아파트 매수 후 에어컨 배관 하자 수리 비용 부담은 누구에게?

Question

매수인은 25년 5월 잔금을 치뤘고 9월에 세입자를 받으면서 에어컨 배관에 하자가 있는 것을 발견했습니다.
매수과정에서 해당 사실이 안내되지 않았고, 하자 발견 후 매도인에게 수리비용을 함께 부담하는 것을 요청했으나 거절되었습니다.

매도인은 본인이 거주할때 정상작동하였으니 보상할 수 없다는 의견이지만 에어컨을 철거하는 과정에서 배관이 손상된 것 같습니다. (매매계약 전 철거됨)

매수인이 계약 전 처음 집을 확인한 2월부터 빈집 상태였고 매립된 배관이라 육안으로는 하자유무를 확인할 수 없었습니다. 잔금 후에도 매수인이 조명교체, 벽지 도배만 진행해서 배관에 영향을 준 것은 없습니다.

현재 세입자가 에어컨을 사용하지 못하는 상황이라 수리가 필요한데, 수리비용을 임대인에게 청구할 수 있는지 궁금합니다.

또한, 분쟁이 해결되기 전에 매수인이 수리를 먼저 진행해도 되는 것인지 궁금합니다.

김정묵 변호사 · Answer

설명해주신 사안은 매매계약 체결 당시 매수인이 알지 못했고, 통상적인 주의로도 발견하기 어려운 ‘숨은 하자’에 해당합니다. 민법 제580조 이하 하자담보책임에 따라 매도인은 목적물에 하자가 있음을 알리지 않은 경우 일정 기간 책임을 집니다. 특히 에어컨 배관은 매립되어 육안 확인이 어렵고, 계약 전 철거 과정에서 손상된 정황이 있다면 매도인의 고지의무 위반으로 볼 여지가 있습니다. 매도인이 ‘사용 당시 이상 없었다’고 주장하더라도, 계약 체결 전 배관 손상이 발생했을 가능성이 높다면 매수인이 수리비 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 입증 책임은 매수인에게 있으므로, 전문가 점검보고서나 공사 견적서를 확보해 두는 것이 필요합니다. 임차인에게 즉시 사용 편의를 제공해야 하므로 매수인이 우선 수리를 진행한 뒤, 추후 그 비용을 매도인에게 청구하거나 소송을 통해 구상할 수 있습니다. 신속히 증거를 남겨두고 법적 절차를 준비하시길 권합니다.

정찬 변호사 · Answer

매수인이 계약 시 에어컨 배관 하자를 알지 못했고, 매매 후 매도인이 수리비용 부담을 거절한다면, 매수인은 매도인에 대해 민법상 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매립배관 하자는 겉으로 확인이 어려운 하자에 해당해 하자담보책임 적용이 가능하며, 매도인은 계약 전 하자를 알렸거나 주의의무를 다했음을 입증해야 합니다.

매수인이 분쟁 해결 전 수리를 진행해도 무방하지만, 수리 영수증과 비용 내역을 반드시 보관하고 매도인에 통지하는 등 법적 증거를 확보해야 하며, 이후 소송 시 손해배상 청구에 도움이 됩니다. 임대인(소유주)은 임차인(세입자)에게 직접 수리비용을 청구하기 어렵고, 매수인이 임대인 역할을 한다면 수리비용 청구는 매도인에 하게 됩니다.

추가로 궁금하신 사항이나 도움이 필요하시다면 상담예약을 통한 구체적인 내용파악과 답변도 가능합니다. 부담 갖지 마시고 편하게 연락 주시기 바랍니다.