투기과열지구 내 상속주택 조합원 지위 양도 가능성 문의

투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도는 원칙적으로 제한되고, 예외사유는 엄격하게 해석되는 편입니다. 문의하신 사안에서는 B주택이 “상속으로 취득한 주택”에 해당하는지와 세대원 전원 이전 시점이 핵심입니다. 먼저 B주택은 최초 취득 원인이 상속이므로 상속주택으로 볼 여지는 있습니다. 다만 이후 다른 공동상속인의 지분을 2024년 유상매매로 추가 취득한 부분이 있어, B주택 전체를 상속으로 취득한 주택으로 볼 수 있는지는 다툼이 생길 수 있습니다. 조합원 지위 양도제한의 예외는 넓게 해석되기 어렵기 때문에, 매매계약 전에 조합 및 관할 구청에 서면으로 확인을 받는 것이 안전합니다. B주택으로 세대원 전원이 실제 이사하고 전입신고까지 마친 뒤 A주택을 매도하는 경우에는, B주택이 상속주택으로 인정된다는 전제에서 예외사유를 주장해 볼 수 있습니다. 반대로 전입 전에 A주택을 먼저 매도하는 방식은 위험합니다. 법령상 “매도 후 일정 기간 내 전입하면 된다”는 유예기간이 명확히 규정되어 있지 않기 때문입니다. 따라서 실무적으로는 A주택 매도 전에 B주택으로 세대원 전원이 먼저 이전하고, 그 상태에서 매매계약 및 조합원 명의변경 절차를 진행하는 것이 가장 안전합니다. 다만 B주택의 일부 지분을 유상취득한 점이 쟁점이므로, 계약 전 조합과 인가권자인 구청에 구체적인 취득 경위를 첨부하여 서면 질의 후 회신을 받아두는 방향을 권합니다.

투기과열지구 조합원 지위 양도 관련 답변 문의하신 도정법 시행령 제37조 제2항 제2호의 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우에 대한 해석 및 절차 답변입니다. 문의1 B주택의 상속주택 인정 여부 및 양도 가능성 원칙적으로 가능하나 인가권자의 확인이 필수입니다. 도정법상 상속으로 취득한 주택은 피상속인으로부터 소유권이 이전된 경우를 의미합니다. 귀하의 경우 B주택의 최초 취득 원인이 2019년 상속이므로 해당 조항의 상속주택 요건을 충족하는 것으로 해석될 가능성이 높습니다. 다만 2024년 11월에 다른 상속인의 지분을 유상 매매로 취득하여 단독 소유가 된 점이 쟁점이 될 수 있습니다. 행정청에 따라 매매로 취득한 지분 비율만큼은 투기적 목적의 지분 매입으로 보아 예외 사유를 엄격하게 적용할 리스크가 존재합니다. 따라서 매도 계약 체결 전에 관할 구청(인가권자) 재건축 담당 부서에 지분 일부 매수 후에도 상속주택 예외 규정이 온전히 적용되는지에 대한 유권해석을 반드시 받으셔야 안전합니다. 문의2 선매도 후전입 가능 여부 불가능합니다. 반드시 B주택으로 전입 후 A주택을 매도해야 합니다. 해당 예외 조항은 상속받은 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우에 한하여 조합원 지위 양도를 허용합니다. 이는 조합원 명의 변경 신청 시점에 이미 상속주택으로의 전입이 완료되어 실거주하고 있음을 전제로 합니다. 세법(양도세)상 일시적 2주택 비과세 특례와 달리, 도정법상 조합원 지위 양도 제한 규정에는 매도 후 사후에 전입해도 된다는 유예 기간(Grace Period) 규정이 없습니다. 따라서 A주택 매매 계약 및 조합원 명의 변경 신청 시점에 B주택으로 주민등록상 전입이 되어 있지 않다면, 예외 사유 불충족으로 매수인이 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산 대상자가 될 위험이 매우 큽니다.