경매로 인한 전세 임차인의 대응 방안

Question

시세보다 저렴한 전세 가격으로 은행 대출을 끼고 전세 계약을 했습니다
실거주 + 전입신고 + 확정일자를 받아놓은 상태이고
2년 만기가 도래했을 무렵 당시의 임대인과 얘기후 전세를 연장했습니다 (24년 10월)
그후에  경매가 들어갔단 사실을 알게 됐습니다 (24년 11월)
은행에서 연락이 와서 배당명령신청서를 작성해야만 은행 대출이 유지가 된다고 하여 
배당 명령 신청서를 작성했구요
경매 입찰을 제가 하려다가 실패하고 낙찰자로부터 연락이 왔습니다 이사 언제 예정이냐구요
배당명령을 신청하면 전 계약과 상관없이 나가야 한다고 주장하는데, 
앞으로 대응을 어떻게 해야 할지 궁금합니다.
저는 전세 만기가 1년 남은 시점이라 전세 만기 유지하고 계약 갱신 청구권을 행사하려고 했거든요
전세가 저렴한 탓에 낙찰자가 전세 계약을 그대로 이행하려고 할 것 같진 않은데
앞으로 어떻게 해야 될지 조언 구해봅니다

김명수 변호사 · Answer

1. 임대차목적물에 대한 경매절차에서 제3자가 낙찰을 받은 경우,
2. 임차인의 임차권이 1순위 권리자라면 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있을 것이지만, 그렇지 않은 경우에는 임차권은 낙찰로 인하여 소멸하게 되고 낙찰자에게 대항하지 못하므로 배당금을 받으면서 이사를 가셔야 할 것입니다.
3. 한편, 배당받지 못하는 보증금에 대해서는 (보증보험이 있다면 보증보험청구로 해결) 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 확보한 후 임대인 보유재산을 물색하여(재산명시신청 등으로) 드러나는 재산을 대상으로 강제집행을 진행하여 회수하셔야 할 것입니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요. 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다.

의뢰인께서는 실거주 목적의 전세계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 상태에서 임대인과 1년 연장계약을 체결하였으나, 그 직후 부동산이 경매에 넘어가고 낙찰자가 소유권을 취득한 상황으로 보입니다. 현재 낙찰자는 전세계약의 효력을 부인하며 퇴거를 요구하고 있으나, 의뢰인의 임차권이 여전히 존속할 수 있는지가 쟁점으로 판단됩니다.

우선, 의뢰인께서 확정일자와 전입신고를 모두 갖추셨다면, 이는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있는 지위입니다. 다만, 경매가 개시된 이후에 체결된 갱신계약은 일반적으로 새로운 임대차로 간주되어 낙찰자에게 대항할 수 없게 됩니다. 반면, 경매개시 전 기존 임대차가 존속 중이었다면, 낙찰자 역시 임차인을 인수할 의무가 있으며, 이 경우 임차인은 전세계약 기간이 남아 있는 동안 거주할 수 있습니다. 따라서 의뢰인이 언제 계약을 갱신했는지, 그리고 경매개시결정등기일이 정확히 언제였는지를 우선 확인해야 합니다.

만약 경매개시결정등기일이 전세계약 갱신일 이후라면, 낙찰자는 기존 임차계약을 승계한 것으로 보아야 하므로, 임차인은 전세기간 종료 시까지 거주할 수 있고, 낙찰자는 보증금 반환의무를 부담합니다. 반대로 경매가 먼저 개시된 후 갱신이 이루어진 경우라면, 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 배당을 통해 보증금을 회수하거나, 임차권등기를 신청하여 보증금 반환청구권을 유지하는 것이 필요합니다.

배당요구신청을 이미 하셨다면, 법적으로는 보증금 반환을 위한 절차가 진행 중인 상태입니다. 이때 낙찰자와의 분쟁에서 퇴거를 강요받을 경우, 대항력의 존부를 명확히 판단한 후 대응해야 하며, 무단 퇴거 시 보증금 회수에 불리한 결과가 초래될 수 있습니다.

이푸름 법률사무소에서는 경매 상황에서 임차인의 대항력, 갱신 효력, 배당절차 대응을 종합적으로 검토하여, 낙찰자와의 협상 및 보증금 회수를 위한 실질적 해결 방안을 제시해드리고 있습니다.

조기현 변호사 · Answer

질문자님의 경우, 전세 계약 자체는 만기가 남아 있으므로 계약 효력은 존속하지만, 계약갱신청구권을 새로 행사하는 것은 불가능합니다.

그 이유는, 주택이 이미 경매로 낙찰되어 소유자가 변경되면 기존 임대차계약은 원칙적으로 종료되기 때문입니다. 즉, 낙찰자는 기존 임대인의 지위를 승계하긴 하지만, 임차인이 이미 배당요구를 하여 경매 절차에 참여했다면 이는 사실상 ‘계약 해지 의사표시’로 간주됩니다. 따라서 임차권은 배당을 통해 보증금을 회수하는 방향으로 전환되고, 더 이상 임대차 관계를 유지할 수 없습니다.

또한 「주택임대차보호법」상 계약갱신청구권은 임대인과의 관계에서만 행사할 수 있고, 경매로 소유권이 이전된 이후에는 새 소유자(낙찰자)에게 그 권리를 주장할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실 자체가 보증금 반환을 요구한 것으로 해석되기 때문에, ‘계약을 계속 유지하겠다’는 청구와 양립할 수 없습니다.
결국 질문자님은 남은 계약기간을 주장할 수는 있으나, 현실적으로 낙찰자가 인도를 요구하면 퇴거에 응하고 배당금을 통해 보증금을 회수하는 것이 원칙적인 절차입니다. 만약 보증금 전액을 배당받지 못한다면, 나머지 금액은 전 임대인 또는 낙찰자에게 별도 민사청구로 보전해야 합니다.

요약하자면, 만기 전이라도 배당요구를 한 이상 계약은 사실상 종료된 상태이며, 계약갱신청구권은 더 이상 행사할 수 없습니다. 이제는 배당금 확보와 보증금 손실 최소화에 집중하셔야 합니다.

박영재 변호사 · Answer

현재 상황은 ‘임차주택이 경매로 매각된 경우의 임차인 보호’ 문제로, 핵심은 *귀하의 임차권이 대항력과 우선변제권을 유지하고 있는지*입니다. 이미 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태라면 「주택임대차보호법」 제3조, 제3조의2에 따라 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 즉, 경매로 소유자가 바뀌더라도 낙찰자는 기존 임차인의 임대차관계를 승계하게 되며, 임대차기간이 남아 있다면 *계약 만료 시까지 거주할 권리*가 있습니다.

배당요구를 했다고 해서 임대차계약이 자동 종료되는 것은 아닙니다. 다만, 배당요구를 하게 되면 ‘보증금 반환을 청구한 것’으로 간주되어 *대항력은 상실하되 우선변제권만 남게 되는 점*에 유의해야 합니다. 즉, 배당금을 수령하는 시점에 임차권이 종료되는 구조입니다.

따라서 거주를 원하신다면, 낙찰자에게 *임대차승계 통지서*를 보내 현재 계약기간이 남아 있음을 명확히 하십시오. 낙찰자가 이를 무시하고 퇴거를 요구할 경우, 법원에 *인도명령정지 신청* 또는 *점유권 확인소송*을 통해 거주권을 다툴 수 있습니다. 반면 조기 이사를 선택한다면, 배당 절차를 통해 보증금 일부라도 회수할 수 있습니다. 이미 대항력 요건을 갖추셨다면, 귀하의 거주권은 법적으로 보호되며 낙찰자 요구에 즉시 응할 필요는 없습니다.

강성백 변호사 · Answer

상담자는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있었습니다.

그런데 상담자가 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 했습니다. 
이 행위는 우선변제권을 행사하는 것입니다. 그리고 동시에 임대차를 해지하겠다는 의사를 표시하는 것이기도 합니다. 
이렇게 우선변제권에 의해 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 임대차관계는 종료하게 되는 것이 원칙입니다.

만약 상담자가 배당요구를 했음에도 보증금 전액을 배당받지 못하여 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지 금액이 존재하는 경우에는, 그 나머지 금액에 관하여 경락인에게 대항할 수 있습니다. 경락인이 임대차 종료 상태의 임대인 지위를 승계하는 것입니다. 
상담자는 전액을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(우선변제권은 더 이상 없습니다. 대항할 수만 있습니다).

그러므로 이 사건에서는 보증금 전액을 배당 받을 수 있는지 여부에 따라 결과가 달라지게 됩니다.

상담자가 명시하지는 않았으나 내용을 보면 아마 보증금 전액을 배당 받을 수 있는 것으로 보입니다. 그렇다면 경락인과 새로운 임대차계약을 체결하기로 합의하는 것 외에는 별다른 방법이 없어 보입니다.

혹시 상담자가 계속 임대차를 유지하고 싶은 마음이 있어 배당요구를 하지 않고 싶었음에도 은행의 압박 때문에 어쩔 수 없이 배당요구한 것이라면 은행에게 상담자가 배당요구 하게 압력을 가한 근거조항이 무엇인지 확인하고, 만약 별다른 근거가 없이 은행의 편의를 위해 이를 압박한 것이라면 이에 관한 손해를 입증하여 배상청구하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

장휘일 변호사 · Answer

현재 상황에서는 임차권의 존속 여부와 낙찰자 인수 범위가 핵심입니다.
전세 계약기간이 남아 있고 실거주, 전입신고, 확정일자가 모두 갖춰져 있다면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
배당요구를 했더라도 자동으로 임차권이 소멸되는 것은 아니며, 낙찰자가 임대인의 지위를 승계해 계약기간 동안 거주를 요구할 수 있습니다.
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