임대차보호법과 전월세전환율 적용 여부

1. 결론 현재 전세에서 월세로 전환된 구조는 단순한 신규 월세 계약이 아니라 **전월세 전환**에 해당하므로, 주택임대차보호법상 전월세 전환율 규정의 적용을 받습니다. 따라서 시세보다 40% 이상 비싼 현재 월세는 법정 전환율을 초과할 가능성이 크고, 그 부분에 대해서는 임차인인 의뢰인께서 감액을 요구하거나 법적으로 다툴 수 있습니다. 2. 전월세 전환율 규정의 취지 임대차보호법은 임대인이 전세보증금을 일부 반환하고 그 차액을 월세로 전환할 경우 과도한 월세 부담을 막기 위해 전환율을 제한합니다. 현재는 한국은행 기준금리에 3%를 더한 수치와, 지방자치단체 조례에서 정한 비율 중 낮은 비율을 기준으로 합니다. 이는 임차인 보호를 위한 강행규정이므로, 형식상 새로운 계약서를 작성했다고 하더라도 실질이 전월세 전환이면 규정을 적용받습니다. 3. 계약 구조의 평가 의뢰인께서는 원래 보증금 7000만 원 전세에서 시작하여, 5000만 원 보증금에 월세 20만 원(2024.7.), 이어서 1000만 원 보증금에 월세 60만 원(2024.8.)으로 계약서를 순차 작성하셨습니다. 이는 명목상 새로운 월세 계약이지만, 실제로는 전세보증금을 반환받고 그 차액을 월차임으로 돌린 전형적 전월세 전환에 해당합니다. 따라서 전월세 전환율 제한을 피할 수 없습니다. 4. 전환율 위반 여부와 대응 보증금 1000만 원에 월세 60만 원은 단순 환산 시 상당히 높은 비율로, 현재 법정 전환율을 초과할 개연성이 큽니다. 따라서 임대인이 청구할 수 있는 월차임은 법정 전환율 범위 내에서만 유효하며, 이를 넘는 부분은 무효로 판단될 수 있습니다. 임차인은 감액청구권을 행사하거나 법원에 확인을 구할 수 있습니다. 이미 계약서 작성 후 거주 중이지만, 실질이 전월세 전환인 점을 입증하면 분쟁에서 불리하지 않습니다.