등기부등본 압류 확인 시 대처 방법

Question

2024년 10월, 1년짜리 월세 계약서를 작성하고 현재 해당건물에 거주 중입니다.
계약 만료까지 기간이 얼마 남지 않았는데, 별다른 연락이 없어 '묵시적갱신'으로 생각하고 계속 거주하고 있는 와중,
등기부등본을 제출해야할 곳이 있어 해당 서류를 떼봤는데 '압류'라는 단어가 보여 문의드립니다.

'갑구'
등기 목적 : 압류
접수 : 2025년 8월 12일
등기원인 : 2025년 7월 24일 
권리자 및 기타사항 : 권리자 양천구(서울특별시)
로 표기 되어있는데, 이런 경우 저는 어떻게 되는건가요?

1. 곧 계약 만료일인데 그때까지 집을 빼야하는 상황인가요?
2. 보증금은 돌려받을 수 있는건가요? 
3. 만약 집주인과 연락이 되지 않거나, 보증금을 쉽게 돌려받을 수 없는 상황이라면 어떤 과정을 통해 돌려받을 수 있는건가요?

박영재 변호사 · Answer

등기부에 ‘압류’가 기재되었다는 것은 집주인이 세금이나 채무를 갚지 않아 국가나 지자체가 해당 부동산에 강제집행을 걸어둔 상태라는 뜻입니다. 이는 세입자와 직접 계약이 무효가 되는 건 아니지만, 집이 경매로 넘어가면 보증금 반환에 영향이 생길 수 있습니다.

계약 만료 시 반드시 이사를 나가야 하는 것은 아니며, 묵시적 갱신 상태라면 임차권은 그대로 존속합니다. 다만 보증금 회수 가능성을 확보하기 위해서는 ‘임차권등기명령’을 신청하거나 ‘전세권 설정’이 되어 있지 않다면 대항력·우선변제권 확보 여부가 중요합니다. 확정일자, 전입신고가 되어 있다면 일정 범위에서 경매대금에서 우선 배당을 받을 수 있습니다.

집주인과 연락이 되지 않거나 보증금 반환이 불투명하다면, 우선 임차권등기명령으로 대항력을 유지하면서 이사를 준비하고, 이후 경매가 진행되면 법원에 배당요구를 하여 보증금을 회수하는 절차를 밟아야 합니다. 상황에 따라 집주인을 상대로 보증금 반환 청구소송을 병행할 수도 있습니다.

심준섭 변호사 · Answer

"고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다."

1. 결론
현재 바로 퇴거할 필요는 없으나, 보증금 회수를 위한 법적 조치를 미리 준비하실 필요가 있습니다. 전입신고와 확정일자가 있다면 우선변제권이 보장되므로, 이를 통해 보증금 반환을 받으실 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 압류로 인한 퇴거 여부
- 지방세 체납으로 인한 압류만으로는 즉시 퇴거할 필요가 없습니다
- 묵시적 갱신으로 계약이 연장되어 거주 가능합니다
- 다만 추후 공매절차가 진행될 수 있으므로 주의가 필요합니다

나. 보증금 반환 보호 방법
- 전입신고와 확정일자가 있다면 우선변제권이 보장됩니다
- 임대차 계약 종료를 위해서는 계약해지 통고가 필요합니다
- 다음 순서로 법적 절차를 진행하시면 됩니다:
  1) 내용증명으로 계약해지 통고
  2) 임차권등기명령 신청
  3) 보증금반환청구소송 또는 지급명령 신청
  4) 필요시 부동산가압류 신청
  5) 강제경매 신청 및 배당절차 참여

다. 결론
현재 상황에서는 법적 권리를 보호하기 위한 선제적 조치가 필요합니다. 구체적인 절차와 비용은 변호사와 상담을 통해 자세히 논의하시기를 권장드립니다.

이동화 변호사 · Answer

법무법인 인월 이동화 변호사입니다.

1. 현재로서는 집을 바로 빼야 할 필요는 없습니다.
갑구의 압류는 지방세 체납으로 인한 것으로, 이후에도 체납이 계속된다면 공매절차가 진행됩니다.

2. 보증금을 돌려받으려면 임대차가 종료되어야 합니다.
10월 이후로는 묵시적 갱신이 성립되므로, 계약해지 통고 후 3개월이 지나면 임대차가 종료됩니다.
이후 보증금 반환청구를 하면 됩니다.

3. 법절차에 따라 진행하면 됩니다.
우선 임대차 해지 통고를 내용증명으로 보냅니다.
임차권등기명령신청을 하여 기존의 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다. 
보증금반환청구소송(지급명령)을 제기하여 집행권원을 확보합니다.
이때 부동산가압류를 병행할 수도 있습니다.
위 집행권원으로 부동산강제경매신청을 하여 배당절차에서 보증금을 받아 갑니다.

구체적인 사실관계에 대한 상담이 아니므로 참고만 하시고, 자세한 상담은 문의주시기 바랍니다.

한장헌 변호사 · Answer

집주인 소유 부동산에 압류가 걸려도 세입자가 즉시 퇴거해야 하는 건 아니지만, 보증금 반환 위험이 커집니다. 전입신고와 확정일자가 있다면 경매 시 우선변제권으로 보증금을 돌려받을 가능성이 생깁니다. 계약 만료 후 집주인과 연락이 안 되거나 보증금이 지급되지 않으면 내용증명 발송 → 임차권등기명령 → 배당요구 신청 → 지급명령·소송 순으로 진행해 권리를 확보해야 합니다.

추가 상담 필요하시면 연락주세요.