전세 계약 연장 시 확정일자와 전입신고 필요 여부

Question

안녕하세요. 
전세 계약 연장에 따른 감액 갱신 시 확정일자, 전입신고 관련하여 아래와 같이 문의합니다.

전세 계약의 만기가 도래하여 연장 여부를 임대인에게 두 달 전 고지하였고,
최초 계약 때 보다 오피스텔의 시세가 하락하여 HUG 보증 보험 한도(90%)로 
조정하기로 협의하였으며, 보증금 일부 감액 조건으로 연장하기로 하였습니다.

1. 이때, 변경된 계약 기간과 감액 조정된 보증금 관련 내용 등을 계약서 형태 내지는
   특약사항 한 장으로 작성 및 상호 날인하려고 할 때 해당 서류에 확정일자를 새로 
   부여받아야 하는 지와 전입신고도 새로 하여야 하는지 궁금합니다.

2. 또한, 계약 기간 및 조정된 보증금 관련하여 계약서를 추가로 작성하고자 할 때
    꼭 들어가야 하는 내용 등이 궁금합니다.

3. 끝으로, 감액 갱신에 따른 서류 작성 시 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 
    서류를 받아야 하는지 궁금합니다.

감사합니다.

이충호 변호사 · Answer

주택임대차보호법에 따라 기존의 대항력과 우선변제권을 이미 확보하고 있다면 보증금이 감액되는 갱신 계약 시 전입신고를 새로 할 이유는 없습니다. 귀하가 해당 주택에 계속 거주하면서 주민등록을 유지하고 있다면 기존의 법적 지위는 그대로 승계됩니다. 다만 보증금 액수와 임대차 기간이 변경된 계약서에 대해서는 확정일자를 새로 받아두는 것이 적절합니다. 주택 임대차 계약 신고를 진행하면 확정일자가 자동으로 부여되므로 이를 통해 계약 내용의 변경을 증빙할 수 있습니다.

새로운 계약서나 특약 서류를 작성할 때는 기존 계약의 연장 및 변경 계약임을 명시해야 합니다. 감액된 보증금 총액과 조정된 액수를 정확히 기재하고 연장된 임대차 기간을 포함하는 것이 필요합니다. 종전 계약의 내용 중 변경되지 않은 사항은 그대로 유효하다는 취지의 문구를 기재하여 기존 계약과의 연속성을 확보하는 것이 중요합니다.

국세징수법 및 지방세징수법에 따라 임대인의 국세 및 지방세 완납증명서를 확인하는 과정이 필요합니다. 임대인에게 체납된 세금이 있을 경우 경매 절차에서 보증금보다 우선하여 변제될 수 있으므로 임대인의 자금 상황과 체납 여부를 파악하는 것은 권리 보호를 위해 유익합니다. 특히 보증보험 한도인 90퍼센트에 맞춰 금액을 조정하는 상황이라면 임대인의 조세 채권 유무를 확인하여 추후 발생할 수 있는 위험을 방지할 수 있습니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 보증금을 감액하는 경우에는 다시 전입신고나 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 증액하는 경우에만 확정일자를 다시 받아야 하는 것입니다.
2. 나중에 보증보험을 청구하려면, 감액된 보증금은 기존계약의 만기일까지는 받아야 할 것입니다. 만일, 임대인이 그 때까지 지급하지 않을 경우를 대비하여 재계약무효조항과 위약벌조항(1억 또는 5,000만원 등으로 금액을 특정하여) 등을 기재하도록 하시기 바랍니다. 
3. 그럼에도 불구하고 임대인이 약속한 날까지 감액된 보증금을 반환하지 않을 경우에는 특약에 따른 조치를 진행하시고, 법적절차까지 진행해야 할 것입니다.
4. 다만, 감액계약을 한 후 감액계약서를 근거로 대출연장과 보증보험갱신을 한 경우에도 나중에 보증보험을 청구하는 경우 보증보험사에서 감액계약이 통정허위표시(보증보험을 재가입하기 위하여 임대인과 임차인이 짜고 감액계약을 하였다고 주장)에 해당하여 보증보험청구를 거부할 수도 있다는 점은 염두에 두셔야 할 것입니다.
5. 만일, 그러한 상황이 발생한다면 어쩔 수 없이 임대인을 상대로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송, 그 이후 임대차목적물 등 임대인 보유재산에 대한 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.