재건축 과정에서 사기 의심 시 대처 방법

Question

저는 다세대주택 재건축 정비사업과 관련해 A씨가 소유한 매물 거래를 진행 중이었습니다. A씨는 처음 “재개발 협정서가 나왔고 날짜 잡고 싸인하자고 했다가, 두 달 뒤에는 “재건축 입찰이 끝나고 인허가를 받고 있다”고 주장했습니다. 이후에는 문자로 “조합 설립을 위한 구청에서 서류내는 작업중이며 아직 지정구역도 설정되지 않았다”고 말했습니다.

제가 알고 있는 재건축 절차는, 소규모주택정비사업이든 일반 정비사업이든 구역 지정 신청 먼저하고 심의를 걸쳐서 정비구역에 지정되는걸로 알고있는데. A씨의 말이 계속 바뀌고, 실제로 토지이음·구청 공공포털사이트 조회에서도 해당 빌라 관련 지정구역·추진위원회 기록이 전혀 없습니다.

이미 계약금과 중도금으로 1억 이상 입금했고, 잔금은 의심돼 입금하지 않고 있습니다. 이러한 상황에서 고소를 진행해야 할지 고민 중입니다.

이승수 변호사 · Answer

안녕하세요, 문의하신 사항에 대해 답변드립니다.

재건축사업은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비구역 지정, 조합설립추진위원회 구성 및 승인, 조합설립인가 등 명확한 절차를 거쳐 진행되는 행정계획사업입니다. 매도인 A씨의 설명, 즉 "재건축 입찰 완료 및 인허가 진행 중" 또는 "조합 설립 서류 제출 중"이라는 말은, 정작 "지정구역도 설정되지 않았다"는 후속 설명과 명백히 모순되며, 정비사업의 일반적인 진행 절차와도 부합하지 않습니다. 특히 토지이음 등 공적 장부에서 정비구역 지정이나 추진위원회 구성에 관한 기록이 확인되지 않는다는 점은, 매도인의 설명이 사실과 다를 가능성을 시사합니다.

부동산 거래에서 재건축 진행 여부는 가격 형성에 매우 중요한 요소이므로, 만약 매도인이 재건축 사업이 진행되지 않음에도 불구하고 마치 진행되는 것처럼 허위 사실을 고지하여 매매계약을 체결하고 대금을 수령했다면, 이는 민사상 기망을 이유로 한 계약 취소 및 부당이득반환 청구의 대상이 될 수 있으며, 형사적으로는 사기죄에 해당할 수 있습니다.

따라서 매도인의 기망 행위 및 그로 인한 재산상 이익 취득이 입증될 경우, 지급한 계약금 및 중도금의 반환을 구하는 민사소송과 별도로 형사 고소를 고려해 볼 수 있습니다.

보다 궁금한 사항 있으시면 언제든지 문의하여 주시기 바랍니다.

이경복 변호사 · Answer

우선 해야 할 일은 A씨의 허위 진술 정황과 금전 이동 내역을 증거로 확보하는 것입니다. 계약서, 문자, 통화 녹음, 이체내역 등은 모두 중요한 자료가 됩니다. 이후 형사 고소(사기죄)를 통해 A씨가 처음부터 기망 의도를 갖고 거래를 진행했는지를 수사기관이 확인하게 됩니다.

만약 단순한 사업 지연이 아니라, 존재하지 않는 재건축 계획을 내세워 계약금과 중도금을 편취한 정황이 드러난다면 형사상 사기죄로 처벌될 수 있습니다. 동시에 민사적으로는 계약 해제 및 손해배상 청구를 병행해 이미 지급한 금액을 돌려받는 절차를 진행해야 합니다.

따라서 지금 단계에서는 구청에 사업 진행 여부를 공식 확인하고, 허위 설명 정황과 금전거래 증빙을 정리한 뒤, 변호사와 함께 형사고소와 민사소송 병행 가능성을 검토하시는 것이 안전합니다.

지급을 멈춘 것은 매우 적절한 판단이며, 추가 송금 없이 법적 대응을 신속히 준비하셔야 합니다.

윤준기 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 새율의 대표변호사 윤준기입니다.
경제범죄수사팀장으로서 유사 사건들을 직접 수사했던 경험을 바탕으로 귀하의 사안에 대해 조언 드리겠습니다.

귀하께서 설명하신 상황을 보면 A씨의 진술이 계속 변경되고 있고, 객관적인 공적 자료에서도 재건축 관련 사실이 전혀 확인되지 않는다는 점에서 사기 혐의가 의심되는 상황입니다. 특히 재건축 절차에 대한 귀하의 이해가 정확하신데, A씨는 시간 순서가 맞지 않는 설명을 반복하고 있어 더욱 의심스러운 정황입니다.

이미 1억 이상을 지급하신 상황이므로 신속하게 대응하시는 것이 중요합니다. 우선 A씨에게 재건축 관련 객관적 증빙자료 제출을 요구하시고, 제출하지 못할 경우 사기죄로 고소를 진행하실 수 있습니다. 고소장 작성 시 A씨의 진술 변경 내역, 문자 기록, 공적 조회 결과 등을 체계적으로 정리하여 제출하는 것이 중요하며, 이러한 증거 수집과 법리 구성 과정에서 형사 전문 변호사의 조력이 필요합니다.

또한 형사 고소와 별개로 민사상 계약 해제 및 손해배상을 청구하실 수도 있으나, 형사 절차를 먼저 진행하여 수사 결과를 확보한 후 민사 절차를 진행하시는 것이 보다 효율적입니다.

법률사무소 새율의 대표변호사들은 최초 사건 상담부터 사건이 종결될 때까지 직접 의뢰인과 소통하고 사건을 수행하며, 유사한 사례를 경찰 수사관으로서도, 변호사로서도 성공적으로 처리한 경험이 있습니다.

보다 상세한 상담을 원하시면 법률사무소 새율로 연락 주시기 바랍니다.

법률사무소 새율 대표변호사 윤준기 올림.

최광희 변호사 · Answer

현재 상황은 재건축 절차에 대한 허위 정보를 제공하며 금전을 편취한 정황이 있어 사기죄 성립 가능성이 있습니다. 잔금 지급을 보류하고, 문자 메시지와 계좌 이체 내역 등 증거와 함께 내용증명으로 사실 확인 요구 및 계약 이행 촉구를 해두는 것이 향후 형사·민사 절차에서 유리합니다. 이후 형사 고소를 통해 수사기관에서 사실관계를 확인하고, 민사상 반환청구와 병행할 수 있으므로 변호사 상담을 통해 구체적 대응을 준비하시길 권합니다.

더 궁금한 점 있으시면 언제든지 연락주세요. 구체적인 대응방안까지 상세하게 설명해 드리겠습니다.

손광남 변호사 · Answer

사기로 의심되는 상황이네요. 
지체없이 고소하시고, 계약을 취소하시는 것이 바람직합니다. 
실제로 사기꾼을 잡더라도 사기꾼이 재산이 없어 권리 구제 받지 못하는 경우가 많습니다. 다른 채권자들보다 빨리 행동하시는 것 좋습니다.

조선규 변호사 · Answer

안녕하세요.

소송에 앞서, 변호사 명의 또는 본인 명의로 A씨에게 내용증명을 보내는 것을 권장합니다. 내용증명에는 ①A씨의 말이 허위임을 확인한 사실, ②이를 근거로 사기에 의한 계약 취소를 통지하는 내용, ③지급한 1억 원 이상의 금액을 즉시 반환할 것을 요구하고, ④불이행 시 형사 고소 및 민사소송을 제기할 것임을 명확히 고지해야 합니다. 이는 A씨를 압박하는 동시에, 추후 소송에서 귀하의 입장을 명확히 하는 증거가 됩니다.

​내용증명에도 A씨가 응하지 않는다면, ​지체 없이 형사 고소를 진행​하십시오. 형사 절차에서 A씨의 혐의가 인정되면, 그 수사기록과 판결문은 민사소송에서 매우 유리한 증거로 활용될 수 있습니다. 민사소송(부당이득 반환 청구)도 함께 제기하여 신속하게 지급한 돈을 돌려받는 절차를 밟아야 합니다.

결론적으로, A씨의 행위는 명백한 기망행위로 판단되며, 이를 방치할 경우 금전적 손실이 확정될 위험이 큽니다. 지금이라도 잔금 지급을 보류하신 것은 매우 현명한 판단이며, 이제는 적극적으로 법적 조치를 취하여 지급한 돈을 되찾고 A씨의 행위에 대한 책임을 물어야 할 시점입니다.

사법고시 출신의 변호사가 제일 합리적인 비용으로 직접 도와 드립니다. 편히 연락 주시기 바랍니다.

백지은 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 가온길 형사전문 변호사 백지은입니다.

재건축이 제대로 진행되는 매물이 아님에도, 마치 재건축이 되는 매물인 것처럼 거래를 진행한 사안으로 보입니다.
사기죄로 형사 고소를 제기하시고 계약금과 중도금을 반환받으셔야 합니다.

저희 사무실은 검사출신 대표변호사가 직접 사건을 수행합니다.
추가로 궁금한 사항이 있으시다면, 상담 신청해주세요.

신속하고 정확하게 진단해드리겠습니다.