전세권 설정 해지와 보증금 반환 시점에 대한 문의

Question

현재 전세로 사는 집에 전세권설정을 해 놓았고 만기가 되어 나가기로 했는데 집주인이 만기날 전세권설정 해지 접수 확인 후 보증금을 반환해 준다고 합니다..제생각에는 전세권 설정이 전세금 반환에 대한 안전장치이므로 보증금 반환 확인 후 해지 접수 하는게 맞는거 같은데 제가 먼저 접수 하고 보증금 받는게 맞는건가요? 자기도 다 알아보고 이야기 하는거라는데 이상해서요..

김용현 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요
임대차 및 부동산 전문 변호사
법무법인 영민 김용현 변호사입니다.

1. 전세권 해지와 보증금 반환은 동시이행관계에 있습니다.
전세권이 소멸하면 집주인의 전세금 반환 의무와 세입자의 목적물 인도 및 전세권설정등기 말소 서류 교부 의무는 법적으로 동시이행관계에 있습니다(민법 제317조). 이는 어느 한쪽이 먼저 의무를 이행해야 하는 것이 아니라 양측이 동시에 이행해야 함을 의미합니다.

2. 전세권의 담보적 성격
전세권은 단순한 사용 권리를 넘어 전세금 반환 채권을 보장하는 담보물권의 성격을 가지고 이 담보 기능은 전세 기간이 끝나더라도 세입자가 전세금을 완전히 돌려받을 때까지 유효합니다. 만약 의뢰인께서 전세금을 받기 전에 등기를 먼저 말소해준다면 가장 중요한 담보권을 스스로 포기하는 위험한 결과를 초래할 수 있습니다.

따라서 가장 안전하고 올바른 절차는 양 당사자가 직접 만나 전세금 지급과 전세권 말소 서류 교환을 동시에 진행하는 것이고 만약 직접 만나기 어렵다면 변호사나 공인중개사 등 제3자를 통한 에스크로 방식을 활용할 수도 있습니다.

본 답변은 의뢰인께서 기재해주신 질문을 기반으로 작성된 일반적인 답변으로 추가적인 문의나 실질적인 변호사의 조력이 필요한 경우 상담 신청 통해 연락주시면 의뢰인께 필요한 도움을 드리겠습니다.

뜨거운 여름 온열질환 등 건강관리에 유의하시길 바랍니다.
감사합니다.

정찬 변호사 · Accepted Answer

질문에 대한 답변 드리겠습니다.

전세권 설정 해지는 전세금을 완전히 돌려받은 후에 하는 것이 원칙이며, 보증금 반환 확인 전에 전세권 해지 등기를 먼저 진행하지 않는 것이 안전합니다.
임대인과 임차인이 함께 또는 임대인의 동의 하에 말소등기 신청서를 제출해야 하며, 만약 임대인의 동의가 어렵다면 법원에 말소 허가를 신청할 수 있습니다.

전세권 말소는 보증금 반환에 대한 안전장치이므로, 보증금이 완전히 반환된 사실을 확인한 후 해지 절차를 진행해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
임대인이 먼저 해지 접수를 한다고 해서 법적으로 유리한 것은 아니므로, 보증금 반환을 먼저 확실히 확인하고 그 후 전세권 해지 절차를 진행하시길 추천합니다.

박영재 변호사 · Answer

전세권은 임차인의 보증금을 담보하기 위한 권리이므로, 원칙적으로는 임차인이 보증금을 실제로 반환받은 이후에 말소하는 것이 안전합니다. 집주인 입장에서야 해지 확인 후 돈을 주겠다고 하지만, 만약 먼저 해지신청을 해버리면 담보가 사라져 추후 반환을 강제할 수단이 없어집니다. 따라서 일반적으로는 ‘보증금 지급과 동시에 말소 서류 교부’ 방식으로 동시이행을 하는 것이 통상적이고 안전한 절차입니다. 집주인이 주장하는 방식은 임차인에게 불리하므로, 반드시 보증금이 계좌에 입금된 사실을 확인한 뒤 전세권 말소서류를 교부하시거나, 최소한 공증인·법무사 입회하에 보증금 지급과 전세권 말소를 동시에 진행하는 것이 바람직합니다. 일방적으로 전세권을 해지하고 기다리는 것은 매우 위험하니, 이 부분은 확실히 고수하셔야 합니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임차인의 목적물에 대한 인도의무 및 전세권설정등기 말소서류 교부의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다.
2. 따라서 임차인께서는 전세보증금 전액이 반환되면 즉시 말소등기에 필요한 서류를 교부하시면 될 것입니다.
3. 만일, 임대인이 보증금을 반환해 주지 않을 경우에는 어쩔 수 없이 법적절차를 진행하여 해결하셔야 할 것입니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
전세보증금을 반환받기 전에 전세권설정 해지 접수를 하시면 안 됩니다. 전세보증금 반환과 전세권설정 해지는 동시에 진행되어야 하며, 이는 법적으로 보장된 권리입니다.

2. 쟁점별 검토
가. 전세권설정의 법적 성격
전세권은 단순한 주택 사용권이 아닌 전세보증금 반환을 보장하는 물권적 담보권입니다. 따라서 보증금 반환 전에 전세권을 해지하면 임차인의 권리가 심각하게 침해될 수 있습니다.

나. 적절한 전세권 해지 절차
가장 안전한 방법은 다음과 같습니다:
- 임대인과 임차인이 직접 만나서 진행
- 보증금 반환과 전세권설정 해지 서류를 동시에 교환
- 필요시 변호사나 공인중개사를 통한 에스크로 방식 활용

다. 결론
집주인의 요구대로 전세권 해지를 먼저 하시면 안 됩니다. 보증금 반환이 확실히 보장되지 않은 상태에서 전세권을 해지하면 추후 보증금 반환에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 반드시 보증금 반환과 전세권 해지를 동시에 진행하시기 바랍니다. 구체적인 진행 방법과 비용에 대해서는 법률 전문가와 상담을 통해 자세히 논의하시기를 권장드립니다.