월세 미납으로 인한 강제퇴거 요청 시 대처 방법

Question

월세를 내지 못해서 7월경 임대인으로부터 매장 임대차계약에 대한 강제퇴거 요청을 받았고, 3개월의 유예기간 중 현재는 약 한 달 정도만 남은 상태입니다. 만약 유예기간 마지막 날까지 제가 매장을 모두 비우고 인도하면 임대차계약이 별도의 해지합의 없이 자동으로 종료되는 것인지, 아니면 추가로 서면 해지나 합의 절차를 거쳐야 하는지 궁금합니다. 혹시 매장을 정리하고 임대인이 퇴거요청을 해서 나왔는데도 임대인이 다음 임차인이 정해질때까지 남은 돈을 주지않거나 월세를 계속 내라고 할수도 있을까요?

심준섭 변호사 · Accepted Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
임대인의 퇴거 요청과 이에 따른 귀하의 매장 인도로 임대차계약은 자동으로 종료되며, 별도의 서면 해지나 합의 절차는 필수적이지 않습니다. 다만, 추후 분쟁 예방을 위해 서면 확인을 받는 것이 안전합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 임대차계약의 종료 절차
- 임대인의 퇴거 요청은 계약 해지의 의사표시로 유효합니다
- 귀하가 유예기간 내 매장을 인도하면 그 시점에 계약은 자동으로 종료됩니다
- 별도의 서면 해지 합의가 없어도 계약은 종료되나, 증거 확보를 위해 서면 작성을 권장합니다

나. 계약 종료 후 임대인의 요구 가능성
- 매장 인도 후에는 추가 월세 지급 의무가 없습니다
- 임대인은 새로운 임차인이 나타날 때까지의 월세를 요구할 수 없습니다
- 보증금은 연체 월세, 관리비, 원상회복 비용 등을 공제한 후 반환받을 수 있습니다

다. 결론
계약 종료 시점에 다음 사항들을 반드시 확인하시기 바랍니다:
- 목적물 명도 확인서 작성
- 보증금 정산 내역 문서화
- 시설물 상태 사진 촬영
- 열쇠 반납 확인서 수령

만약 임대인이 부당한 요구를 하거나 보증금 반환을 지체할 경우, 법률 전문가와 상담하여 적절한 대응 방안을 모색하시기 바랍니다. 구체적인 사안에 대해서는 변호사와의 상담을 통해 자세히 논의하실 수 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 상가 임차인의 차임연체로 인하여 임대인이 해지통지를 하였고, 이사일정을 고려하여 3개월을 허용한 경우라고 보입니다.
2. 그렇다면, 임차인으로서는 우선 임대인에게 신규임차인을 섭외하여 권리금을 회수할 수 있는 기회를 달라고 요청해 보시고, 임대인이 허용한다면 최대한 빨리 신규임차인을 섭외하도록 해 보시기 바랍니다.
3. 아무래도 임대인이 임차인에게 해지통지까지 한 마당에 임차인의 권리금회수기회를 보장하지 않을 가능성이 높은바, 그런 경우에는 최대한 빨리 3개월 내에 원상복구를 이행하시고 상가를 인도하면서 보증금에서 연체차임 등을 공제한 나머지 금액을 돌려달라고 요구하시기 바랍니다. 
4. 그럼에도 불구하고 임대인이 이런 저런 핑계만 대면서 나머지 보증금을 반환하지 않을 경우에는 어쩔 수 없이 법적절차를 통하여 해결하셔야 할 것입니다.

이충호 변호사 · Answer

상심이 크실 것으로 보입니다. 심심한 위로의 말씀을 드립니다.

상가임대차의 경우 3기 이상의 차임액을 연체하면 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인의 퇴거 요청은 이러한 법적 근거에 따른 계약 해지의 의사표시로 볼 수 있으며, 귀하께서 유예기간 내에 매장을 인도하는 것은 이 해지 통보에 응하는 것입니다. 따라서 약정한 날짜에 매장을 완전히 비우고 임대인에게 인도하면 임대차계약은 그 시점에 효력을 잃고 종료됩니다.

임대차계약이 종료되었으므로, 귀하께서 매장을 인도한 날 이후의 기간에 대해 임대인이 월세를 청구하는 것은 법적으로 불가능합니다. 귀하의 월세 지급 의무는 목적물을 실제 사용하고 반환하기 전날까지만 발생합니다. 다만, 분쟁의 소지를 없애기 위해 퇴거 시 임대인으로부터 ‘목적물 명도 확인서’를 받거나, 계약 종료 및 보증금 정산 내역을 담은 간단한 합의서를 작성해 두는 것이 가장 안전합니다.

임대인은 귀하의 보증금에서 계약이 종료되는 날까지의 모든 연체된 월세, 관리비, 그리고 원상회복 비용 등이 있다면 이를 모두 공제한 후 남은 금액을 반환할 의무가 있습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 남은 보증금의 반환을 지체하거나, 이미 종료된 계약을 근거로 부당한 요구를 할 경우에는 보증금반환청구소송 등 법적 조치를 고려해야 합니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.