가압류와 압류가 있는 집 매수 시 주의사항

1. 결론 및 핵심 판단 매매 대상 부동산에 가압류와 근저당이 다수 설정된 상태에서는 중도금 지급 후 잔금 전까지 새로운 가압류가 발생할 위험이 존재합니다. 따라서 매수자는 중도금 이전에 말소를 완료하거나, 잔금 지급 시 근저당 및 가압류를 동시에 말소하는 조건으로 계약을 체결하는 것이 안전합니다. 중도금을 매도인 채무 상환에 사용하는 경우라도 등기상 권리가 완전히 소멸되기 전에는 소유권을 확보할 수 없어 선이행은 위험합니다. 2. 법리 검토 민법상 매도인은 목적 부동산을 하자 없는 상태로 이전해야 하며, 가압류나 근저당이 남아 있다면 완전한 소유권 이전이 불가능합니다. 가압류는 처분제한의 효력이 있으므로, 잔금 전에 새 가압류가 생기면 등기이전이 불가능해질 수 있습니다. 근저당 역시 담보채권이 정리되지 않으면 경매 리스크가 발생합니다. 배액배상 특약이 있더라도 실제 피해를 보전하기 어려우므로, 권리관계가 완전히 정리된 이후 잔금을 지급하는 것이 원칙적으로 유리합니다. 3. 계약 및 자금관리 전략 매수자는 계약서에 ‘중도금 및 잔금은 근저당 말소 확인 후 지급한다’는 조건을 반드시 기재해야 합니다. 매도인의 채권자 계좌로 직접 변제하는 직불 방식이나 제3자 예치(에스크로)를 활용하면 안정성이 높습니다. 또한 ‘가압류 및 신규 권리 설정 금지’ 특약을 두고, 이를 위반하면 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있도록 해야 합니다. 4. 추가 조치 및 유의사항 잔금일까지 기간이 길다면 등기부를 주기적으로 열람해 새로운 권리 설정을 확인하고, 이상이 있을 경우 즉시 계약을 해제할 수 있도록 조항을 마련해야 합니다. 중도금은 반드시 근저당권자에게 직접 지급하거나 법무법인 예치 방식으로 관리해야 하며, 매도인 단독 약속에 의존하지 말아야 합니다. 모든 말소가 실질적으로 완료된 것을 확인한 후 자금이 이동되도록 설계하는 것이 최선의 방어책입니다. 자세한 문의 희망 시, 상담 예약 신청해주시면 안내 도와드리겠습니다.