단독주택 소유권 이전 시 등기부등본과 건축물대장 면적 불일치 문제 해결 방법

Question

안녕하세요
1인이 소유한 단독주택을 매수예정입니다. 사용승인일이 1960년대인 구옥이라서 등기부등본과 건축물대장의 면적이 불일치하고, 건물등기부 등본상 주소에 '내제 1,2층'으로 기재되어있습니다. 해당필지에 다른건물은 없습니다.

[현황]
 - 토지 등기부 등본 : 서울시 00구 00동 10-4
 - 건물 등기부 등본 : 서울시 00구 00동 10-4 내제 1,2호   
    1층 : 97
    2층 : 19
     내 1층 : 68 
     내 2층 : 33
 - 건축물 대상 상 면적 
    1층 : 97
    2층 : 35
     내 1층 : 68 
     내 2층 : 35

[문의사항]
1) 양도 받을 때 건물의 면적을 내제1,2호에 해당하는 면적만 작성해야 되는지, 이 경우에도 건물 전체의 소유권이 이전되는 것이 맞는지
2) 건물 전체의 소유권을 안전하게 이전 받기 위한 특약사항 기재나 계약 사전/사후 해아할 일

배성환 변호사 · Answer

1) 소유권이전시 신청서 또는 계약서에는 등기부등본에 기재된 대로 정확히 표시하는 것이 원칙입니다. 단독주택처럼 하나의 등본으로 작성되어있는 일반건축물은 하나의 건물 전체에 대한 소유권이 이전되는 것이 일반적이지만 등기부에 ‘내제’로 표기된 부분이 하나의 전유부분으로 등기되어 있는 경우라면 해당 부분만 소유권이전이 될 가능성도 있습니다.

2) 등기부등본상 표기와 건축물대장의 표기가 다른 경우는 등기소에 소유권이전신청을 접수 하더라도 반려될 가능성이 높습니다. 등기부등본상 부동산의 표시는 건축물대장을 따라가는 것이 원칙이며, 건물전체를 안전하게 이전 받기 위해서는 표시변경등기를 선행하여 등본상의 표시와 건축물대장의 표시를 일치시키는 것이 바람직합니다.
이를 위한 조치로 계약서상에 특약사항으로
"본 계약은 대상 부동산 전체(건물 전체)에 대한 소유권 이전을 목적으로 함"
"매도인이 등본상 부동산의 표시와 건축물대장상 부동산의 표시를 일치시키는 표시변경등기를 진행하고, 해당 등기에 필요한 비용일체는 매도인이 부담한다"
등의 내용을 포함시키시는 것이 바람직할것으로 보입니다.

정찬 변호사 · Answer

1. 양도 시 건물 면적은 등기부등본 상에 ‘내제 1,2호’만 기재해도 전체 건물 소유권 이전에 문제가 없으며, 해당 건물 전체에 대한 소유권이 이전됩니다. ‘내제’ 표시는 하나의 건물 내 구분된 호실을 의미합니다.

2. 건물 전체 소유권 이전을 안전하게 받으려면, 계약서에 ‘건물 전체 소유권 이전’ 명시 및 실제 현황과 등기부․건축물대장의 면적 불일치 관련 특약(면적 차이 발생 시 매매대금 조정 등)을 넣고, 현황 조사 및 전문가(감정평가사 등) 검토를 권장합니다. 등기부․건축물대장 불일치 시 관할 등기소에 등기정정 신청과 건축물대장 정정 절차도 사전에 확인하세요.

추가로 궁금하신 사항이나 도움이 필요하시다면 상담예약을 통한 구체적인 내용파악과 답변도 가능합니다. 부담 갖지 마시고 편하게 연락 주시기 바랍니다.