주택담보대출 상환 부담 경감 방법

Question

아버지께서 IBK 기업은행에서 주택담보대출을 받으셨고 현재 잔여 대출금이 반 이상 남아있습니다. 매달 나가는 원리금을 깊는 것은 현재 남은 가족의 소득으로 무리인 상황이며, 이에 관해 은행에  문의했으나 어머니께서 대출금을 인수 받으셔도 이자율을 낮출 수는 없으며 매달 상환해야 하는 금액도 동일하다고 합니다. 한정승인을 받아도 별반 차이가 없다고 합니다. 주택의 소유권을 유지하며 최대한 부담을 경감할 방법이 있을까요? 검색했을 때는 은행과 협의가 가능하다고 보았는데, 방문하니 아예 불가능하다고 합니다.

심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다.

가족의 소득으로 매달 원리금 상환에 어려움을 겪고 계시는 상황이 매우 안타깝습니다.

1. 결론
주택 소유권을 유지하면서 대출 부담을 경감할 수 있는 다양한 방법이 있으므로, 아래 방안들을 순차적으로 검토하시기 바랍니다.

2. 쟁점별 검토

가. 채무조정 프로그램 활용
- 은행 영업점이 아닌 본점 여신관리부서와 직접 협의
- 신용회복위원회의 채무조정 제도 활용 (원리금 상환유예, 만기연장 등)
- 한국자산관리공사(캠코)의 채무조정 프로그램 신청

나. 대환대출 검토
- 다른 금융기관의 저금리 상품으로 대환
- 주택금융공사 보금자리론 등 정책모기지 활용
- 서민금융진흥원의 정책자금 대출 검토

다. 상환방식 변경
- 거치기간 설정을 통한 일시적 원금상환 유예
- 분할상환에서 만기일시상환으로 변경
- 대출기간 연장을 통한 월 상환액 축소

라. 추가 수입원 확보
- 주택 일부 임대를 통한 임대수입 활용
- 전세보증금 담보대출 활용 가능성 검토

결론
은행 창구에서 거절당했더라도 위 방안들을 종합적으로 검토하여 가장 적합한 해결책을 찾을 수 있습니다. 필요시 법률전문가의 도움을 받아 구체적인 실행방안을 마련하시기 바랍니다.

김연주 변호사 · Answer

주택 소유를 유지하면서 담보대출 상환 부담을 줄이려면 원리금 상환 방식 변경이나 상환기간 연장, 거치기간 설정 등 금융권 채무조정이 일반적입니다.
다만 담보대출은 신용대출보다 조정 폭이 작아 은행 창구에서는 불가하다고 답변하는 경우가 많습니다.
이 경우 신용회복위원회나 캠코 등을 통한 개인별 채무조정, 담보대출 갈아타기 가능성, 혹은 일부 채무 상환 후 재약정을 통한 조건 변경 등을 검토해야 합니다.
상담예약 남겨주시면 구체적인 안내 도와 드리겠습니다.

김정묵 변호사 · Answer

주택담보대출은 담보물과 대출계약 조건에 따라 상환 구조가 고정되어 있어, 단순 명의 변경만으로 이자율·상환액이 조정되지 않는 경우가 많습니다. 그러나 금융권에서는 ‘원리금 상환유예’, ‘만기연장’, ‘이자만 납입 전환’ 등의 채무조정 방안을 협의할 수 있으며, 특히 은행 자체 프리워크아웃이나 신용회복위원회(은행 동의 시) 제도를 활용하면 일정 기간 상환 부담을 줄일 수 있습니다. 다만 주택을 유지하려면 연체가 장기화되기 전에 제도를 신청해야 하고, 담보가액 대비 채무 비율·신용도·소득 구조를 종합 심사합니다. 한정승인은 상속 채무 부담 제한에 관한 절차로, 현재 상환 부담을 줄이는 효과는 없습니다. 실무적으로는 은행 영업점이 아닌 본점 여신관리부나 채권관리 부서와 직접 협의하거나, 변호사·법무사를 통해 ‘채무재조정 협상서’를 공식 제출하는 방식이 효과적입니다.

조수진 변호사 · Answer

주택을 유지하면서도 대출 부담을 줄일 수 있는 여러 방법이 있습니다.

✅ 금융기관 대출 조건 변경 신청
서민금융진흥원의 개인워크아웃 제도를 활용할 수 있습니다.
금융감독원 서민금융 통합지원센터를 통한 대출조건 변경이 가능합니다.
이자율 인하, 상환기간 연장, 원금 상환 유예 등을 신청할 수 있습니다.

✅ 타 금융기관 대환대출 검토
다른 은행의 더 낮은 금리 상품으로 대환이 가능한지 확인하시기 바랍니다.
정책서민금융상품이나 바꿔드림론 등 저금리 대출 상품을 활용하시기 바랍니다.
신협이나 농협 등에서 더 유리한 조건을 제시할 수 있습니다.

✅ 주택연금 및 매각 후 재구입 방안
만 55세 이상이시라면 주택연금 가입으로 대출을 상환하고 평생 거주할 수 있습니다.
주택 매각 후 전세나 월세로 이주하는 것도 경제적 부담을 줄이는 방법입니다.
임대주택이나 공공분양 등 정부 지원 주택으로 이전하는 방안도 검토해보시기 바랍니다.

✅ 개인회생 및 파산 절차 활용
소득에 비해 채무가 과도하다면 개인회생을 통해 대출 감액이 가능합니다.
주택을 유지하면서 나머지 채무를 줄이는 개인회생 방안을 검토하시기 바랍니다.
전문가와 상담하여 가족 전체 상황에 맞는 최적 해결책을 찾으시기 바랍니다.

갑작스러운 가족 상황 변화로 대출 부담이 커져서 정말 막막하고 어려우실 것 같습니다.

포기하지 마시고 다양한 제도를 활용하여 주택을 지킬 수 있는 방법을 찾아보시도록 언제든 연락 주시기 바랍니다.
든든한 당신의 편이 되겠습니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님께서는 현재 아버지 명의로 IBK 기업은행에서 주택담보대출을 받으셨고, 잔여 대출금이 절반 이상 남아있는 상황입니다. 아버지께서 상환이 어려운 상태로 보이며, 남은 가족의 소득으로 매달 원리금 상환을 감당하기 어려운 재정적 압박을 받고 계십니다. 은행에 문의한 결과, 어머니 명의로 대출을 인수하더라도 금리 인하나 월 상환액 조정이 불가능하다는 답변을 받으셨습니다. 또한 한정승인을 하더라도 상환 부담 경감에 큰 변화가 없다는 안내를 받으신 상황입니다. 주택 소유권은 유지하면서 부담을 줄이는 방안을 찾고자 하셨으나, 은행 방문 시 협의가 어렵다는 답변을 받은 상태로 이해됩니다.

[의견]
현 상황에서 법적으로 선택 가능한 방향은 크게 세 가지입니다. 첫째, 은행과 ‘채무재조정’ 또는 ‘연체 전 채무조정 프로그램’을 신청하는 방법입니다. 은행 창구에서 불가하다고 하더라도, 신용회복위원회나 캠코(한국자산관리공사)를 통한 채무조정 절차를 활용하면 상환 기간 연장, 원금 일부 감면, 이자율 조정 가능성을 모색할 수 있습니다. 둘째, 어머니가 채무를 인수하지 않는 대신, 주택을 유지하기 위해 임대보증금 등을 활용한 상환 구조 변경이나 ‘담보대출 대환’을 시도하는 방법도 있습니다. 셋째, 상환이 불가피하게 어려운 경우에는 법원의 개인회생 절차를 통해 주택 유지와 채무 조정을 병행하는 방안을 검토할 수 있습니다.
다만 주택을 반드시 유지하고자 한다면, 기존 대출을 타 금융기관으로 이전하는 ‘대환대출’이나, 주택담보대출을 ‘장기·저리 정책자금 대출’로 전환하는 방법이 현실적으로 유효합니다. 이를 위해서는 가족의 소득·신용·담보가치에 따라 조건이 달라지므로, 단순 은행 상담이 아닌 금융·법률 복합 검토가 필요합니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

고준용 변호사 · Answer

안녕하세요 법률사무소 도모 대표변호사 고준용입니다.

【①】 주택담보대출의 경우 채무자가 사망하면 원칙적으로 상속인이 채무를 승계합니다. 상속인은 한정승인을 통해 상속재산의 한도 내에서만 채무를 부담할 수 있으나, 한정승인은 채무 규모 자체를 줄여주지 않으므로 주택을 계속 보유하려면 담보대출 상환은 피할 수 없습니다.

【②】 이자율 인하나 원리금 상환액 조정은 은행 내부 심사 기준과 상품 약관에 따라 가능 여부가 달라집니다. 담보대출은 기본적으로 계약 당시의 조건이 유지되므로, 이자율 인하 등을 위해서는 ‘신규 대출로 갈아타기’ 등 별도의 절차를 거쳐야 합니다.

【③】 소유권을 유지하면서 부담을 줄이려면 ① 기존 담보대출을 상환하고 더 낮은 금리·장기 상환 조건으로 재대출(대환대출) ② 주택 일부 지분을 담보로 한 재설정 ③ 보금자리론·정책모기지 등 장기고정금리 상품으로 갈아타기 등을 고려해야 합니다. 만약 이러한 재대출이 불가하다면, 주택을 임대해 임대료로 일부 상환액을 충당하거나 가족 명의로 재대출하는 방법이 현실적 대안이 됩니다.

▶ 결론
한정승인은 채무 부담 한도를 제한하는 절차일 뿐 상환 부담을 줄여주지 않으므로, 소유권 유지를 전제로 한다면 대환대출, 정책자금 이용, 임대수익 확보 등을 통해 상환 구조를 재편하는 것이 필요합니다. 은행의 개별 협의가 어렵다면 신용회복위원회나 주택금융공사 등을 통한 제도적 채무조정을 검토하시기 바랍니다.

법률사무소 도모는 경험과 전문성을 갖춘 젊은 변호사들이 의뢰인의 입장에서 치열하게 고민하고 움직입니다. 당신의 권리를 지키기 위해 끝까지 책임지고 함께하겠습니다.

감사합니다. 
고준용 올림.