월세 인상 규정과 재계약 시 주의사항

Question

안녕하세요
현재 보증금 500 월세 38 관리비 8만원 살고 있습니다.
원래 보증금 500 월세 35 관리비8 로 살다가 24년에 재계약 때 월세 3만원 인상을 했습니다.
알고보니 월세 5% 이내로 인상 가능한데 그때는 몰라서 보증 금 대신 월세 3만원 이상으로 합의를 보았습니다.
5%보다 더 인상한 셈이죠)
그런데 이번 재계약때 또 월세 2만원 인상을 한다고 합니다.
제가 알기로는 저번 계약때 인상을 하면 다음에는 인상 못한다고 알고 있는데 아닌가요?
또한 인상을 한다고 했을때 저번 인상때 5% 이상 했는데 이번 계약은 인상 안하고 넘어간면 안되냐는 말을 해도 되는 부분일 까요?

또한, 계약서에는 2개월전에 이사통보가 없으면 자동연장이라는 문구가 있었으며, 집주인분은 계약일 1개월전에 문자로 월세 인상을 해야겠다면 통보한 상황입니다.

재계약 했을때는 새로운 계약서를 쓰지 않고 기존 계약서에 작성 했습니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
이전 재계약 시 이미 5% 이상 임대료가 인상되었으므로, 이번 재계약에서 추가 인상은 불가능합니다. 임대인의 월세 2만원 인상 요구는 법적 근거가 없습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 이전 임대료 인상의 적법성
- 기존 월세 35만원에서 38만원으로 3만원 인상된 것은 8.6% 인상률로, 법정 상한선 5%를 초과
- 초과 인상분에 대해서는 법적 효력이 없으며, 임차인은 초과분의 반환을 요구할 수 있음

나. 이번 재계약 시 추가 인상 가능 여부
- 이전 계약에서 이미 법정 한도를 초과한 인상이 있었으므로 추가 인상은 불가
- 새로운 계약서를 작성하지 않고 기존 계약서에 작성했다는 점에서 묵시적 갱신으로 볼 수 있음
- 2개월 전 통지 조항에도 불구하고 1개월 전 통보는 적절한 고지기간을 준수하지 않음

다. 결론
임대인에게 다음과 같이 대응하시기 바랍니다:
1) 이전 인상이 이미 법정 한도를 초과했음을 설명
2) 초과 인상분에 대한 문제를 제기하지 않는 대신 추가 인상은 수용할 수 없다는 입장 전달
3) 필요시 법률 전문가의 상담을 받아 구체적인 대응 방안을 마련할 것을 권장

구체적인 대응 방법과 법적 절차에 대해서는 변호사와 상담을 통해 자세히 논의하시기 바랍니다.

김상윤 변호사 · Answer

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임대료(보증금·월세)의 증액은 기존 임대차 조건의 5% 범위 내에서만 가능하며, 이는 계약 갱신 시마다 적용됩니다. 또한 임대료를 이미 인상한 상태에서 다시 갱신하면서 추가로 인상하려면, 이전 인상분이 법정한도를 초과하지 않았는지가 우선 검토되어야 합니다. 만약 직전 재계약 시 이미 5% 이상 인상한 사실이 있다면, 그 초과 인상 자체가 무효로서 이번 계약에서 다시 인상할 근거도 없습니다.

특히 이번에도 별도의 계약서를 새로 작성하지 않고 단순히 기존 계약서에 기재를 추가한 정도라면, 이는 새로운 계약 체결이 아니라 ‘묵시적 갱신’으로 의제될 가능성이 높습니다. 묵시적 갱신의 경우 법적으로는 기존 계약과 동일한 조건이 그대로 유지되는 것이 원칙입니다(주택임대차보호법 제6조 제1항 단서). 따라서 임대인이 별도의 합의 없이 일방적으로 인상 통보를 한 것은 효력이 없습니다.

결론적으로, 이번 재계약은 지난 임대차와 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된 것으로 주장하시면 됩니다. 임대인에게는 “이전 인상분이 이미 5%를 초과했고, 이번 계약은 동일 조건으로 묵시적 갱신된 것으로 본다”고 명확히 통보하시기 바랍니다. 그래야 추후 분쟁이 발생했을 때 법적으로 임대료 인상 요구를 거부할 근거가 명확해집니다.