전세보증금을 집주인이 반환해주지 않을 가능성이 걱정된다면, 어떤 조치를 해두어야 할까요?

우선 1단계로 지금 바로 해야 할 일은 ‘임차권등기명령 신청’을 준비하는 것입니다. 전세계약 만료일이 다가오는데 집주인이 보증금을 반환하지 않거나, 연락이 두절된 경우 임차인이 그대로 퇴거하면 보증금 반환 청구권을 상실할 위험이 있습니다. 그러나 임차권등기를 해두면, 실제로 이사를 나가더라도 “나는 아직 보증금을 못 받았다”는 권리를 법적으로 보전할 수 있습니다. 다음으로, 계약 만료일 이후에도 반환이 지연된다면 즉시 ‘전세보증금반환소송’을 제기해야 합니다. 일반적으로 문자, 내용증명 등을 통해 반환을 요청하고도 지급이 이루어지지 않으면 곧바로 소송이 가능합니다. 소송을 제기하면 동시에 부동산에 대한 가압류를 신청할 수도 있는데, 이 경우 제3자에게 임의로 매도하거나 담보설정을 하는 것을 방지할 수 있습니다. 이미 실거래가가 8천만 원 수준이라면 자산 가치가 낮은 편이므로, 가압류를 통해 우선변제권 확보를 해두는 것이 중요합니다. 마지막으로, 지금처럼 집주인의 응답이 없을 때는 내용증명 우편을 통해 공식적으로 ‘계약 만료일에 보증금 반환을 요청하며, 미반환 시 법적 조치를 취하겠다’는 의사를 통보해두는 것이 좋습니다. 이 내용증명은 향후 소송 시 “반환을 요구했음에도 불응했다”는 증거로 매우 유효합니다. 정리하자면, 지금 단계에서는 ① 내용증명 발송, ② 계약 만료 후 미반환 시 임차권등기명령 신청, ③ 필요시 가압류 및 전세보증금 반환소송 제기 순으로 대응하시면 됩니다. 저 역시 유사한 전세금 미반환 사건을 다수 처리하면서, 초기 대응만 잘해도 장기 분쟁을 막을 수 있었던 사례를 많이 보았습니다. 조금이라도 불안한 상황이라면 서류 준비와 신청 절차를 변호사와 함께 미리 검토해 두시길 권합니다. 추가 상담을 받아 보실 것을 권합니다.

고민이 많으시겠지만 힘내시기 바랍니다. 임대차계약의 종료일인 2025년 11월 18일이 임대인의 보증금반환채무에 관한 변제기입니다. 귀하께서 6월에 적법하게 계약 해지 통보를 하셨으므로 계약은 11월 18일 자로 종료됩니다. 따라서 시간을 허여하여 반환을 최고할 것이 아니라, 만기일 당일 보증금이 반환되지 않는다면 곧바로 보증금반환청구소송 또는 지급명령 등 법적 절차를 개시하는 것이 적절합니다. 귀하께서 현재 임대차목적물에 전입신고를 하였고 확정일자를 부여받은 상태라면 대항력과 우선변제권을 유지하고 있습니다. 만약 11월 18일 보증금을 반환받지 못한 상태에서 발령지로 이사를 가셔야 한다면, 반드시 이사 가기 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 그것이 부동산등기부에 설정(등기)된 것을 확인한 후에 이전하셔야 합니다. 귀하의 8천만 원 전세보증금대출의 당사자는 금융기관과 귀하이므로, 이는 임대인과의 보증금 반환 문제와는 별개입니다. 따라서 보증금을 반환받는 즉시 해당 대출금을 상환하셔야 합니다. 임대차계약이 해지되고 보증금이 반환되지 않은 상태이더라도 당해 임대차목적물에 계속 거주하는 경우, 임대인에게 부당이득반환의무를 부담할 수 있으며 이는 통상 차임 상당액이 기준이 될 수 있습니다. 구체적인 사실관계를 토대로한 의견이 아니므로 참고하시기 바랍니다.