중개사법 위반 사례와 경찰 조사 준비 방법

Question

저는 과거 분양상담사로 수년간 근무했으며 공인중개사는 아닙니다. (중개사 시험 응시했으나 떨어졌고 업황이 좋지않아 재도전하지 않았습니다)
수년간 거래하고 친한 고객 A에게 재건축 B상가를 분양했었습니다. 
B가 A의 부인명의로 되어있던 와중 소유중인 주택의 전세가 하락으로 자금이 필요하다하여 B의 매각을 제게 문의하였습니다. 
A가 고령에 건강이 안좋았고 자금상황도 좋지않아 저는 거절하거나 모른체 할수 없었습니다.
A는 제게 B를 매각하면 전부 해결이 가능하다 했습니다.
저는 B를 관리하는 부동산(공인중개사)에 매각을 의뢰했으나 경기침체로 전혀 움직임이 없었고
이후 부동산 카페에 B의 매도글을 올렸습니다.
부동산 중개사무소만 믿을수 없었고 매수자가 생기면 직거래를 시켜주려 했습니다.
저는 A를 진심으로 돕고 싶었고 해당 부동산 중개를 하여 수익을 얻으려는 목적이 아니었습니다.
하지만 최근 구청에서 연락이와 중개사가 아닌데 게시하였다고 단속을 하며 경찰 조사를 받으라고 연락왔습니다.
B는 아직 팔리지 않았고 A는 최근 건강악화로 돌아가셨습니다.
A가 제게 사정을 하는 녹취
제가 A부동산을 중개사무소에 맡기었으나 한산하다는 녹취
A의 장례식 사진과 부동산 명의확인 모두 가능합니다.
경찰조사에 어떻게 준비해야할까요?

윤준기 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 새율의 대표변호사 윤준기입니다.
경제범죄수사팀장으로서 유사 사건들을 직접 수사했던 경험을 바탕으로 귀하의 사안에 대해 조언 드리겠습니다.

먼저 중개업법상 무허가 중개업 행위에 대한 수사는 매우 신중하게 접근해야 할 사안입니다. 귀하의 경우 공인중개사 자격 없이 부동산 매매 중개 행위를 했다는 혐의로 조사받게 된 상황인데, 이때 가장 중요한 것은 중개업 행위의 목적과 동기를 명확히 입증하는 것입니다. 단순히 지인을 도와주려는 선의의 목적이었고 영리를 추구하지 않았다는 점을 객관적 자료로 뒷받침할 수 있다면 처벌 수위에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

귀하가 언급하신 녹취록들과 A씨의 사정 상황, 그리고 실제로 중개수수료를 받지 않았다는 점 등은 모두 중요한 정상참작 사유가 될 수 있습니다. 특히 A씨가 고령이고 건강상 문제가 있었으며, 경제적 어려움에 처해 있었다는 상황적 배경은 귀하의 행위가 단순한 영리 목적이 아니었음을 보여주는 핵심 증거입니다. 또한 정식 중개사무소에 먼저 의뢰했으나 성과가 없어 부득이하게 직거래를 추진하게 되었다는 경위도 중요한 참고사항입니다.

경찰 조사 준비 과정에서는 이러한 모든 객관적 증거자료들을 체계적으로 정리하고, 진술의 일관성을 유지하는 것이 매우 중요합니다. 특히 수사기관에서는 무허가 중개업 행위의 반복성이나 상습성, 그리고 영리 목적 여부에 대해 집중적으로 질문할 가능성이 높기 때문에 이에 대한 명확하고 논리적인 해명이 필요합니다. 이런 상황에서는 경험 있는 변호사의 조력을 받아 수사 전략을 수립하고 적절한 대응 방안을 마련하는 것이 바람직합니다.

법률사무소 새율의 대표변호사들은 최초 사건 상담부터 사건이 종결될 때까지 직접 의뢰인과 소통하고 사건을 수행하며, 유사한 사례를 경찰 수사관으로서도, 변호사로서도 성공적으로 처리한 경험이 있습니다.

보다 상세한 상담을 원하시면 법률사무소 새율로 연락 주시기 바랍니다.

법률사무소 새율 대표변호사 윤준기 올림.

박영재 변호사 · Answer

설명 주신 사안은 「공인중개사법」 제9조 제1항의 '중개업은 개업공인중개사만 할 수 있다'는 규정 위반 여부가 핵심입니다. 매물 광고를 올리고 직거래를 연결하려 한 행위 자체가 법적으로는 무자격 중개행위로 평가될 소지가 있습니다. 다만 수수료를 취득하거나 영리를 목적으로 한 것이 아니라, 친분 있는 의뢰인의 요청에 따른 일회적·호의적 행위라는 점을 강조해야 합니다. 경찰 조사에서는 ▲본업이 분양상담사였을 뿐 중개업을 영위한 사실이 없다는 점 ▲수익을 취할 목적이 전혀 없었고 실제 거래도 성사되지 않았다는 점 ▲실제 매각은 공인중개사 사무소에도 맡겼고 카페 글은 보조적 홍보에 불과했다는 점 ▲피해자 없는 상태에서 형식적 위반에 그친 점을 소명하는 것이 중요합니다. 제출 가능한 녹취, 장례식 사진, 중개사무소 위탁 정황 등을 증거로 제시해 ‘상습적·영리적 무자격 중개행위’가 아님을 입증하시고, 반성문을 준비해 진정성을 보여주는 것도 도움이 됩니다. 향후 재범 의사가 없음을 분명히 하여 불기소처분이나 최소한의 처분을 목표로 대응하시는 것이 바람직합니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 공인중개사가 아니며 과거 분양상담사로 근무했고, 지인 A의 요청으로 재건축 상가 B의 매각을 돕기 위해 공인중개사에 의뢰했으나 성과가 없어 부동산 카페에 매도 글을 게시하셨습니다. 수익 목적은 없었고 직거래를 염두에 두셨으며, B는 아직 거래되지 않았고 A는 최근 사망했습니다. 이후 구청에서 무자격 게시 단속 통보와 함께 경찰 출석 요구를 받으셨습니다. 선의를 갖고 도우려 한 일로 조사를 받게 되어 많이 놀라시고 걱정이 크실 것으로 이해합니다.

[의견]
공인중개사법은 무등록자의 중개행위를 형사처벌 대상으로 보고, 중개대상물 표시·광고를 무등록자가 하면 제재될 수 있습니다. 다만 성립과 수위는 영업성·대가성·반복성, 실제 중개행위 수행 여부(매수자 접촉·조건 협상·계약서 작성 등), 게시 횟수·문구, 보수 약정 존재로 판단됩니다. 대비책으로 1) 공인중개사에 의뢰했던 사실 자료, 2) 보수 약정이나 금전 수수 계획이 없음을 보여주는 대화·계좌 내역, 3) 게시 글 내용과 횟수에 관한 화면 저장, 4) A의 건강·자금 사정 및 선의·일회성 사유 자료, 5) 게시물 삭제 및 재발방지 서약서를 준비해 진술서와 함께 제출하시기 바랍니다. 진술은 “직거래 연결 의사만 있었고 실제 중개행위는 하지 않았으며, 연락이 오면 공인중개사를 통해 처리하려 했다”는 점을 일관되게 유지하는 것이 중요합니다. 구청 과태료 절차에는 의견제출서로 감경사유를 충분히 밝히십시오. 초기 진술이 사건의 방향을 좌우하니 변호인 동석을 권합니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

김동훈 변호사 · Answer

의뢰인님의 사안을 검토한 결과, 다음과 같이 정리해 드립니다.

[문제 상황]
ㆍ 공인중개사가 아님에도, 오랜 지인이자 고객인 A의 어려운 사정을 돕기 위해 개인적으로 부동산 인터넷 카페에 상가 매도 관련 게시글을 올렸습니다.
ㆍ 해당 게시글이 구청에 단속되어 공인중개사법 위반 혐의로 경찰 조사를 앞두고 있는 상황이며, 어떠한 금전적 이익도 취하지 않았고 거래도 성사되지 않았습니다.

[해결 방법]
ㆍ 공인중개사법 위반죄는 중개 행위를 업으로, 즉 영리 목적으로 반복적으로 할 의사가 있었는지가 핵심적인 쟁점입니다. 따라서 의뢰인님의 행위는 사업적인 목적이 아니라, 건강이 위중하고 자금 사정이 어려웠던 오랜 지인의 간곡한 부탁을 외면할 수 없어 행한 일회성의 호의였음을 적극적으로 주장해야 합니다.
ㆍ 이를 입증하기 위하여, 고인이 된 A가 매각을 부탁하는 내용의 녹취, 정식 중개사무소에 먼저 의뢰하였으나 시장 침체로 거래가 진행되지 않았던 정황 등 보유하고 계신 객관적인 자료를 체계적으로 정리하여 제출하는 것이 중요합니다. 의뢰인님의 행위에 어떠한 영리 추구의 목적도 없었음을 보여주는 강력한 증거가 될 수 있습니다.
ㆍ 경찰 조사는 처음 진술이 매우 중요하며, 한번 진술된 내용은 추후 번복하기가 어렵습니다. 따라서 조사에 임하기 전에 법률 전문가와 함께 사실관계를 명확히 정리하고, 진술의 방향과 내용을 미리 준비하는 과정은 필수적입니다. 어떻게 주장하고 소명하는지에 따라 사건의 결과는 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 의뢰인님의 선의가 제대로 전달되어 기소유예 등 최선의 결과를 얻기 위해서는, 사건 초기부터 전문가의 도움을 받아 논리적으로 대응하는 것이 현명한 선택일 것입니다.

모든 사건 대표 변호사가 직접 소통합니다.

유선종 변호사 · Answer

안녕하세요.
질문 주신 사안에 대해 답변드리겠습니다.

의뢰인님의 경우 형식적으로는 공인중개사법 위반 소지가 있으나, 실제로는 금전적 이익을 취한 사실이 없고, 친분 있는 고인의 부탁으로 일회성 도움을 준 정황이 명확해 보입니다.

따라서 경찰 조사에서는 정식 공인중개사무소에 먼저 의뢰했던 사실, 거래가 실제 성사되지 않았던 점, 수수료 등 금전적 대가를 받을 의사도 없었던 점 , 고인의 간곡한 부탁과 긴급한 사정이 있었던 점을 일관되게 강조하는 것이 중요합니다.

이를 입증할 수 있는 녹취록, 장례 관련 자료, 명의 확인 서류 등을 준비하시고, 조사 과정에서 진술이 흔들리지 않도록 사전에 정리해 두는 것이 좋습니다.

가능하다면 변호사 입회 하에 조사를 받으시길 권하며, 현실적으로는 기소유예나 불기소 처분을 목표로 정상참작 사유를 최대한 부각시키는 방향이 합리적입니다.

추가로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든 문의해 주시기 바랍니다. 성심껏 안내드리겠습니다.

심준섭 변호사 · Answer

"고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다."

1. 결론
본 사안은 무허가 중개행위 혐의에 대한 것으로, 영업성이 없는 일회성 호의행위임을 입증하는 것이 중요합니다. 경찰 조사 시 변호사 입회하에 체계적인 방어권 행사가 필요합니다.

2. 쟁점별 검토

가. 중개행위의 성격
- 친분관계에 있는 고령의 고객을 위한 일회성 호의행위였음
- 정식 중개사무소에 먼저 의뢰한 사실이 있음
- 수수료나 금전적 이익을 목적으로 하지 않았음
- 실제 거래가 성사되지 않았음

나. 경찰 조사 준비사항
- 고인과의 녹취록, 장례식 사진 등 친분관계 입증자료 준비
- 중개사무소 의뢰 관련 녹취 및 증빙자료 정리
- 금전적 이익 추구가 아닌 순수한 도움이었음을 입증할 자료 준비
- 변호사 조력을 받아 진술 요지서 사전 준비

다. 결론
경찰 조사에서는 영업성이 없는 일회성 호의행위였다는 점을 일관되게 주장하되, 전문적인 법률 조력이 반드시 필요합니다. 구체적인 방어 전략과 비용은 변호사와의 상담을 통해 자세히 논의하시기를 권장드립니다.

이성준 변호사 · Answer

다음과 같이 조사를 준비하시는 것이 좋겠습니다.

​1단계: '부동산 카페'의 성격 입증 자료 확보​
해당 카페의 가입 조건, 운영 규칙, 주된 이용자층(예: 공인중개사 인증 필요 여부) 등을 확인할 수 있는 화면을 캡처하여 준비하십시오.
카페 내에서 주로 사용되는 용어나 게시글의 형태가 일반인보다는 전문가를 대상으로 한다는 점을 보여줄 수 있는 다른 게시물들도 증거로 활용할 수 있습니다.
​2단계: 주장의 구성​
​주된 주장​: 귀하의 게시글은 불특정 다수의 소비자를 대상으로 한 광고가 아니라, 매각을 신속히 진행해 줄 다른 공인중개사를 찾기 위한 ​'업계 종사자 간의 정보 공유'​ 차원이었다고 주장해야 합니다. 즉, 직접 중개를 하려는 목적이 아니라, 일을 처리해 줄 유능한 중개사를 찾기 위해 매물 정보를 올린 것이라고 설명하는 것입니다. 이는 ​의정부지방법원 2024. 8. 22. 선고 2023고정675 판결​의 취지에 따른 방어 전략입니다. 
​예비적 주장 (정상참작 호소)​: 만약 위 주장이 받아들여지지 않아 혐의가 인정될 경우를 대비하여, 범행에 이르게 된 경위를 상세히 설명하고 선처를 구해야 합니다.
고령에 건강이 악화된 A의 절박한 상황과 간곡한 부탁 (녹취록 제출)
처음에는 정상적으로 공인중개사무소에 의뢰했으나 시장 침체로 진행되지 않은 점 (녹취록 제출)
어떠한 수수료나 대가도 받지 않았고, 받을 의사도 없었던 순수한 조력의 목적이었다는 점
실제 거래가 성사되지 않아 실질적인 법 위반의 결과가 발생하지 않은 점
A가 사망하여 도의적 책임감으로 도움을 주려 했던 인간적인 고뇌 (장례식 사진 등) 이러한 자료들은 ​범죄의 고의성이 미약하고 사회적 비난 가능성이 낮다는 점​을 부각하여, 기소유예 처분 등 가벼운 처분을 이끌어내는 데 중요한 역할을 할 수 있습니다.

결론적으로, 귀하의 행위는 형식적으로 공인중개사법 위반에 해당할 소지가 있습니다. 그러나 게시글을 올린 플랫폼의 성격에 따라 '광고'에 해당하지 않는다는 무죄 주장이 가능할 수 있습니다

이희범 변호사 · Answer

안녕하세요 최선을 다하는 이희범 변호사 입니다.

본 사안은 공인중개사 자격 없이 중개행위를 했는지 여부가 핵심입니다. 단순한 ‘호의적 소개’인지 ‘중개행위’로 볼 수 있는지가 쟁점입니다.

실제 매수·매도 계약 체결까지 이르지 않았고, 금전적 이익을 취한 사실이 없다는 점을 강조하는 것이 중요합니다.

고인의 부탁으로 도운 정황(녹취, 장례 관련 자료)과, 중개사무소에 의뢰한 사실은 ‘상업적 목적이 없었다’는 점을 입증하는 데 유리합니다.

조사 시 진술은 일관되게 준비하고, 자료를 정리하여 제출하며, 필요하다면 변호인 입회하에 조사를 받는 것이 안전합니다.

🔶 예상 가능한 법률조력은 무이익성 입증 자료 정리, 경찰 조사 동행 및 진술 전략 수립 지원입니다.

🟡 [라미 법률사무소 대표 변호사 / 이희범 배상]

조기현 변호사 · Answer

1. 세부 정황에 대한 검토가 필요하나 이미 질문자님이 해당 매물을 온라인에 게시하였다면 혐의 자체에 대한 전면 무혐의 주장은 어려울 수 있습니다.

2. 다만 상대방이 질문자님에게 부탁한 점, 질문자님이 다른 정식 부동산 사무실에 해당 업무를 맡기려고 한 점, 상대방이 이미 고인이된 점, 실제 매물에 대한 거래가 이루어지지는 않은 점 등 참작할 수 있는 정황이 다수 존재하는만큼 이러한 부분에 대한 정상변론 전개가 필요합니다.

3. 따라서 질문자님께서는 첫 경찰조사부터 변호사 동석 하에 조사에 임하셔서 참작될 수 있는 정상변론을 일관되게 전개하여 사안을 기소유예 불기소로 마무리하여 전과가 남지 않도록 조치하시길 권합니다.

질문자님 사안은 기소유예 불기소로 사안을 마무리 해야 하는 바 현실적으로 변호사 조력이 필요하며 조력하는 변호사의 역랴이 매우 중요합니다.

그러므로 질문자님께서는 최소 두 명 이상의 변호사와 상담을 진행해보신 뒤 적절한 변호사를 선임하여 전과가 남지 않도록 사안을 마무리하고 일상의 평온함을 횝고하셔야 하겠습니다.

문의사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

한대섭 변호사 · Answer

공인중개사법 제49조 제1항 제6의2호에서는 "개업공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 한 자"를 처벌하고 있습니다. 실제로 계약이 성사되었는지, 수수료를 받았는지 여부와 관계없이 '광고 행위 자체'를 처벌합니다.

다만 위 조항에 해당하려면 중개업을 하기 위하여 즉, 영업성이 필요합니다.  어떤 행위가 '중개업'에 해당하려면 다른 사람(A)의 부탁이 있어야 하고, 중개의 대가로 수수료 등 금품을 받아야 하며, 계속적이고 반복적으로, 영업으로서 중개를 해야 합니다.

따라서 귀하는 업무'가 아닌 '일회성 도움'이었음을 부각해야 합니다. 즉, 귀하는 '중개업'의 필수 요건인 '보수'와 '반복성'에 대한 인식이 전혀 없었으므로, '중개업을 하기 위하여' 광고를 한 것이 아니라는 법리적 주장이 가능합니다. 귀하는 불특정 다수를 상대로 영업한 것이 아니라, 수년간 알던 특정 고객 A만을 위한 일이었던 점, 정식 중개사무소에 먼저 의뢰했던 사실 등에 비추어 중개업을 하기 위한 목적이었다고 인정되기 어렵습니다.