상속 등기 전 임대차 계약 시 주의사항

Question

신축 미등기 아파트로 조합원이신 부모가 돌아가시고 상속인 자녀 3명이 있다고 합니다

이 집에 전세 계약을 하려고 하는데

자녀 2명이 상속포기각서를 쓰고 나머지 한명 상속인과 계약을 하려고 하는데

주의할점이 있을지요.

상속포기각서보다는 임대인에 상속인 3명을 올려놓고 위임장으로 대신하고 추후에 상속등기가 완료된후에 최종상속인과 다시 계약서를 쓴다는 특약을 쓰는게 나을지...

상속포기각서가 효력이 있는지도 궁금합니다.

심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다.

상속 문제로 인한 임대차 계약 진행에 어려움을 겪고 계신 점 매우 안타깝습니다.

1. 결론
- 상속인 3명 전원을 임대인으로 하고 위임장을 받아 계약을 체결하는 것이 바람직합니다.
- 상속포기각서만으로는 법적 효력이 없으므로 이를 근거로 한 계약은 위험합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 상속포기각서의 효력
- 사문서인 상속포기각서는 법적 효력이 없습니다.
- 상속포기는 법원에 신고하여 수리되어야만 효력이 발생합니다.
- 상속포기 기간은 상속개시 있음을 안 날로부터 3개월 이내입니다.

나. 임대차 계약 체결 방법
- 상속인 3명 모두를 임대인으로 기재해야 합니다.
- 계약 참석이 어려운 상속인은 인감증명서가 첨부된 위임장으로 대리 권한을 부여합니다.
- 계약서에 상속등기 완료 후 재계약 관련 특약을 명시합니다.

다. 계약서 특약사항 기재
- 상속등기 완료 시점
- 최종 상속인 확정 후 재계약 방법
- 보증금 반환 책임 소재
- 상속 절차 지연 시 계약 해지 가능성
- 임차인 권리 보호 조항

상속등기가 완료되지 않은 상태에서의 계약은 위험요소가 많으므로, 가급적 법률전문가의 도움을 받아 진행하시기를 권장드립니다.

홍현필 변호사 · Answer

상속 등기 전 신축 아파트 임대차 계약은 주의해야 할 점이 많습니다. 질문에 대한 답변과 함께 안전한 계약을 위한 조언을 드립니다.

1. 상속포기각서의 효력
상속포기각서는 법적 효력이 없습니다. 상속 포기는 반드시 피상속인(부모님)의 사망일로부터 3개월 이내에 법원에 신고하여 수리되어야만 유효합니다. 따라서 임대차 계약을 위해 작성하는 각서는 법적으로 의미가 없습니다.

2. 가장 안전한 계약 방법
가장 안전한 방법은 모든 상속인이 공동 임대인이 되어 계약을 체결하는 것입니다.

계약 당사자: 임대인란에 상속인 3명을 모두 기재하고, 직접 계약에 참석하지 않는 상속인은 인감증명서가 첨부된 위임장을 작성하여 대리인(주로 최종 상속인)에게 권한을 위임합니다.

특약사항: 다음과 같은 특약을 반드시 기재하세요.

"본 계약은 상속 등기 전 체결되는 계약으로, 상속 등기 완료 후 임대인은 임차인에게 소유권 이전이 완료된 등기부등본을 교부한다."

"임대인은 상속 절차를 신속히 진행하며, 상속포기나 상속재산분할협의로 임대인이 변경될 경우 임차인에게 즉시 알리고, 보증금 반환 책임은 최종 상속인에게 있음을 확인한다."

"상속 절차 지연 또는 임대인 지위가 변경될 경우, 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다."

결론
상속포기각서는 효력이 없으므로, 모든 상속인을 임대인으로 기재하고 위임장을 받는 것이 가장 안전합니다. 복잡한 상황이므로 공인중개사나 변호사의 자문을 받아 계약을 진행하는 것이 좋습니다.