월세 계약 묵시적 갱신과 특약 자동재계약의 유효성

Question

지금 살고있는 월세 집의 최초 계약일은 
2023.04.04 이며 계약서 상 계약기간은 1년입니다.  그동안 집주인과 저의 계약해지의사 없이 쭉 지내왔습니다. 문제는 상황이 달라져 빠르게 이사 나가고싶은 저의 입장과 공실로 둘수없는 집주인의 입장 둘다 절충하여 10월 31일 집주인에게 2개월 후인 1월 3일에 나가려고 한다고 문자하였고 집주인은 문자를 보고도 연락이 없다가 전화하니 최초 계약월인 4월까지 살아야 한다고 주장합니다. 해당 사항은 임대차계약서 후면 특약사항에 기재되어있는데 이미 계약일자가 많이 경과된 묵시적 갱신이 아니라 특약사항을 지켜야 하는 건가요? 주택임대차보호법 제6조 2 내용이 적용될 순 없을지 문의드립니다.

특약사항별지
3. 임차인은 계약만기 2개월 전까지 임대인에게 통보하여야 하며, 계약 만료 전 퇴거 시 다음 입주자 입주 시까지 월세와 관리비, 부동산 중개 수수료 를 부담하여야 한다. 계약 만기시 까지 별도의 동지가 없으면 해당 계약은 재계약 되는 것으로 간주한다.

박영재 변호사 · Accepted Answer

현재 상황에서는 ‘주택임대차보호법 제6조의2(계약갱신의 묵시적 의사)’가 적용됩니다. 최초 계약기간이 2023.4.4.~2024.4.3이었다면, 그 이후 임대인·임차인 모두 별도의 해지 통보 없이 거주를 계속했다면 이미 1차 묵시적 갱신이 이루어진 상태입니다. 묵시적 갱신의 경우 법률상 임대차기간은 2년으로 간주되며, 임차인은 언제든지 계약기간 중 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 따라서 귀하가 10월 31일 문자로 1월 3일 퇴거 의사를 밝혔으므로, 법적으로 3개월 통보 요건을 충족하여 1월 31일부로 해지 효력이 발생합니다.

문제의 특약조항은 ‘계약만기 시 별도 동의 없으면 재계약으로 본다’는 내용인데, 이는 임대인의 의사만으로 자동연장을 인정하려는 것으로, 주택임대차보호법의 강행규정에 반하여 효력이 없습니다. 특히 묵시적 갱신 이후에는 임대인에게 유리하게 해지권을 제한하는 특약은 무효로 보며, 법원이 동일한 사안을 여러 차례 ‘임차인 보호를 위한 법의 취지를 우선한다’고 판단해 왔습니다.

결론적으로 귀하의 해지통보는 적법하고, 임대인은 1월 말까지의 월세만 받을 수 있습니다. 다만 중개보수나 공실 부담을 근거로 추가요금을 청구하더라도 법적 구속력은 없습니다. 내용증명으로 해지통보 사실을 명확히 남기면 이후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

조기현 변호사 · Accepted Answer

질문자님의 경우, 계약기간 1년(2023.04.04.~2024.04.03.)이 이미 경과했기 때문에 현재는 묵시적 갱신이 성립된 상태로 보는 것이 일반적입니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 임차인이 계약기간이 끝난 후 계속 거주하고, 임대인이 6개월~2개월 전 사이에 갱신거절 의사표시를 하지 않았다면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 갱신된 것으로 간주한다고 규정하고 있습니다. 이때 갱신된 계약은 ‘묵시적 갱신’에 해당합니다.

묵시적 갱신이 이루어졌다면, 임차인은 언제든지 임대인에게 3개월 전 통보만 하면 계약을 해지할 수 있으며, 그 통보 시점으로부터 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다(동법 제6조의2 제3항). 즉, 법이 정한 효력이므로 계약서 특약보다 우선합니다. 따라서 10월 31일 문자로 1월 3일 퇴거 의사를 밝히셨다면, 법적으로는 유효한 해지 통보로 볼 수 있습니다.

다만, 특약에 “계약만기 시 별도 동의가 없으면 자동 재계약으로 간주한다”는 문구가 있더라도, 그 효력은 최초 계약기간 내에서만 유효할 가능성이 큽니다. 이미 계약이 종료된 이후에는 법정 묵시적 갱신 규정이 우선 적용되기 때문입니다. 즉, 임대인이 주장하는 “4월까지 살아야 한다”는 주장은 법적 근거가 약합니다.

이러한 내용을 법리적으로 정리한 법무법인 명의의 내용증명을 임대인에게 발송하시길 권합니다.

가장 합리적인 비용으로 법무법인 명의의 내용증명을 작성, 발송하고 있습니다.

문의사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 해당 특약 중에서 특히 후단부분[계약 만기시 까지 별도의 동지가 없으면 해당 계약은 재계약 되는 것으로 간주한다.]은 주임법규정에 반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 내용이므로 주임법 제10조에 따라서 효력이 없다(무효)고 보아야 할 것입니다.
2. 따라서 본건의 경우에는 23. 4. 4.부터 25. 4. 4.까지 최초의 임대차기간이라고 보아야 할 것이고, 그 이후에는 묵시적으로 갱신(2년 단위 계약에 대해서만 묵시적갱신을 인정함)되었으므로 임차인이 해지통지를 하고 해지통지가 임대인에게 도달하였다면 그로부터 3개월이 지나면 계약은 종료된다고 할 것입니다.
3. 따라서 임대인이 해지통지일로부터 3개월이 되는 시점까지 보증금을 반환하지 않을 경우에는 어쩔 수 없이 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송, 그 이후 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.

박한민 변호사 · Answer

안녕하세요, 법무법인 한중 박한민 변호사입니다.

질문자님의 임대차계약서 특약사항은 주택임대차보호법 제6조 중 "임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다."를 표현한 것에 불과합니다. 
묵시적 갱신된 임대차계약의 경우 주택임대차보호법 제6조의 2 제1항에 따라 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있고, 동조 제2항에 따라 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다.
10. 31.에 임대차계약 해지의사를 통보한 경우 그로부터 3개월 뒤인 2월의 말일까지 임대차계약이 유지되고 2.1. 부터 임대차계약이 해지됩니다.