에어컨 설치 후 원상복구 의무와 집주인의 요구

Question

작년 5월경  집주인이 내려와서 위치 조정까지 해주고 동의하에 에어컨을 설치를 했습니다 설치하실때 별 말씀 없으셨구요.
그런데 이제 이사를 가려고 보니 에어컨배관 구멍을 원상복구하고 벽지로 마감을 하라고 하십니다. 그렇지않으면 본인이 시공업체를 불러서 시공하고 그 금액을 제외한 보증금을 반환하겠다고 하시는 상태이시구여 
이 경우 제가 원상복구 의무가 있는건가요? 구멍을 메우는거야 간단하게 가능하지만 벽지까지 마감을 하라는건 너무 과도한 요구가 아닌가 생각이 들어 문의합니다

신선우 변호사 · Answer

안녕하세요

​원상회복의무의 존부​: 귀하는 임대인의 명시적 동의 하에 에어컨을 설치하였으므로, 해당 배관 구멍에 대한 원상회복의무가 면제된다고 주장해 볼 수 있습니다. 설치 당시 원상회복에 대한 별도의 약정이 없었다는 점을 근거로, 임대인이 설치로 인한 건물의 변경을 용인한 것으로 해석할 수 있습니다.

​원상회복의 범위​: 만약 원상회복의무가 인정되더라도, 그 범위는 ​구멍을 물리적으로 메우는 수준​에 한정되어야 하며, 벽지 전체를 새로 마감하라는 요구는 통상의 손모에 대한 책임까지 임차인에게 전가하는 과도한 요구일 가능성이 매우 높습니다.

​대응 방안​: 우선 임대인과 협의하여, 설치 당시 임대인의 동의가 있었던 점과 벽지 마감 요구는 과도하다는 점을 법리적으로 설명하며 합리적인 해결 방안(예: 구멍만 메우는 것)을 모색하는 것이 바람직합니다. 만약 협의가 이루어지지 않고 임대인이 일방적으로 비용을 공제하고 보증금을 반환한다면, 해당 공제액의 부당함을 주장하며 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 법원은 임대인이 실제로 원상회복을 하였는지, 그 비용이 적정한지 등을 심리하여 공제 금액의 타당성을 판단할 것입니다

김정묵 변호사 · Answer

임차인이 설치한 에어컨의 원상복구 의무는 기본적으로 임대차계약의 내용과 설치 경위를 기준으로 판단됩니다. 임대인의 명시적 동의 하에 설치한 경우에는 통상적으로 임차인의 원상복구 의무가 제한됩니다. 즉, 임대인이 설치 당시 직접 참여하거나 위치 조정까지 해주며 명시적·묵시적으로 설치를 승인한 경우, 그 구조 변경에 대해 사후적으로 원상복구를 강제하는 것은 신의칙상 허용되기 어렵습니다.

다만, 에어컨 배관 구멍을 단순히 실리콘 등으로 메우는 정도의 경미한 복구는 통상 임차인의 의무 범위에 포함되지만, 벽지를 새로 시공하는 등 추가적인 미관 복구까지 요구하는 것은 과도한 청구로 볼 여지가 큽니다. 민법 제654조에 따라 임차인은 통상적인 사용으로 인한 손모에 대해 원상회복의무를 부담하지 않으며, 임대인 동의로 설치한 부착물의 흔적까지 완전 제거할 의무는 없습니다.

결국 임대인이 직접 설치에 개입했거나, 설치를 전제로 한 사용을 용인했다면 벽지 보수까지의 원상복구는 부당하다고 볼 수 있습니다. 실질적으로 배관 구멍을 메우는 정도로 조치하고, 벽지 손상 부분은 경미함을 사진 등으로 남겨 두시면 분쟁 시 유리하게 작용할 것입니다. 임대인이 이를 이유로 보증금 일부를 공제하려 한다면, 소액사건으로 반환청구를 제기할 수도 있습니다.

이광섭 변호사 · Answer

임대인이 단순하게 에어컨 설치하는 것을 동의하는 것을 넘어 에어컨 설치 및 위치조정 배관구멍 위치선정등 적극적으로 에어컨 설치에 대하여 동의하였다면 해당 구멍이 임차인의 정상적인 주거 생활을 위해 필요한 설비임을 임대인 인정한 것으로 보아야 할 것입니다.

에어컨 구멍을 메우는 것에 대하여는 법적으로 다투어볼 여지가 존재하나 분쟁을 피하기 위하여 도의적으로 메꾸어 주는 것도 하나의 방법입니다. 벽지 마감의 경우 임대인의 동의 하에 뚫은 구멍 하나 때문에 임차인이 방 전체 도배를 비용을 부담하는 것은 과대한 요구임으로 이에 대하여는 적극적으로 항변하는 것이 좋을 것으로 보입니다.

안준표 변호사 · Answer

안녕하세요. 광주 변호사 안준표입니다.

임차인은 자신의 설치로 생긴 변형을 “필요한 범위”에서 원상회복할 의무가 있습니다. 다만 집주인의 사전 동의가 있었고, 통상적 사용 또는 합리적 설치로 인한 최소 손상이라면 과도한 복구(벽지 전면 교체 등)까지 요구하기는 어렵습니다. 입증책임은 대체로 집주인에게는 손상·복구범위와 비용의 상당성, 임차인에게는 동의와 설치 경위를 입증할 책임이 나뉩니다.

선택지는 두 가지입니다.

1) 에어컨을 두고 가며 부속물 매수를 요구하는 방법: 동의 하 설치이고 주택가치가 올라간다면 감가를 반영한 매수가 가능해 분쟁이 적습니다.

2) 철거 후 최소 복구: 배관홀 메움, 퍼티·부분도배 등 기능·미관이 회복되는 선이면 족하고, 패턴 불일치만으로 전면 도배가 필요하다는 주장에는 객관적 필요성 입증이 따라야 합니다.

설치 당시 동의 정황(문자, 통화녹취), 시공기사 확인서·사진, 현 상태 사진을 확보하세요. 
내용증명으로 “부분 보수 기준, 실제 견적서 제시 시 상한 인정”을 통지하고, 보증금 공제는 실견적·영수증 제시를 조건으로 하십시오. 
과다공제 시에는 주택임대차분쟁조정위나 소액소송으로 다툴 수 있습니다.