신축 미등기 아파트 전세계약 시 상속 문제 해결 방법

Question

현재 상황

신축미등기아파트 전세계약 시

집주인인 조합원 할아버지가 사망해서 상속인 자녀3명이 있는 상태, 그 중에 1인만 그 집을 상속받고 그사람과 계약하려고 함.

1. 공급계약서에 수분양자가 할아버지에서 상속받은 사람으로 바뀐걸 확인한다.
2. 상속인 3명이 그 집이 오직 1명한테 단독상속된다는 상속재산분할협의서를 작성한다.
3. 그러면 이제 상속받은 1인이 임대인으로써 전세계약 가능
1-3은 제 생각입니다.

궁금한건  1번이 생략되도 사망즉시 자동으로 상속되니 2번만 있어도 집주인으로써 단독상속인이 증명되니 계약가능하다.

1번도 당연히해야되고 생략될순 없다

미등기 상황에 상속까지 껴잇어서 넘 걱정되어 올립니다

홍현필 변호사 · Accepted Answer

공급계약서 명의변경의 중요성
네, 1번(공급계약서 명의 변경)은 절대 생략할 수 없습니다. 상속재산분할협의서만으로는 부족하며, 반드시 공급계약서의 명의가 상속인으로 변경된 것을 확인해야 합니다.

법률적으로 상속이 개시되면 재산은 공동 상속인들의 공동 소유가 됩니다. 상속재산분할협의서는 이 공동 소유 재산을 특정 상속인에게 단독으로 귀속시키기로 약속하는 내부적인 합의에 불과합니다.

아직 등기가 되지 않은 상태에서 아파트의 소유권을 증명할 수 있는 유일한 공적 서류는 건설사(공급자)가 발급한 공급계약서입니다. 이 계약서의 명의가 할아버지에서 새로운 임대인으로 변경되어야만, 그 임대인이 정당한 소유주임을 외부적으로 증명할 수 있습니다.

따라서 안전한 전세 계약을 위해서는 아래 3가지 서류를 반드시 확인하셔야 합니다.

1. 상속인 전원이 서명, 날인한 상속재산분할협의서
2. 상속재산분할협의서에 첨부된 상속인 전원의 인감증명서
3. 협의서를 근거로 명의가 변경된 공급계약서

위 서류들을 통해 소유권이 단독 상속인에게 확실히 넘어갔음을 확인해야만, 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

배성환 변호사 · Answer

상속인 1인과 계약하려면 상속재산분할협의서로 단독상속이 명확히 확인되어야 하며 공급계약서 명의가 상속인으로 변경된 것이 가장 안전합니다. 공급계약서 명의변경 없이 법적으로 가능할 수 있으나, 추후 문제가 생길 수 있어 전세계약시 공급계약 명의변경 확인이 바람직합니다. 임대차계약서에는 “등기 이전 불가 시 임대인이 책임진다”는 특약을 넣는 것이 좋습니다.

아래의 절차를 확실히 확인하실 필요가 있습니다. 
상속 서류 확인 (상속재산분할협의서)
공급계약서 명의 변경 확인 (가장 중요)
시행사/조합을 통한 교차 확인
임대차 계약서 작성 및 특약 추가
• 위 3단계가 모두 확인되었다면, 공급계약서 상의 최종 명의인(단독 상속인)과 임대차 계약서를 작성합니다.
• 만일의 사태를 대비해 다음과 같은 특약사항을 반드시 포함시키십시오.
• "본 계약은 미등기 상태의 신축 아파트에 대한 계약으로, 임대인은 잔금 납부 즉시 자신의 명의로 소유권이전등기를 접수해야 하며, 등기 완료 시까지 다른 담보물권(근저당권 등)을 설정하지 않는다."
• "임대인의 귀책사유로 본 계약이 해지될 경우, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다."

사망자의 부동산을 상속등기 전에 상속인 명의로 매매계약서 체결하고 상속 및 소유권이전을 성공적으로 처리한바 있어 전문성 있는 조력을 제공할 수 있을 것으로 보입니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 망자의 상속인들로서 자녀들 3명만 있다는 것이 사실이라면(망자의 가족관계증명서 등을 확인해 보아야 함), 
2. 공동상속인들 사이에서 상속재산분할협의서가 작성되면서 상속재산들 중에서 아파트에 대해서는 1명만 단독상속을 받는 것으로 결정된다면, 해당 상속인이 재건축조합측에 조합원명의변경절차를 진행하게 될 것이고 재건축조합원명부에 망자 대신에 상속인의 이름이 등재가 될 것입니다. 
3. 그런 절차가 마쳐지면, 임차인으로서는 해당 아파트에 대해서 단독상속인과 계약을 체결하면 될 것이고, 이미 망자와 임대차계약을 체결한 경우라면 새로 계약을 체결하면 될 것으로 보입니다.

추은혜 변호사 · Answer

📌 지금처럼 미등기·상속 문제 있는 집은 계약 전 반드시 주의가 필요합니다
절차만 지키면 계약 자체는 가능합니다

할아버지 명의였던 집은, 상속인 3명이 모두 합의해야 한 명이 단독으로 소유권을 갖게 됩니다
상속재산분할협의서를 상속인 모두가 작성해 주면 됩니다

반드시 분양계약서의 명의가 단독상속자 앞으로 변경된 걸 확인해야 그 분과 안전하게 계약이 됩니다
분양계약서 명의가 그대로라면 문제 생길 수 있습니다

분할협의서만 있고 분양계약서 명의는 그대로라면, 집주인이 누구인지 분쟁 위험이 있습니다
반드시 두 가지 1) 상속 합의서, 2) 분양계약서 명의 변경 둘 다 체크해야 합니다

계약 전 꼭 변호사 상담 받아 위험을 피하시길 권합니다
전화나 내방 상담으로 도움 드리겠습니다.
언제든 연락 주세요.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
신축 미등기 아파트의 전세계약을 위해서는 상속재산분할협의서와 함께 반드시 공급계약서 명의변경이 선행되어야 합니다. 두 가지 절차가 모두 완료된 후에 전세계약을 진행하시는 것이 안전합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 공급계약서 명의변경의 필요성
- 미등기 아파트의 경우 소유권을 증명할 수 있는 유일한 공적 서류는 공급계약서입니다.
- 상속이 개시되더라도 공급계약서상 명의가 변경되지 않으면 건설사나 제3자에 대한 대항력이 없습니다.
- 향후 등기 진행 시에도 공급계약서상 명의자가 등기권리자가 되므로 반드시 명의변경이 필요합니다.

나. 상속재산분할협의서의 의미
- 상속재산분할협의서는 상속인들 간의 내부적 합의문서입니다.
- 모든 상속인의 서명과 인감증명서가 필요합니다.
- 단독상속 결정의 근거자료가 되나, 이것만으로는 소유권 이전의 효력이 완성되지 않습니다.

다. 결론
안전한 전세계약을 위해서는 다음 순서로 진행하셔야 합니다:
1) 상속재산분할협의서 작성 (전체 상속인 동의)
2) 공급계약서 명의변경 완료
3) 전세계약 체결

이러한 복잡한 법률관계에서 발생할 수 있는 위험을 예방하기 위해 전문가와 상담하시어 구체적인 진행방법과 필요한 서류들을 확인받으시기를 권장드립니다.