월세집 도배 비용 부담, 임차인이 해야 할까요?

Question

22년 7월 25일부터 월세로 살고 있는 원룸 오피스텔입니다
곧 결혼을 하게 되어 집을 합치게 되어서 이사를 가게 되었는데, 침대 쪽에 있던 벽지부분이 조금 긁혀있거나 조금 찢어져 있는 부분이 있어 제가 도배를 해야 된다고 생각했는데 주변에서 퇴거 도배는 임대인이 하는 거라고 하길래요
물론 제가 입주할 때부터 새 벽지인 건 아니었습니다
입주할 때도 그 전에 살던 분이 아저씨였는데 강아지를 키우셨다고 들었고, 강아지의 흔적으로 보이는 긁은 자국? 같은 것도 좀 있었던 벽이었습니다

이번에 새로운 집을 계약할 때 들은 얘기로는 퇴거 시 간단히 청소만 해도 되고, 새로운 집에 입주할 때 입주 청소를 하면 된다고도 하던데 청소 관련해서도 이게 맞는 건가요?

김준혁 변호사 · Accepted Answer

임대차계약에 면제 특약을 하였을 경우 임차인의 과실로 손상이 발생하더라도 원상회복의무가 없습니다.(자동차 렌트시 슈퍼자차 특약을 한 것과 유사합니다)

임대차계약에 임차인에게 원상회복의무를 규정하고 있는 경우라고 하더라도 통상의 손모(자연적으로 사용하면서 손상되고 마모되는 것)에 대하여는 원상회복의무가 없고, 임차인의 과실로 손상시킨 부분이 있다면 원상회복을 하여야 합니다.

임대차계약에 임차인에게 퇴거시 무조건적인 도배의무 등을 규정한 경우에는 원상회복에 대하여 다른 특약을 한 것이므로 본인의 과실이나 도배에 손상이 없더라도 원상회복의무가 있습니다.

즉, 구체적인 것은 임대차계약서를 확인해 봐야겠지만, 본인이 입주한 이후에 찢어진 부분에 대한 부분 도배 정도는 필요할 것으로 생각됩니다.

박영재 변호사 · Accepted Answer

임차인의 도배비용 부담 여부는 「민법 제623조」의 임대차 목적물의 원상회복의무에 따라, ‘임차인이 고의 또는 과실로 훼손한 부분’만 해당됩니다. 정상적인 사용 중 발생한 벽지의 변색, 긁힘, 노후화 등은 *통상적인 손모(손상·마모)*로 간주되어 임대인이 부담해야 합니다. 즉, 입주 당시 이미 낡았거나 이전 세입자의 흔적이 남아 있었다면, 현재 벽지 상태가 약간 훼손되었더라도 임차인이 도배비 전액을 부담할 법적 의무는 없습니다.

반면, 가구 배치나 부주의로 벽이 찢어지거나 오염이 심한 경우라면, 그 범위에 한해 임차인이 실비를 부담해야 합니다. 임대인과 분쟁을 피하려면 퇴거 전 사진을 촬영해 입주 시 상태와 비교해두세요.

청소 역시 일반적인 퇴거 청소(생활 먼지, 쓰레기 정리 등)는 임차인의 의무지만, 전문업체의 입주 청소나 소독은 임대인 또는 새 세입자의 부담으로 보는 것이 원칙입니다. 따라서 퇴거 시에는 기본적인 청소만 하고, 도배·장판 교체 등은 임대인이 다음 세입자 맞이용으로 시행하는 것이 통상적입니다. 임대인이 과도한 도배비를 요구하면, 입주 당시 상태를 입증해 공용비용 부담을 거절할 수 있습니다.

이충호 변호사 · Answer

상심이 크실 것으로 보입니다. 심심한 위로의 말씀을 드립니다.

임차인은 임대차계약 종료 시 목적물을 원상으로 회복할 의무가 있으나, 이는 임차인의 고의 또는 과실로 인한 훼손에 한정됩니다. 통상적인 사용에 따른 벽지의 경미한 긁힘이나 변색은 '통상의 손모'로 보아 귀하의 원상회복 범위에 포함되지 않을 가능성이 높습니다.

특히, 귀하께서 입주하실 당시부터 벽지가 새것이 아니었고 이미 이전 임차인으로 인한 훼손(강아지 자국 등)이 존재하였다면, 현재의 경미한 손상에 대해 임대인이 귀하에게 도배 비용 전액을 청구하기는 법리상 어려울 것입니다.

퇴거 시 청소는 전문적인 '입주 청소' 수준이 아닌, 귀하가 입주했을 당시의 상태를 기준으로 하여 일상적인 청소 및 쓰레기 수거 등을 이행하는 정도면 원상회복의무를 다한 것으로 봅니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

안준표 변호사 · Answer

안녕하세요 광주 변호사 안준표입니다

원룸 벽지는 통상사용으로 인한 마모·변색·미세한 긁힘이면 임대인 부담, 임차인의 과실(벽지 찢김·오염 유발 등)로 생긴 손상만 임차인이 부담합니다.
 입주 때 이미 강아지 긁힘 자국이 있었다면 그 부분은 임차인 책임이 아닙니다.
 또한 도배를 전면 교체할 게 아니라 손상 범위에 따라 부분 보수, 잔존가치(보통 벽지 내용연수 5년 내외)만큼만 분담하는 게 관행입니다.

민사상 입증책임은, 임대인이 보증금 공제하려면 임차인 과실, 수선 필요성, 금액(견적), 감가상각을 입증해야 합니다. 
임차인은 입주 당시 상태(사진·영상·입주점검표·메시지)와 통상마모임을 제시하면 유리합니다.

청소는 통상퇴거청소 정도면 족하고, 새 세입자 입주청소는 원칙적으로 임대인/차기 세입자 선택 사항입니다. 
다만 전문청소비를 임차인에게 일률 전가하는 과도한 특약은 효력 다툼의 여지가 큽니다. 계약서 특약이 있으면 먼저 확인하세요.

이사 전 문제 벽면을 촬영·표시하고, 부분보수 견적 1~2건을 받아 합리적 분담안을 제시하세요.
 임대인이 전면도배·전액 공제를 주장하면 내용증명으로 과실·금액·감가 근거 제시를 요구하세요. 
필요시 분쟁조정·소액심판으로 보증금 반환을 다툴 수 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임대차목적물에 대한 원상복구문제는, 임차인의 귀책사유(고의 또는 과실)에 기하여 발생한 경우에만 해결하시면 될 것이고,
2. 그러한 경우에도, 해당 부위 주변 정도에 대해서만 해도 될 것입니다. 많이 양보하더라도 해당 벽면 정도만 해주면 된다고 보시면 될 것입니다. 
3. 따라서 임대인이 전체도배를 하여야 한다고 하면서 전체도배비용을 공제하고 보증금을 반환할 경우, 임차인께서는 중개사의 중재 등을 통해서라도 임대인과의 합의로 마무리 하는 것이 나을 것입니다. 
4. 그렇지 않을 경우에는 소송이라는 법적절차를 통하여 해결해야 할 것인데, 인지대, 송달료, 변호사 선임료 등 소송비용을 고려한다면 소송을 통한 해결방법은 소송경제적으로 권해드리기는 매우 어렵습니다.  
5. 따라서 임차인으로서는 상황에 맞게 선택을 잘 하셔야 할 것입니다.

권민정 변호사 · Answer

기본적으로 단순 마모에 의한 것이라면 임대인이 하는 게 맞습니다.

다만 사용하면서 기존 상태보다 더 긁히거나 문제가 생겼다면 원상회복의무가 있는 임차인이 하는 것이 맞습니다.

잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.