전세보증금 상계처리로 집 매매 가능한가요?

Question

집주인이 전세보증금을 못 준다고 해서 지금 살고 있는 전세집을 매매하려는 생각도 있는데요.
전세보증금 상계로 매매하고 싶은데
1. 매매계약서 쓸 때 전세보증금으로 매매대금 상계처리해서 매매하는 것도 가능한가요??
2. 혹시 계약금도 걸어야하나요?? 
3. 계약금을 걸어야한다고 하면 딱 전세보증금 가격으로 매매 제안할건데 계약금을 걸어야하면 돈을 더 내야하는 건가요..??
4. 나중에 세금이나 법적으로 문제 없게 계약서 작성할 때 상계처리 내용 도움을 받고 싶습니다.
답변 주시면 감사하겠습니다..!

김정묵 변호사 · Answer

전세보증금과 매매대금을 상계하여 집을 매수하는 것은 법적으로 가능합니다. 이를 ‘상계매매’라 하며, 매매계약서에 ‘매매대금 중 전세보증금 ○원은 매도인에게 반환받지 않고 매매대금과 상계 처리한다’는 문구를 명시하면 됩니다. 단, 매도인(집주인)과 명확히 합의해야 하고, 상계 사실을 증명할 수 있도록 전세보증금 반환채권과 매매대금채무를 동일 당사자 간으로 명시해야 합니다.

계약금은 통상 계약의 성립과 확정을 위한 절차로 일부라도 걸어두는 것이 안전하지만, 상계 특약을 둔다면 ‘계약금 없이 상계로 갈음한다’는 조항을 넣을 수 있습니다. 예컨대 “계약금 및 잔금은 전세보증금으로 대체하여 지급한다”라고 기재하면 별도의 현금 납부는 필요 없습니다.

다만 세금 문제를 피하려면 실거래가 신고 시 상계액 포함 전체 금액을 매매대금으로 신고해야 합니다. 이때 등기이전비용, 취득세, 법무사 수수료가 별도로 발생하며, 계약서 작성 시 변호사나 공인중개사를 통해 ‘상계 특약’ 조문 검토를 받는 것이 좋습니다. 보통 문서 검토 비용은 수십만 원 수준으로 큰 부담은 아닙니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요. 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다.
귀하께서는 현재 전세보증금 반환을 받지 못한 상태에서 해당 주택을 매수하여 보증금과 매매대금을 상계처리하는 방식으로 거래를 진행하고자 하시는 상황으로 보입니다. 결론적으로 말씀드리면, 전세보증금 채권과 매매대금을 서로 상계하는 형태의 매매는 법적으로 가능합니다. 다만 상계의 방식과 범위를 계약서에 명확히 기재해야 하며, 금전이 실제로 오가지 않더라도 매도인과 매수인 간의 채무관계가 확정되어야 하므로 주의가 필요합니다.

실무에서는 매매계약서의 매매대금 항목 중 ‘계약금, 중도금, 잔금’을 기재하되, 그 중 일부 또는 전부를 “기존 임대차보증금 채권과 상계한다”는 문구를 넣어 처리합니다. 예를 들어 전세보증금이 2억 원이고 동일 금액으로 매매가 이루어지는 경우, 잔금 지급일에 매수인이 보증금반환채권을 매도인에 대한 매매대금채무와 상계하기로 명시하면 별도의 금전이 오가지 않아도 유효한 매매가 성립됩니다. 다만 세무상 실제 거래금액으로 인정받기 위해 상계사실이 계약서와 별도의 합의서 또는 영수증 형태로 남는 것이 좋습니다.

계약금의 경우 반드시 현금으로 납부해야 하는 것은 아니며, 상계대상 금액이 전액 매매대금으로 충당되는 경우 계약금 조항에 “계약금 지급을 갈음하여 기존 임대차보증금 중 일부를 상계한다”는 식으로 처리할 수 있습니다. 다만 일부 금액을 계약금으로 별도 납부한다면 그 금액은 매매계약의 효력발생 요건으로 작용하므로, 상계와는 별도로 지급 사실을 명확히 해두어야 합니다.

우리 법률사무소에서는 상계매매계약서와 별도 합의서, 세무상 신고 시 유의할 점까지 통합적으로 검토하여 세금 및 법적 분쟁이 발생하지 않도록 지원해드리고 있습니다. 상계조항 포함 계약서 작성 및 검토 비용은 로톡 정책상 말씀드리기 어려우나 합리적인 비용으로 계약 구조에 맞춰 최적의 문안을 제시해드리겠습니다. 감사합니다.

최경섭 변호사 · Answer

1. 의뢰인께서 말씀하신 방법은 임차인이 임대인의 주택을 매수할 때 흔히 사용되는 방법입니다.

2. 계약금은 계약의 성립을 증명하는 방법인데, 계약금을 지급하지 않고 계약을 진행하고자 하면, 그 취지를 계약서에 기재하시는 것이 좋습니다.

3. 선임료는 로톡 정책상 상담글에서 답변드리기 어렵습니다.

추가적으로 궁금한 사항은 프로필 클릭하셔서 연락주시거나 전화상담 또는 방문상담을 예약해주시면 보다 자세히 설명드리겠습니다. 편하게 연락주세요

장휘일 변호사 · Answer

전세보증금과 매매대금을 상계하는 방식으로 거래하는 것은 가능합니다. 다만 계약서상에 명확히 ‘매매대금 전액을 기존 전세보증금 채권으로 상계한다’는 조항을 넣어야 하며, 실제 금전이 오가지 않아도 법적으로 유효합니다.

계약금은 통상 거래의 진정성을 담보하기 위한 절차이지만 상계계약에서는 별도로 지급하지 않고 ‘기존 전세보증금 중 일부를 계약금으로 본다’고 명시해 해결할 수 있습니다. 따라서 추가 자금이 꼭 필요한 것은 아닙니다.

세금 측면에서는 실거래가 신고 시 상계금액도 매매대금으로 동일하게 보고 과세되므로 별다른 문제는 없으나, 계약서 작성 시 문구가 부정확하면 추후 분쟁이 생길 수 있습니다.

계약서 검토나 작성 대행은 사건 규모에 따라 변호사 상담을 통해 안내드리는 것이 안전합니다. 상담예약 남겨주시면 구체적인 안내 도와 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임대인과 사이에서 임대차목적물에 대한 매매계약을 체결할 경우에는 조심해야 합니다.
2. 임대인이 신규임차인을 구하지도 못하는 등으로 임차인에게 보증금을 반환해 줄 수 없을 정도로 경제적인 사정이 매우 좋지 않은 상황일 것인바, 이러한 경우 임대인은 채무초과상태에 있는 것이 분명합니다.
3. 그런데, 이러한 상황에서 경매절차를 통한 방법이 아니라 매매계약을 통하여 임대차목적물에 대한 소유권을 넘겨받을 경우 나중에 임차인은 임대인의 다른 채권자들로부터 사해행위취소소송을 당하게 되면 결과에 따라서는 임대차목적물에 대한 소유권도 빼앗기고 보증금도 회수하지 못하는 극히 어려운 상황에 놓이게 될 수 있습니다.
4. 하여, 본건과 같은 경우에는 시간과 노력이 많이 들겠지만, 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송, 그 이후 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행과정에서 셀프낙찰을 받는 방법)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.

조기현 변호사 · Answer

[1] 전세보증금과 매매대금을 상계 처리하는 형태의 거래는 가능합니다. 이를 흔히 “보증금 상계매매” 또는 “대물변제형 매매”라고 부르며, 임대인이 전세보증금을 반환할 자금이 없어 세입자가 그 금액만큼을 매매대금에 충당해 소유권을 이전받는 구조입니다. 다만 반드시 매매계약서에 ‘보증금 전액을 매매대금으로 상계한다’는 조항을 명확히 기재해야 하며, 실제 금전이 오가지 않아도 법적으로 유효합니다.

[2] 계약금은 통상 매매계약의 성립을 확정하는 역할을 하지만, 이번처럼 상계형 거래라면 별도 계약금을 걸지 않아도 됩니다. 계약서에 ‘매매대금은 전세보증금 〇〇원 전액을 상계함으로써 지급 완료한 것으로 본다’는 문구를 넣으면 됩니다. 다만 매도인이 실거래 신고를 위해 ‘계약금 일부 송금’을 요구할 수 있는데, 그 경우 형식상 소액을 걸고 잔금 시 상계 처리로 정리하는 방식을 씁니다.

[3] 전세보증금과 매매금액이 동일하다면 추가로 돈을 낼 필요는 없습니다. 단, 매매가가 전세금보다 높다면 초과금액만 현금으로 납부하면 됩니다. 반대로 전세금이 더 많을 경우에는 그 차액을 돌려받는 구조로 정리할 수 있습니다.

[4] 세금 문제는 ‘실제 상계액=거래가액’으로 간주되어 취득세가 발생합니다. 상계로 처리해도 매매로 보기 때문에 취득세는 피할 수 없습니다. 계약서 작성 및 세무상 불이익 방지를 위해서는 변호사 도움을 받는 것이 바람직합니다.

각종 계약서 작성, 검토 조력에 있어 단언컨대 압도적인 전문성을 보유하고 있으며 가장 합리적인 비용으로 조력이 가능합니다.

문의사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

한대섭 변호사 · Answer

1. 보증금 상계처리 매매 계약은 당연히 가능합니다. 그리고 매우 흔하게 사용되는 방법입니다. 법적으로는 '상계'라고 표현하기도 하지만, 계약서에는 더 명확하게 "매수인의 임대차보증금 반환채권으로 매도인의 매매대금 지급에 갈음한다"는 방식으로 기재합니다. 이는 법적으로 완벽하게 유효합니다.

2. 매매계약서에는 통상적으로 계약금(총액의 10% 등)을 적습니다. 이는 계약의 성립을 증명하고, 양 당사자에게 해약금(포기 또는 배액 상환)의 기준이 되는 등 법적 안정성을 위해 필요합니다. 계약금조차도 보증금중 일부로 대체하신다면 계약금 액수를 정하고 "보증금의 일부로 계약금 지급을 대체한다"고 명시하면 됩니다.

3. 이 계약은 어차피 '소유권 이전 등기'가 필요하므로, 등기를 담당할 '법무사'에게 의뢰하시는 것이 가장 효율적입니다.