부동산 매도 후 하자 발생 시 대응 방법

Question

일단 부동산 매매한지 3일지나면 2달이 되는데요
매수자가 중개사 통해서 연락을 했는데 집에 인테리어 시공을 하다가 봤는데 결로인지 누수인지 사진을 보내서 그 부분에 대해서 수리보상을 요구하는 상황인데요
제 입장에서 적어보자면 매수자가 보내온 사진은 결로인지 누수인지는 알수가 없지만 심각한 상황이고 그정도면 벽지위로 곰팡이가 필만한 정도의 사진을 보내왔어요
매매당시 있던 붙박이장을 철거를 요구해서 철거하면서 문제요소가 없는지 집 컨디션 체크를 했는데 문제가 없었습니다.
만약 도배를하면서 발견했다면 최초에 연락을 준거라면 납득이라도 갈텐데 매수자가 도배시공사를 통해 이를 인지했는데도 문제가 안된다고 생각해서 약품처리해서 도배를 재시공이후에 벽지위로 자국이 올라오니까
저에게 연락을 준거라고 하는데 이런문제도 제가 책임을 져야하는건지 모르겠어서 상담글을 남깁니다
중개사와 매매계약서쓸때 누수나 중대한 하자가 있으면 매도자가 책임을 진다라는 내용이있는데
제 과실로 인정을 해야되는건지 법적으로 어떻게 되는건지 궁금해서 글을 남깁니다

김용현 변호사 · Answer

안녕하세요
부동산 및 손해배상 전문 변호사
법무법인 영민 김용현 변호사입니다.

부동산 매매계약 후 발견된 누수/결로 문제는 원칙적으로 매도인의 하자담보책임이 성립할 가능성이 높고, 특히 계약서에 "누수나 중대한 하자가 있으면 매도자가 책임진다"는 특약 조항이 있고 매수인이 계약 당시 하자를 알지 못했다면 매도인은 하자 담보 책임에 따른 보수를 이행할 의무가 인정될 가능성이 높습니다.

다만, 매수인이 인테리어 공사 중 하자를 발견했음에도 즉시 매도인에게 알리지 않고 약품 처리 후 도배를 강행한 점은 '하자 확대에 기여한 과실'이 일부 인정될 수 있으므로 매도인이 부담해야 할 손해배상 범위가 일부 감액될 수 있습니다.

따라서 법적 소송으로 가기보다는 먼저 전문가를 통해 하자의 정확한 원인과 발생 시점, 수리 비용을 객관적으로 감정하고 그 감정 결과를 바탕으로 매도인의 기본 책임과 매수인의 과실을 함께 고려하여 수리 비용을 분담하는 방향으로 합의하는 것이 가장 현실적이고 바람직한 해결 방안이라 생각됩니다.

본 답변은 의뢰인께서 기재해주신 질문을 기반으로 작성된 일반적인 답변으로 추가적인 문의나 실질적인 변호사의 조력이 필요한 경우 상담 신청 통해 연락주시면 의뢰인께 필요한 도움을 드리겠습니다.

뜨거운 여름 온열질환 등 건강관리에 유의하시길 바랍니다.
감사합니다.

정준현 변호사 · Answer

결론적으로, 매수인이 하자를 발견하고도 즉시 알리지 않고 임의로 공사를 진행했기 때문에, 매도인으로서 책임을 전부 부담하지 않거나 상당 부분 감경받을 가능성이 매우 높습니다.

민법상 매도인은 숨겨진 하자에 대해 책임을 져야 하지만(하자담보책임), 매수인은 하자를 발견하면 즉시 매도인에게 알려 손해 확대를 막아야 할 의무도 있습니다. 이 사안에서 매수인은 하자를 인지하고도 임의로 약품 처리와 도배를 진행하여, 하자의 원인과 범위를 불분명하게 만들고 손해를 키운 측면이 있습니다.

따라서 매수인의 이러한 행동을 근거로, 하자가 매매 당시부터 존재했는지 불분명해졌고 매수인의 과실로 손해가 확대되었음을 강력히 주장하셔야 합니다. 법원도 이러한 경우 공평의 원칙에 따라 매수인의 과실을 참작하여 매도인의 책임을 제한하거나 면제하는 경우가 많습니다.

우선 중개사를 통해 이러한 점을 들어 원만히 합의하시되, 법적 책임은 없거나 매우 제한적이라는 입장을 유지하시는 것이 좋겠습니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 매매 후 약 2개월 경과 시점에 매수인 측이 인테리어 중 벽면 이상 사진을 제시하며 수리·보상을 요구한 상황으로 보입니다. 사진상 결로인지 누수인지는 불명이나 심각해 보이고, 도배업체가 약품처리 후 재시공했으나 재발했다고 합니다. 계약 당시 붙박이장 철거와 점검에서 이상이 없었고, 계약서에는 누수나 중대한 하자 시 매도자 책임 특약이 있었다고 하셨습니다. 갑작스러운 보상 요구로 당혹과 부담이 크실 것이라 충분히 공감합니다.

[의견]
법적으로 매도인의 하자담보책임은 민법 580조에 따라 계약 당시 존재한 하자여야 하며, 그 존재·원인·범위는 매수인이 입증합니다. 결로는 통상 환기·사용 등 관리요소가 커 담보책임이 제한될 수 있고, 누수라면 구조·배관 하자로 볼 여지가 있으나 계약 당시 존재 및 은닉성이 쟁점입니다. 특약이 있더라도 위 요건이 전제됩니다. 매수인은 하자를 안 뒤 지체 없이 통지해야 하고, 안 날로부터 6개월 내 권리를 행사해야 합니다(582조). 협의 없이 약품처리·재도배로 손해가 확대된 부분은 감액 또는 부인될 수 있습니다. 현재는 책임을 단정하기보다, 수리 전 공동현장확인, 제3자 누수탐지·결로진단 보고서 제출 요구를 내용증명으로 하시길 권합니다. 누수로 확인되면 상·하층 또는 관리주체 책임도 병행 검토해야 합니다. 결론적으로 근거 없는 전면 보상 요구는 유보하시되, 원인·시점·확대손해를 전제로 합리적 분담을 협의하는 전략이 타당합니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

박지훈 변호사 · Answer

부동산 매매에서 매도인의 하자담보책임은 매매계약 당시 존재하던 중대한 하자에 대해 매도인이 인지했거나 통상적으로 인지할 수 있었음에도 불구하고 이를 고지하지 않은 경우에 인정됩니다. 말씀하신 상황처럼 계약 체결 당시 붙박이장 철거 과정에서 확인했을 때 별다른 문제가 발견되지 않았고, 매수자가 인테리어 공사 과정에서 발견했음에도 즉시 문제를 제기하지 않고 도배 재시공 후에 곰팡이나 얼룩이 나타난 경우라면, 이는 매매 당시의 하자라기보다 시공 과정에서 드러난 문제 또는 사후 관리 과정의 문제로 볼 여지가 큽니다. 따라서 단순히 매수자가 결로 또는 누수라고 주장한다고 해서 매도인의 하자담보책임이 당연히 인정되는 것은 아니며, 오히려 매도인이 알지 못했고 발견하기 어려운 하자였다면 책임을 지지 않을 수 있습니다. 다만 계약서에 누수 등 중대한 하자는 매도인이 책임진다라는 특약이 있는 경우, 실제로 매매 당시 존재한 누수로 입증된다면 책임이 인정될 수 있으므로, 매수자에게 해당 하자가 매매 당시부터 존재했음을 객관적으로 입증하라는 점을 명확히 하시고, 변호사와 협의하여 대응하시는 것이 필요합니다.