전세사기 상황에서 후순위 임차인의 회수 가능성은?

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다. [사실관계] 의뢰인님은 다가구주택 후순위 전세보증금 1억7천, 임차권등기 완료, 지급명령 진행 중이나 송달 불능, 임대인은 개인회생 심문까지 마친 상태로 파악됩니다. 공시가 약 6억, 시세 약 17억, 근저당 실제채권 6억, 월세 보증금 총 3.5억 중 최우선변제 약 2.59억, 선순위 전세 약 4.8억으로 정리되어 있습니다. 보증금이 반환되지 않은 채 개인회생까지 겹쳐 크게 불안하시고 지치실 상황에 깊이 공감합니다. [의견] 1. 회수 가능성은 실낙찰가가 핵심입니다. 시세 17억에 근접해 매각되면 후순위 일부 배당 여지가 있으나, 통상 경매낙찰가는 시세의 70~80% 수준이라면 후순위 배당이 없을 위험이 큽니다. 경매 개시 시 배당요구를 반드시 하셔야 합니다. 2. 개인회생 중 임의매각 대금으로 특정 채권자에게 직접 지급하는 것은 법원 허가 없이는 곤란합니다. 허가가 있더라도 변제계획에 따라 공평배당이 원칙이므로 약속만 믿고 대기하지 않으시길 권합니다. 3. 개인회생 개시결정·금지명령 전이면 경매 진행 가능하나, 이후에는 강제집행이 중지·금지됩니다. 다만 근저당권자는 별제권으로 진행할 수 있으나 법원이 일시 중지시킬 수 있습니다. 의뢰인님은 배당요구와 회생 채권신고를 병행해야 합니다. 4. 경매로 못 받은 부족분은 개인회생 인가·면책 시 면책될 수 있습니다. 형사고소는 면책을 자동으로 막지 못하나, 명백한 기망 정황이 있으면 고소를 검토할 수 있습니다. 지금은 지급명령 주소보정·공시송달로 확정, 경매사건 배당요구, 회생법원 채권신고 및 계획안에 대한 이의 제기를 준비하시길 권합니다. 필요 서류는 확정일자, 전입일, 임차권등기, 계약서와 보증금 송금 증빙입니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다. 끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다. 법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

현재 집주인(채무자)이 개인회생을 진행 중이므로, 회생 절차가 경매 및 채권 회수 가능성에 큰 영향을 미칩니다. 1. 후순위 임차인의 회수 가능성 (개인회생 중) 회생 절차의 우선: 개인회생이 개시되면 경매를 포함한 모든 강제집행이 중지됩니다. 채무자가 변제계획안을 통해 건물을 유지하려 할 가능성이 높습니다. 회수 가능성: 개인회생 변제계획에 따라 보증금(후순위 임차권)은 담보권이 없는 일반 채권으로 처리되어 변제율에 따라 일부만 회수될 가능성이 높습니다. 시세 17억 기준 배당 순위: 귀하의 예상 배당 순서는 맞으나, 개인회생 시에는 법원이 아닌 변제계획에 따라 회수하게 됩니다. 경매가 진행되어 시세 17억 원을 회수한다면 이론적으로는 회수 가능성이 높지만, 회생 절차 자체가 경매를 막습니다. 2. 집주인의 건물 매매 통한 변제 가능성 매매 가능성: 개인회생 변제계획에 따라, 채무자(집주인)는 재산을 매각하여 채권자에게 변제하는 계획을 제출하고 법원의 허가를 받을 수 있습니다. 회생 법원의 결정: 집주인이 다른 건물을 매매하여 보증금을 변제하겠다는 계획을 법원이 받아들인다면 가능합니다. 다만, 이는 채권자들의 동의와 법원의 인가가 필요하며 변제계획안에 반영되어야 합니다. 3. 개인회생 중 경매 진행 여부 경매 중지: 개인회생 개시 결정이 나면, 이미 진행 중인 경매(다른 건물)와 새로운 경매(귀하의 건물) 모두 중지됩니다. 채무자가 회생을 통해 변제하려고 하기 때문입니다. 경매 재개: 변제계획 인가 후 채무자가 변제를 3회 이상 불이행하거나 회생 절차가 폐지될 경우, 채권자(근저당권자, 보증보험 등)의 신청에 의해 경매가 재개될 수 있습니다. 4. 미회수 금액 면책 및 사기죄 고소 면책 여부: 개인회생 절차를 통해 변제하지 못하고 남은 보증금 채무는 면책 결정을 통해 탕감됩니다. (주택임대차보호법상 보증금이라도, 회생 채권으로 면책 대상이 될 수 있습니다.) 사기죄 고소도 고려하셔야 합니다.