임대차 계약 위반 후 경매 상황에서 보증금 보호 방법

Question

중도금지급시 근저당 말소조건으로 오피스텔 전세을 계약했습니다
2800지급후 근저당말소를 요구했으나 집주인이
잔금일로 미루고 잔금을 치뤘음에도 근저당을 말소하지않아 사기로 형사고소 했습니다
이후 판결나오면 민사소송하려고 기다리는 와중에
채권자가 강제경매를 신청한상태입니다.

만약 경매로넘어가면 최우선변제금액을 제외한 나머지 제 보증금은 어떻게되는건가요?
위경우 소송으로 나머지보증금을 받을수있나요?

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
경매절차에서 최우선변제권이 있는 금액을 제외한 나머지 보증금은 경매 배당순위에 따라 배당받게 되며, 배당받지 못한 금액에 대해서는 임대인을 상대로 별도의 보증금반환청구 소송이 가능합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 경매절차에서의 보증금 보호
- 주택임대차보호법상 최우선변제권이 인정되는 금액은 경매절차에서 우선적으로 보호받습니다
- 나머지 금액은 후순위 채권자로서 배당받을 수 있으나, 선순위 채권자들의 채권액에 따라 배당금액이 달라질 수 있습니다
- 경매진행 중에는 반드시 배당요구 신청을 하셔야 합니다

나. 임대인에 대한 별도 소송 가능성
- 근저당 말소 조건을 위반한 것은 임대인의 계약위반에 해당합니다
- 형사고소와 별개로 민사상 손해배상청구가 가능합니다
- 경매절차에서 배당받지 못한 보증금에 대해 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기할 수 있습니다
- 승소판결을 받은 후 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행을 할 수 있습니다

다. 결론
현재로서는 경매절차에서 배당요구 신청을 하고 배당결과를 지켜보시는 것이 우선입니다. 배당받지 못하는 금액이 확정되면, 임대인의 다른 재산 유무를 파악하여 보증금반환청구 소송을 진행하시는 것이 바람직합니다. 구체적인 법적 대응방안과 비용은 변호사와 상담을 통해 자세히 논의하시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 형사절차와 별도로 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 확보하셔야 하는데, 
2. 경매절차에서 배당요구를 하였다면 배당표가 확정될 때까지 거주하시면서 배당결과를 지켜보신 후에 배당받지 못하는 보증금이 확정되면 그 때 소송을 제기하는 것이 나을 것으로 보입니다. 
3. 물론, 임대인이 보유한 담보가치가 충분한 부동산 등에 대한 정보가 있다면 지금이라도 부동산가압류와 소송을 제기하여 해결하시면 될 것입니다.