 후 효력이 발생합니다. 중요한 점은, 이 해지는 임차인의 귀책에 의한 중도해지가 아니라 법이 보장한 해지권 행사이므로 중개비를 임차인에게 부담시키는 것은 원칙에 어긋납니다.

즉, 새로운 세입자를 들이기 위해 필요한 중개계약은 집주인이 체결하는 신규 임대차 계약이므로, 중개수수료 역시 집주인이 부담하는 것이 통상적이고 법리에 맞습니다.

[2] 부동산에서 “임차인이 내야 한다”고 주장하는 것은 중도퇴거 때 임차인이 부담한다는 일반 관행을 잘못 적용한 것일 뿐,
갱신권 행사 후의 3개월 통보 퇴거에는 해당하지 않습니다.
따라서 집주인에게 법무법인 명의의 내용증명을 발송하여
“갱신권 행사 후 해지 통보는 법이 허용한 종료이므로 중개보수는 임대인 부담이 맞다”
라고 전달하시면 됩니다.

가장 합리적인 비용으로 법무법인 명의의 내용증명을 작성, 발송하고 있습니다.

문의사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

한대섭 변호사 · Accepted Answer

계약갱신청구권을 사용하여 연장된 계약 기간 도중이라도, 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 통보 후 3개월이 지나면 즉시 계약 해지의 효력이 발생합니다. 3개월이 지나면 계약이 '중도 파기'되는 것이 아니라, 법적으로 '정상적으로 만료'되는 것과 똑같습니다. 계약 기간이 정상적으로 끝난 것이니, 다음 세입자를 구하는 중개수수료는 당연히 집주인이 내야 합니다. 즉, 귀하께서 3개월 전에 통보했다면, 3개월이 되는 날 계약은 적법하게 끝난 것입니다. '위약금' 명목의 중개수수료 대납 의무는 없습니다.

한대섭 변호사

안녕하세요. 서울중앙지검 부동산 전담부 근무/법조경력 25년, 풍부한 실무 경험과 노하우로 복잡한 사건도 신속하고 정확하게 해결해드립니다./ 추가 문의사항 있으면 언제든 연락주세요.

2025년 11월 22일 작성됨

이충호 변호사 · Answer

귀하께서 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 이러한 해지 통지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하여 계약이 적법하게 종료됩니다.

귀하가 이미 3개월 이전에 해지 의사를 통보하였고 그 기간이 경과하였다면, 이는 임대차 계약이 법률상 정상적으로 종료되는 것에 해당합니다. 단순히 계약 기간을 채우지 못하고 나가는 중도 해지가 아니라, 법이 보장하는 해지권 행사에 따른 종료이므로 귀하가 위약금 성격의 중개수수료를 부담할 의무는 원칙적으로 없습니다.

임대인과 공인중개사에게 위와 같은 「주택임대차보호법」 규정을 근거로 중개보수 납부 의무가 없음을 명확히 하시기 바랍니다. 만약 임대인이 막무가내로 보증금에서 중개보수를 공제하고 반환한다면, 그 차액에 대해서는 소송을 제기하여 돌려받을 수 있습니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 갱신계약서를 작성하면서 해당문제에 대한 특약이나 구두상의 합의가 있는 경우가 아니라면 중개사의 주장은 부당한 주장입니다.
2. 따라서 임대인이 신규임차인을 섭외하는 과정에서 지출해야 하는 중개수수료는 임대인이 부담해야 하는 것입니다.
3. 한편, 임대인이 계약종료시까지 신규임차인을 섭외하지 못한다는 등의 사정으로 인하여 보증금을 반환해 주지 않을 경우 임차인으로서는 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송, 그 이후 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
계약갱신청구권 행사 후 3개월 전에 적법하게 해지 통보를 하셨으므로, 이는 정상적인 계약 종료에 해당합니다. 따라서 새로운 세입자를 구하기 위한 중개수수료는 임대인(집주인)이 부담하는 것이 원칙입니다.

2. 쟁점별 검토
가. 계약갱신청구권 행사 후 중도해지의 법적 성격
계약갱신청구권을 행사하여 연장된 계약이라 하더라도, 세입자는 언제든지 3개월 전 통보로 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 3개월이 경과하면 계약이 적법하게 종료되는 것이지, 중도 파기나 위약에 해당하지 않습니다. 고객님께서는 법이 정한 절차를 정확히 이행하셨습니다.

나. 중개수수료 부담 주체
계약이 정상적으로 종료된 후 새로운 임차인을 구하는 것은 임대인의 필요에 의한 것입니다. 중개수수료는 중개 행위의 의뢰인이 부담하는 것이 원칙이며, 집주인이 부동산에 새 세입자를 구해달라고 의뢰했으므로 집주인이 부담해야 합니다. 고객님은 적법하게 계약을 종료하신 것이므로 중개수수료를 낼 의무가 없습니다.

다. 결론
부동산에 고객님이 3개월 전 통보로 적법하게 계약을 해지했음을 명확히 설명하시고, 중개수수료는 임대인이 부담해야 함을 주장하시기 바랍니다. 부동산에서 계속 요구한다면 법적 근거가 없음을 분명히 하시고, 필요시 상담을 통해 구체적인 대응 방안을 논의하시길 권해드립니다.