빌라 매매 계약 시 잔금일 협의 및 계약금 반환 가능성

Question

제목 계약금 송금을 위한 매도
 계약금 송금을 위한 매도
계약금 송금을 위한 매도인의 은행계좌를 송부하며 송(입)금 확인후 (가)계약이 효력을 발생합니다]
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(매매계약)

1. 부동산소재지 :
2. 매매금액 : 530,000,000원
3. (본)계약일 : 상호협의
3-1.계약금 :  매매대금의 10%
4. 보증금 : 340,000,000원
5. 잔금일 : 본 계약시 협의
5-1.잔금 : 본 계약시 협의

위 조건으로 계약금중 오백만원을 입금하고 나머지는 본 계약일에 지급하며, 상대방 귀책사유없는 일방의 단순변심에 의한 계약 해지시 
1.매도인 (가)계약금 배액배상
2.매수인 (가)계약금 포기하기로 한다. 
3.기타 명시되지 않은 내용은 민법 매매계약과 일반관례에 따르기로 한다.

※ 특약사항
1.매도인은 잔금일까지 채무를 부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다.
2.임대사업자 포괄승계조건인 계약이다.
3.계약서 작성은 토지거래허가를 받은 후 작성한다.
4.토지거래허가 불가 및 임대사업자 승계 불가시 계약은 무효로 하며, 계약금 및 잔금은 즉시 반환한다.
5.본 계약은 매수인이 입주권 승계를 목적으로 하는 계약으로 매수인에게 입주권 승계가 되지 않을 경우 본 계약은 무효로 한다.
6.임차인은 매수인이 승계한다.(보증금 340,000,000원)
7.매매 잔금일은 임차인 잔금일 이후로 한다.
8.기타 특약사항은 본 계약시 협의한다.

계약 체결후 하루만에 제가
잔금일을 개인사정으로 2년뒤로 미뤄줄수 있는지 협의를 하려고 하는데, 협의가 안될경우
계약금을 포기해야 하는지 궁금합니다
가계약엔 날짜 명시가 안되어있습니다
협의가 안되면 상호 파기로 계약금을 돌려받을 수 있을지 궁금합니다

김정묵 변호사 · Answer

작성해주신 계약 내용을 보면 현재 상태는 ‘가계약’으로, 계약금 일부(500만 원)를 지급한 상황입니다. 계약서에는 ‘잔금일은 본 계약 시 협의’라고 되어 있고, 특약에도 여러 조건(토지거래허가, 임대사업자 승계, 입주권 승계 등)을 전제로 계약이 무효가 될 수 있다는 규정이 포함되어 있습니다.

먼저 잔금일을 2년 뒤로 미루는 것은 매수인의 일방적인 요구일 뿐, 매도인이 동의하지 않으면 효력이 없습니다. 매도인 입장에서 잔금일을 그렇게 장기간 연기하는 것은 사실상 계약 무산과 다름없으므로, 동의 가능성은 낮습니다.

문제는 ‘계약금 반환’ 여부인데, 약정에 따르면 ‘상대방 귀책사유 없는 일방의 단순 변심’인 경우 매수인은 계약금을 포기하게 됩니다. 잔금일 협의가 불성립된 경우를 단순 변심으로 볼 가능성이 높습니다. 즉, 매도인에게 특별한 귀책사유가 없고, 매수인 개인사정으로 협상이 깨지면 이미 지급한 500만 원은 돌려받기 어렵습니다.

다만, 아직 본계약서 작성 전이고, 계약서상 조건(토지거래허가 불가, 임대사업자 승계 불가, 입주권 승계 불가 등)이 충족되지 않아 계약이 무효가 되는 경우라면 계약금 반환을 청구할 수 있습니다. 즉, 무효 사유가 발생했을 때는 반환, 단순히 매수인이 2년 연기를 원하다가 협의가 결렬된 경우에는 포기해야 한다는 차이가 있습니다.

결론적으로, 잔금일을 2년 뒤로 미루는 요청이 받아들여지지 않으면 매도인 귀책사유가 없는 이상 계약금을 돌려받기는 어렵고, 계약 파기로 가면 매수인 측의 계약금 포기로 정리될 가능성이 큽니다.

한장헌 변호사 · Answer

1. 민법상 매매계약은 목적물·대금 합의만으로 성립합니다. 따라서 가계약이라 하더라도 “매매대금(5억3천만 원)”과 “계약금(10%)” 등이 정해져 있으면 계약 자체는 이미 성립된 것으로 봅니다.
잔금일이 특정되지 않은 경우에는 사회통념상 합리적인 기간 내에 잔금을 지급해야 하고, 당사자가 협의하여 정할 수 있습니다.

2. 가계약서에 “상대방 귀책사유 없는 일방의 단순 변심에 의한 계약 해지 시 매수인은 계약금 포기”라고 명시돼 있습니다.
즉, 매도인에게 귀책사유가 없는 상태에서 매수인이 잔금일을 사실상 지연시켜 계약을 파기하려 하면, 이는 매수인의 단순 변심으로 보아 계약금(오백만 원)을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

3. 특약에 “매매 잔금일은 임차인 잔금일 이후로 한다”고만 돼 있어, 임차인 보증금 반환 일정에 연동된 의미로 해석될 수 있습니다. 하지만 이 역시 2년 지연과 같은 장기간 유예를 의미하는 조항은 아닙니다. 따라서 매수인이 주장할 수 있는 해석 여지는 있지만, 실무상 2년 지연은 과도해 매도인이 응하지 않으면 인정되기 어렵습니다.

추가로 궁금한 점이나 도움이 필요하시면 편하게 상담 요청 주세요. 현실적인 해결책을 찾을 수 있도록 최선을 다해 도와드리겠습니다.

고준용 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다. 갑작스러운 사정으로 계약 이행이 어렵게 되면 많이 불안하실 수 있는데, 우선 상황을 정리해드리겠습니다. 저희 사무실은 수원에 있으니 필요하시면 방문 상담도 가능합니다.

【①】 현재 체결하신 것은 가계약에 해당하고, 계약금 500만 원을 지급하신 상태입니다. 계약서상 본계약과 잔금일은 협의로 정하도록 되어 있어 아직 구체적 잔금일이 확정된 것은 아닙니다. 다만, 매수인의 일방적 사유로 계약 진행을 거부하거나 2년이라는 장기간 연기 요구가 받아들여지지 않는다면 이는 매수인 귀책 사유의 해제에 해당할 여지가 큽니다.

【②】 계약서에 기재된 내용에 따르면, 매수인이 단순 변심으로 해지할 경우 가계약금 포기가 원칙입니다. 즉, 잔금일 연기를 매도인이 받아들이지 않고 계약이 파기된다면 이미 납부한 계약금을 돌려받기는 어렵습니다. 반대로 매도인이 귀책사유 없이 단순 변심으로 해지한다면 배액을 반환해야 합니다.

【③】 다만, 가계약 단계에서 구체적인 본계약 체결일과 잔금일이 정해지지 않은 상황이라면, 매도인과 상호 협의가 이루어지지 않을 경우 계약이 성립하지 않은 것으로 다툴 여지도 있습니다. 그러나 특약사항에 본계약 체결과 잔금 지급을 전제로 한 조건들이 명확히 기재되어 있어, 법원은 이미 가계약으로써 효력을 인정하는 경우가 많습니다. 따라서 매수인 입장에서 계약금 반환을 주장하기는 쉽지 않습니다.

▶ 결론
잔금일을 2년 뒤로 미루는 제안은 매도인의 동의가 없으면 효력이 없습니다. 협의가 안 될 경우 계약금은 매수인 귀책에 따라 포기되는 것이 원칙입니다. 다만, 본계약이 확정적으로 성립하지 않았다는 논리를 주장할 여지는 있으나 현실적으로는 반환받기 어렵다고 보셔야 합니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.
고준용 올림