임대차 계약 종료 전 보증금 미반환 문제 해결 방법

Question

전세계약 종료일은 11월 13일입니다
7월11일에 종료의사를 통지했으며 새로운 임차인을 구해시 종료일에 돈을 지급할 수 있다고 문자가 왔습니다 근데 종료일에 임대인과 임대인대리인이 남은 보증금 2700만원을 지급하지 않았습니다
임차인(본인)은 종료일에(11윌13일)
오늘(2025년 11월 13일)은 임대차계약 종료일이라 계약 관련 진행 사항을 확인드리고자 연락드립니다.
전세보증금 7,000만 원 중 4,000만 원은 반환받았으며, 남은 3,000만 원은 아직 지급되지 않은 상태입니다.
오늘 중 반환이 가능할지 확인 부탁드리며, 어려우시다면 가능한 지급 일정을 알려주시면 감사하겠습니다.
임대인과 임대인대리인은 (11월13일)
죄송합니다 돈 생기면 또 입금해드리고 말씀드릴게요!!
이렇게 보내왔습니다
지급일정도 없고 새로운 세입자에 관련된 내용은 없었습니다
하지만 문제는
1. 임대인과 임대아대리인이 세입자를 구해야 돈을 줄 수 있다고 10원28일에 문자로 통지했고 아직까지 새로운 새입자를
구했다는 통지를 받지못했는데 어제 근처를 지나가다가 전에 살던곳 창문에 불이 켜있길래 오늘(11월18일) 전입세대열람원을 뽑아보니 계약종료전인 11월05일에 새로운 임차인이 전입신고를 했습니다 기존 임차인인 저에게 전혀 통지도 보증금도 반환하지 않은 상태였습니다
그래서 지금은 임대인과 임대인대리인에게  따로 연락은 안하고 임차권등기를 신청해두었고 내용증명과 소송도 준비하고 있습니다
헌재 진행상황에 법륜전문가분들의 조언이 필요합니다!

이충호 변호사 · Answer

임대인의 보증금반환채무에 관한 변제기는 원칙적으로 임대차계약의 종료시이고 임대차목적물을 인도한 이후부터는 지연손해금도 발생하는데, 이미 신규 세입자를 들이고도 거짓말을 하며 지급을 미루는 임대인에게 시간을 허여하여 보증금의 반환을 최고할 것이 아니라 곧바로 보증금반환청구소송을 제기하는 것이 적절합니다. 특히 임대인이 신규 임차인에게 받은 보증금을 빼돌릴 위험이 크므로, 소송 제기와 동시에 임대인의 계좌나 타 부동산에 대한 가압류를 진행해야 합니다.

귀하가 임차권등기명령을 신청한 것은 적절한 조치이나, 이미 11월 5일 자로 제3자가 전입신고를 마쳤다는 점이 우려됩니다. 만약 귀하가 보증금을 받지 못한 채 짐을 모두 빼고 비밀번호를 넘겨주는 등 점유를 상실했다면, 기존의 대항력과 우선변제권이 상실되고 뒤늦게 설정된 임차권등기는 후순위가 될 위험이 있습니다. 그러나 귀하가 짐을 일부 남겨두거나 점유를 유지하고 있는 상태에서 임대인이 무단으로 신규 세입자를 들인 것이라면 귀하의 대항력이 여전히 유효할 수 있으므로, 이 부분에 대한 정확한 법적 판단이 시급합니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

홍현필 변호사 · Answer

매우 충격적이고 악질적인 상황입니다. 임대인은 **새로운 세입자로부터 보증금을 받았음에도 귀하에게 거짓말을 하며 반환을 미루고 있는 것(유용)**으로 보입니다. 이는 단순 채무불이행을 넘어 형사상 사기죄가 성립될 소지가 다분합니다.

현재 취하신 조치에 더해 다음 사항을 반드시 실행하십시오.

1. 내용증명에 '기망 행위' 명시 
준비 중인 내용증명에 **"11월 5일 자로 신규 세입자가 전입한 사실을 확인했다"**는 내용을 반드시 포함하십시오. 임대인이 "돈이 생기면 주겠다"고 한 것이 명백한 거짓말이며, 신규 임차인의 보증금을 가로챈 정황을 근거로 **"즉시 반환하지 않으면 사기죄 형사 고소 및 민사 소송을 진행하겠다"**고 강력히 압박해야 합니다.

2. 임차권등기와 대항력 점검 
가장 우려되는 점은 **'점유'**입니다. 임차권등기 명령이 등기부등본에 기재되기 전에 신규 세입자가 들어와 살고 있다면, 귀하의 점유가 상실되어 대항력(우선변제권)에 문제가 생길 수 있습니다. 하지만 임대인이 이중으로 점유를 넘긴 불법행위가 명백하므로, 이를 근거로 보증금 반환 청구 소송 및 손해배상 청구를 진행해야 합니다.

3. 지급명령 신청 
사실관계가 명확하므로 일반 소송보다 절차가 간편하고 빠른 **'지급명령'**을 법원에 신청하십시오. 확정되면 판결문과 같은 효력이 있어 임대인의 재산(통장, 해당 부동산 등)에 강제집행이 가능합니다. 이때 **지연이자(연 12%)**와 소송 비용까지 모두 청구하십시오.

지금은 임대인의 연락을 기다릴 때가 아니라, 법적 절차를 통해 강제로 돈을 받아내야 할 시점입니다.

최아란 변호사 · Answer

대한변호사협회에 정식 등록된 부동산전문변호사 최아란입니다.

1. 보증금을 일부 지급받지 못한 상태에서, 인도를 마치고 이사를 나오신 것이라면 대항력을 잃으신 상태입니다.

2. 지금 다시 임차권등기를 한다 하더라도, 그것이 종전의 대항력을 회복시켜주지는 않는다는 점을 염두에 두시고 접근하셔야 합니다.

3. 임대인은 다음 세입자가 구해졌음에도 불구하고 질문자님에 대한 보증금 반환을 지체하는 것으로 보이는바, 향후에도 보증금 반환을 지체할 가능성이 매우 높습니다.

4. 임대인의 재산정보를 알고 계시는 것이 있다면 가압류 등을 적극적으로 고려하시고, 더 늦기 전에 지급명령부터 신청하셔서 남은 보증금을 전액 받아낼 방법을 모색하시기 바랍니다.

배재용 변호사 · Answer

안녕하세요. 배재용 변호사입니다.

임대인이 새로운 임차인을 들여보내고도 보증금을 반환하지 않았다면 명백한 법적 위반 상황입니다.

✅1 새로운 임차인 전입 → 임대인은 즉시 보증금 반환 의무 발생
임대차계약은 종료되었고, 후임 임차인이 11월 5일 전입까지 마친 사실이 확인된 이상 임대인은 “새 세입자 구해야 한다”는 이유를 더 이상 주장할 수 없습니다. 전입 확정일자가 확인된 이상 보증금 반환은 즉시 이행해야 하는 의무입니다.

✅2 현재 상황은 채무불이행 + 부당이득에 해당
임대인은 세입자를 들였음에도 기존 임차인에게 보증금을 지급하지 않았고, 그 사실을 숨겼습니다. 이는 고의적 지연으로 보일 여지가 있고, 지연손해금 청구도 가능합니다.

✅3 진행 중인 절차는 적절하며 다음 단계로 이어가야 함
임차권등기: 대단히 잘하신 조치입니다. 대항력·우선변제권 보호

내용증명: 반환 요구 + 지연손해금 고지

전세보증금 반환소송: 전입․확정일자․계약종료일․후임세입자 전입 사실 등 제출 시 승소 가능성이 매우 높습니다.

필요하면 가압류, 강제집행 등 후속 절차도 가능합니다.

궁금한 사항이나 추가적으로 도움이 필요하시면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

서울대 법대 출신 / 중앙대 로스쿨 수석
예서법률사무소 대표변호사 배재용 드림

신선우 변호사 · Answer

안녕하세요

​임대인의 채무불이행 및 불법행위

​임대인은 임대차 계약 종료일에 보증금을 반환할 의무가 있음에도 이를 이행하지 않아 채무불이행 상태에 있습니다. 더욱이 임차인의 동의 없이, 그리고 임차인의 임대차 관계가 법적으로 존속하고 있음에도 불구하고 ​새로운 임차인을 입주시키고 전입신고까지 마치게 한 행위​는 임차인의 적법한 점유·사용 권한을 침해하는 행위로 볼 수 있습니다. 이는 임대인의 귀책사유를 입증하는 매우 중요한 증거가 됩니다. 임대인이 "새로운 임차인을 구해야 돈을 줄 수 있다"고 말한 것과 달리, 이미 새로운 임대차 계약을 통해 보증금을 수령했을 가능성이 크므로 이는 임대인의 악의를 보여주는 정황이 될 수 있습니다.

​임차인의 대응 방안 및 권리​

​임차권등기명령​: 현재 신청하신 임차권등기명령은 매우 적절한 조치입니다. 등기가 완료되면 임차인께서 다른 곳으로 이사하거나 전출하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

또한, 임차권등기명령에 소요된 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다.

​내용증명 발송​: 소송에 앞서, '새로운 임차인이 11월 5일에 전입신고를 마친 사실을 확인했으며, 이는 보증금 반환 능력과 무관하게 반환을 지체하는 명백한 증거이므로 즉시 미반환 보증금 및 지연손해금을 지급하라'는 취지의 내용증명을 발송하는 것을 고려할 수 있습니다. 이는 임대인을 압박하는 동시에 소송에서 유리한 증거로 활용될 수 있습니다.
​보증금반환청구 소송​: 임대인이 계속해서 보증금 반환을 거부할 경우, 보증금반환청구 소송을 제기하여 집행권원을 확보해야 합니다. 소송 시 청구 내용은 다음과 같이 구성할 수 있습니다.
​원금​: 미반환 보증금 3,000만 원
​지연손해금​: 임대인이 이행거절 의사를 명백히 하였으므로, 임대차 계약 종료일 다음 날인 11월 14일부터 소장 부본 송달일까지는 민법상 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 청구할 수 있습니다

서아람 변호사 · Answer

이미 계약 종료일이 지났고 새로운 임차인이 전입까지 완료한 사실이 확인된 이상, 임대인의 보증금 미반환은 정당한 사유가 없으며 대응을 최대한 신속하게 진행해야 합니다. 종료 의사를 충분히 사전에 밝힌 점, 임대인이 세입자를 구해야 지급 가능하다고 하면서 실제로는 새로운 임차인을 들여보냈음에도 기존 임차인에게 아무 통지도 하지 않은 점, 전입신고일이 계약 종료 전임에도 보증금 반환이 이뤄지지 않은 점은 모두 임대인의 명백한 채무불이행 정황에 해당합니다. 이미 임차권등기를 신청하신 것은 매우 적절한 조치이고, 이는 후순위 임차인이 존재하더라도 보증금 반환채권을 안전하게 확보하는 중요한 절차입니다. 임차권등기가 이루어지면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으므로 더 이상의 위험을 줄이는 효과가 있습니다. 내용증명 발송도 필수인데, 반환 요구의 사실관계를 명확히 남기고 향후 지연손해금 산정 시점의 기준을 확보하는 역할을 합니다. 이후 소송을 제기하면 원금뿐 아니라 법정지연이자까지 청구할 수 있으며, 임대인이 실제로 새로운 임차인의 보증금을 받은 상태라면 지급 여력이 있음에도 고의적으로 미반환한 것으로 평가될 가능성이 있어 재판에서도 불리하게 작용할 수 있습니다. 임대인 측이 “돈이 생기면 준다”고만 반복하는 것은 법적 면책 사유가 될 수 없고, 새로운 임차인 전입 사실을 숨긴 점은 신의성실 의무 위반으로 평가될 여지도 있습니다. 현실적으로는 임차권등기 → 내용증명 → 반환소송 순으로 진행하되, 임대인의 재산 상황이나 근저당권 존재 여부 등을 함께 확인해야 하고, 전입일자와 확정일자 관계가 복잡한 경우 우선변제권 행사에도 영향을 줄 수 있어 기록 검토를 통한 정식 상담이 필요합니다. 비밀이 보장되니 언제든지 상담신청해주세요.

조선규 변호사 · Answer

안녕하세요.

현재 임차인께서 취하고 계신 ​임차권등기명령 신청, 내용증명 및 소송 준비는 매우 적절하고 올바른 대응​입니다. 특히 임대인이 새로운 임차인을 들인 정황은 소송에서 귀하에게 매우 유리하게 작용할 증거입니다.

향후 절차는 임차권등기명령 결정 및 등기부 기입을 확인하신 후, 내용증명을 발송하고, 그럼에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 즉시 보증금반환청구소송을 제기하는 순서로 진행하는 것이 바람직합니다. 소송 과정에서 전입세대열람원, 임대인과의 문자 내역 등 모든 자료를 증거로 제출하여 임대인의 채무불이행 사실과 악의성을 명확히 주장해야 합니다.

사법고시 출신의 변호사가 제일 합리적인 비용으로 직접 도와 드립니다. 편히 연락 주시기 바랍니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
ㆍ 2025년 11월 13일 계약이 종료되었으나, 잔여 보증금 2,700만 원을 반환받지 못하였습니다.
ㆍ 계약 종료 4개월 전인 7월 11일경 적법하게 계약 해지 의사를 통지하였습니다.
ㆍ 임대인은 새 임차인을 구해야 반환 가능하다 하였으나, 종료일에는 "돈 생기면 입금하겠다"는 답변만 하였습니다.
ㆍ 의뢰인님은 통지 없이, 계약 종료 전인 11월 5일 새로운 임차인이 전입신고한 사실을 확인하였습니다.
ㆍ 현재 의뢰인님은 임차권등기명령 신청, 내용증명과 소송을 준비 중입니다.

[해결 방법]
ㆍ 임차권등기명령 신청과 소송 준비는 적절합니다. 임차권등기가 등기부에 기재되어야 이사 후 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
ㆍ 임대인이 새 임차인을 구해야 돈을 준다고 하였으나, 의뢰인님 모르게 신규 임차인을 들인 점이 핵심 쟁점입니다.
ㆍ 이는 임대인이 신규 보증금을 받고도 반환을 의도적으로 지체하고 있음을 시사합니다.
ㆍ 내용증명에 이 사실을 명기하여 임대인의 주장을 반박하고 즉시 반환을 촉구하시기 바랍니다.
ㆍ 내용증명 불응 시 즉시 법적 절차를 진행해야 합니다. 사안이 명확하므로 지급명령 신청을 우선 고려하고, 임대인 이의 시 소송으로 전환됩니다.
ㆍ 소송으로 잔여 보증금 2,700만 원 및 이에 대한 법정 지연손해금(최대 연 12%)을 청구할 수 있습니다.
ㆍ 민사소송은 승소 시 변호사 비용을 상대방에게 청구할 수 있으나, 패소 시 상대방 비용을 부담할 수 있습니다. 본 사안은 승소 가능성이 높아, 신속한 회수를 위해 변호사의 조력이 중요합니다.

대표 변호사 1:1 상담을 통해 이 사건 승산과 추후 절차를 친절히 안내드리겠습니다.

최광희 변호사 · Answer

임차권등기 설정은 적절한 조치이고, 내용증명으로 반환청구의사와 지연이자 발생 사실을 명확히 해두는 것이 좋습니다. 전입일이 종료일보다 앞선 점은 임대인의 귀책 사유로 평가될 여지가 있어 소송에서도 유리하게 작용합니다.

합리적인 비용으로 내용증명 및 소송 조력이 가능하니, 더 궁금한 점 있으시면 언제든지 연락주세요. 구체적인 대응방안까지 상세하게 설명해 드리겠습니다.

정준현 변호사 · Answer

설명하신 상황은 임대인이 전세보증금을 계약 종료일에 반환하지 않고, 새로운 세입자를 이미 들인 전형적인 보증금 반환 지연 사례입니다.

임대인은 계약 종료일에 기존 세입자에게 보증금을 반환할 의무가 있으며, 새 세입자를 들이는 것과 관계없이 반환 의무를 미루거나 통지하지 않은 것은 법적으로 위법합니다. 문자상 “돈 생기면 입금”이라는 표현은 정당한 연기 사유로 인정되기 어렵고, 법적 불이익이 발생할 수 있습니다.

특히 기존 세입자에게 통지 없이 11월 5일 새로운 세입자가 전입신고를 한 경우, 임대인의 계약 위반이 명확해집니다. 임차권등기 신청, 내용증명 발송, 민사소송 준비는 적절한 대응이며 법원에서도 기존 세입자의 권리를 우선 보호할 가능성이 높습니다.

향후 절차에서는 임차권등기부 등본, 전입세대열람원, 문자 메시지, 은행 거래 내역 등 관련 증거를 모두 제출해 반환 지연과 위법성을 입증하는 것이 중요합니다. 소송에서는 지연이자와 소송비용까지 청구할 수 있습니다.

현재 준비 중인 임차권등기와 민사소송은 법적으로 충분히 유효하며 임대인의 무통보 보증금 미반환과 새로운 세입자 입주 사실을 근거로 권리 보호가 가능합니다. 관련하여 더 궁금한 점이 있으시다면 상담 예약 주시거나, 프로필 사무실 번호로 연락주시면 적극 도움드리겠습니다.

김전수 변호사 · Answer

법적으로 보면, 전세계약이 적법하게 종료되었고(기간 만료 + 사전 종료 의사 통지), 질문자님께서 보증금 일부(4,000만 원)는 반환받았으나 나머지 2,700만 원은 약정한 종료일에 반환되지 않았기 때문에, 임대인은 명백히 보증금반환채무 불이행 상태입니다. 임대인이 “새 세입자를 구해야 보증금을 줄 수 있다”고 말했다 하더라도, 이는 어디까지나 임대인의 자금조달 사정일 뿐, 법적으로 보증금 반환 의무를 늦출 수 있는 정당한 사유가 되지는 않습니다. 더구나 이미 11월 5일에 새로운 임차인이 전입을 마친 사실이 확인되었다면, 임대인은 기존 세입자에게 보증금을 다 돌려주지 않은 상태에서 새로운 세입자에게 다시 보증금을 받은 구조일 가능성이 높고, 이 경우 기존 임차인 입장에서는 더욱 강하게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

지금처럼 임차권등기명령을 신청한 것은 매우 잘하신 조치입니다. 임차권등기가 완료되면, 실제로 집에서 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있고, 나중에 경매가 진행되더라도 보증금을 회수할 수 있는 안전장치가 됩니다. 다음 단계로는, 질문자님 말씀처럼 내용증명으로 정식 보증금 반환 요구 및 지연손해금(법정이율 기준) 청구 의사를 명확히 하고, 그럼에도 반환이 되지 않으면 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하는 절차로 가시면 됩니다. 소송 상대는 기본적으로 임대인(소유자)이고, 임대인대리인은 특별한 사정이 없는 한 계약상 당사자가 아니므로 통상 피고로 삼지 않습니다. 다만 대리인이 ‘보증금 반환을 보증한다’는 식의 별도 약정을 한 경우 등 특수한 사정이 있다면 별도 검토가 필요합니다.

주택임대차보호법 관련 분쟁과 전세보증금 반환소송을 다수 진행해 본 변호사와 함께 서류를 점검하고, 필요시 가압류까지 포함한 회수 전략을 세우신다면 보다 안정적으로 권리를 행사하실 수 있을 것입니다. 추가 상담을 받아 보실 것을 권합니다.

김정묵 변호사 · Answer

말씀하신 경위라면 임대인은 임차인의 종료 통지에 따라 종료일에 보증금을 반환할 의무가 있었고, 새 임차인을 구해야만 반환할 수 있다는 주장은 법적 근거가 없습니다. 특히 종료일 이전에 이미 새로운 임차인이 전입을 마쳤음에도 이를 숨긴 채 반환을 미룬 것은 명백한 채무불이행이고, 임차인에게 일체 통지하지 않은 점까지 고려하면 고의적 지연으로 평가됩니다. 임대인이 실제 보증금을 수령하였는지 여부와 관계없이 기존 임차인의 반환 채무는 소멸하지 않으며, 전입 현황은 임대인의 사정을 보여줄 뿐 법적 책임을 경감시키지 못합니다.

임차권등기명령을 신청하신 조치는 매우 적절하며, 등기 완료 시 보증금 반환 전이라도 이사 가능하고 대항력과 우선변제권도 유지됩니다. 임대인에게 더 이상 구두 협의를 할 필요는 없고, 내용증명으로 반환 기한을 확정한 후 민사소송으로 청구하시면 됩니다. 새 임차인이 들어온 사실은 임대인의 변제 여력이 확보되었음을 보여주는 간접 자료가 되고, 법원에서도 임대인의 지연행위를 신뢰하기 어렵다는 점을 판단하는 요소가 됩니다. 지금과 같이 절차를 진행하시면 충분히 보증금 전액과 지연손해금을 받으실 수 있습니다.

백창협 변호사 · Answer

1. 임대차기간이 만료된 상태이니 보증금반환청구 소송을 진행하시기 바랍니다. 소송 제기 이후 남은 보증금을 지급한다면 소 취하 하시면 됩니다.

2. 구체적인 상담을 거친 답변이 아니오니 참고만 하시고, 궁금하신 사항은 연락주세요.

오현석 변호사 · Answer

1. 마지막으로 소송 전에 임대인에게 일정 기한을 주고 보증금 반환을 요구하고, 미반환시 부동산 가압류 및 소송 등 법적절차를 진행하겠다는 취지로 내용증명을 작성하여 보내신 후, 임대인이 기한 내에 보증금을 미반환할시 가압류 및 소송(또는 지급명령신청) 절차를 진행하실 수 있습니다. 2. 원만히 잘 해결되시기 바랍니다. 감사합니다.

오현석 변호사

오현석 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산 및 형사법 전문변호사입니다.

5달 전 작성됨

2. 원만히 잘 해결되시기 바랍니다. 감사합니다.

허동진 변호사 · Answer

변호사 허동진입니다. 임차권등기 및 소송 준비는 최적의 대응입니다.

법적 우위: 임대인이 새 세입자를 미리 받고도 보증금을 미반환한 것, 소송에서 임대인의 신뢰성을 잃게 하여 매우 유리합니다.

지연 이자: 계약 종료 다음 날(11월 14일)부터 연 12%의 법정 지연 이자 청구가 가능합니다.

신속한 절차: 내용증명 발송 후, 임대인이 다투지 않을 가능성이 있다면 지급명령을 먼저 신청하여 신속하게 집행권원(강제집행 권리)을 확보하십시오. 이의 제기 시 소송으로 전환됩니다. 계획대로 진행하시면 됩니다.

편히 연락주십시오.

정가온 변호사 · Answer

일부 받지 못한 보증금에 대한 소송을 하시고, 별로도 다른 임대인의 재산에 대해서 가압류를 하시는게 좋을 것으로 보입니다. 압박을 해야 하는 경우지요. 때에 따라선 임대인이 신규임차인에게 밀린 보증금반환금이 있다는 사실을 고지 하지 않은 경우 사기죄가 될 수 있습니다. 소송보다 보전처분을 빨리 하시는게 좋을 것 같습니다.

조기현 변호사 · Answer

[1] 질문자님 상황은 전세보증금 미반환 + 이중전입 문제로, 이미 임차권등기명령을 신청하신 것은 적절한 대응입니다. 종료일 전인 11월 5일에 신규 임차인이 전입을 했다는 것은, 임대인이 새로운 보증금을 이미 수령했을 가능성이 높고, 그럼에도 질문자님에게 아무 통지도 없이 남은 보증금을 지급하지 않은 것이므로 명백한 임대인의 채무불이행입니다. 임대인이 “세입자를 구해야 돈을 드린다”고 말한 것은 애초부터 핑계에 불과했고, 신규 임차인이 실제로 들어와 전입까지 마쳤다면 질문자님에게 남은 보증금을 지급하지 않은 행위는 더욱 위법성이 강화됩니다.

[2] 현재 단계에서 최선의 절차는 다음과 같습니다.

첫째, 임차권등기명령을 유지하여 퇴거 후에도 대항력·우선변제권을 보전하시고, 임대인의 명도 요구에도 자유롭게 대응할 수 있습니다. 
둘째, 바로 내용증명 발송 후 전세보증금 반환소송을 제기하는 것이 맞습니다. 임대인이 “돈 생기면 드리겠다”는 식의 불명확한 말만 반복하고 있어 협의가 불가능한 상태입니다. 
셋째, 신규 임차인의 전입일을 근거로 임대인이 새 임차인 보증금을 수령했는지를 소송 과정에서 확인할 수 있으며, 이 경우 임대인의 변명 여지가 거의 없습니다. 
넷째, 판결 후에도 미지급 시 부동산에 대한 강제집행·채권압류 절차로 바로 넘어갈 수 있습니다. 지금처럼 임차권등기 + 법무법인 명의의 내용증명 + 소송 준비의 방향이 정석이며, 변호사 조력을 받으면 회수 속도와 안정성이 크게 높아집니다.

가장 합리적인 비용으로 법무법인 명의의 내용증명을 작성, 발송하고 있습니다.

문의사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

추민경 변호사 · Answer

소송에 앞서 내용증명을 발송하는 것은 효과적인 압박 수단이 될 수 있습니다.

​내용증명 발송 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다. 전입세대열람원, 임대차계약서, 문자메시지 내역 등 확보된 증거가 있어 승소 가능성이 높습니다. 소송을 통해 미반환 보증금 3,000만 원 및 이에 대한 ​지연손해금​을 청구할 수 있습니다.

결론적으로 귀하께서 고려 중이신 법적 조치는 올바른 방향입니다. 임차권등기 절차를 잘 마무리하시고, 내용증명을 통해 임대인을 압박한 후, 불응 시 즉시 소송 절차를 진행하여 보증금 전액과 지연손해금까지 회수하시는 것이 바람직합니다. 위 과정에서 변호사 도움이 필요하시면 상담예약 남겨주시기 바랍니다.

정찬 변호사 · Answer

현재 상황이면 소송으로 가도 충분히 승산은 있지만, 시간이 오래 걸린다는 점이 문제입니다. 임대인이 이미 새로운 세입자를 들여놓은 이상 책임은 명확하므로, 법적 근거를 바탕으로 강하게 압박하면서도 단기간에 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘합의 대행’ 방식이 더 합리적일 수 있습니다.

정리하면, 빠른 회수를 원하신다면 소송보다 합의 대행을 맡기는 것이 현실적인 해결책입니다. 임대인에게 법적 리스크를 정확히 통보하면서 지급 일정을 확정받는 방향으로 진행해드릴 수 있습니다.

장휘일 변호사 · Answer

임대인이 새 임차인을 들이면서도 보증금을 돌려주지 않은 점은 해지 후 반환 의무 위반에 해당할 여지가 있습니다. 
전입 현황까지 확인된 상황이면 임차권등기와 내용증명 준비는 적절한 조치로 보입니다. 
다만 이후 소송 절차와 반환 시점은 자료 확인이 필요해 유선 안내가 더 정확합니다.
상담예약 남겨주시면 구체적인 안내 도와 드리겠습니다.