부동산 경매 방해죄와 형사 고소 가능성

질문자님의 경우 부동산 경매 절차에서 허위임차인이 존재한다고 하더라도, 형사상 경매방해죄가 성립하려면 해당 임차인이 실제 거주 사실이 없거나 임대차계약이 허위라는 점, 그리고 경매 절차를 지연·방해할 의도가 있었다는 고의가 명확히 입증되어야 합니다. 단순한 의혹만으로는 수사가 개시되기 어렵고, 경찰에서도 현재 증거로는 구성요건 충족이 힘들다고 판단한 것으로 보입니다. 따라서 임차인의 주민등록, 실제 점유 여부, 임대료 지급 내역, 계약 체결 경위 등을 객관적으로 확인할 자료를 확보하는 것이 우선입니다. 아울러 형사 고소와 별개로 임차권 부존재 확인소송이나 배당이의소송 등 민사 절차를 통해 허위임차인의 배당을 차단하는 방법을 병행하는 것이 실질적인 피해 예방에 도움이 됩니다. 경매방해죄는 입증이 까다로운 범죄이므로, 초기 단계부터 변호사와 상의해 증거 수집 및 절차 대응 전략을 세우는 것이 안전합니다.

부동산 경매절차에서 허위 임차인을 가장하여 배당을 노리는 행위는 실무상 종종 문제가 되는 사안입니다. 다만 이러한 행위가 곧바로 형사처벌 대상인 ‘경매방해죄’로 성립되기 위해서는 단순한 허위 주장이나 이해관계 표시를 넘어, ‘허위의 권리신고 또는 배당요구를 하여 집행절차를 지연·혼란시키려는 목적’이 명확히 인정되어야 합니다. 경매방해죄는 “재산형 집행절차의 적정을 해할 목적”이 있어야 하고, 단순히 실제 임차인 여부가 불분명하거나 권리관계에 다툼이 있는 정도로는 형사처벌로 이어지기 어렵습니다. 특히 배당요구 종기일 전이라면, 임차인의 권리주장 자체는 절차상 허용된 범위 내에서 이루어진 것으로 해석될 여지도 있기 때문에 담당 수사관이 ‘경매방해죄 적용이 어렵다’고 판단한 것으로 보입니다. 그러나 만약 해당 임차인이 실제로 점유하지 않음에도 불구하고 보증금 반환을 받을 목적으로 허위계약서를 작성하거나 임대인과 공모한 정황, 명백한 객관적 허위사실이 드러나는 증거가 존재한다면 사기죄 또는 위계에 의한 공무집행방해죄 등으로도 검토가 가능할 수 있습니다. 고소를 통해 문제를 바로잡고자 하시는 취지는 타당하나, 수사기관을 설득하기 위해서는 법률적 구조와 증거 제시가 중요하며, 이를 위해서는 경매기록, 임대차계약서, 점유 여부에 대한 자료, 임차인 진술 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 현재 상황에서 형사 고소의 가능성을 높이기 위해서는 사건에 대한 구체적인 사실관계 정리가 필요한 만큼, 변호사의 조력을 받으실 것을 권유드립니다. 해당 사건으로 법률 조력이 필요하시거나 추가적인 상담을 원하실 경우, 언제든 연락 및 상담 신청해주시기 바랍니다. 구체적 상담을 거친 후 드리는 답변이 아닌만큼 위 답변내용은 참고만 해 주시기 바랍니다. 감사합니다. JY법률사무소 대표변호사 이재용 배상

​등기부등본 확인이 최우선입니다.​ 고소하려는 허위 임차인의 임대차계약(전입신고일 기준)이 ​부동산 등기부등본의 최선순위 담보물권 설정일보다 앞서는지(대항력 있음) 뒤처지는지(대항력 없음)를 반드시 확인​해야 합니다. 이것이 죄의 성립 여부를 가르는 가장 중요한 기준이 됩니다. ​대응 전략 수립​ ​(1) 허위 임차인이 대항력이 없는 경우 (선순위 근저당권 등이 존재)​ 이 경우, 판례 경향에 따라 경매방해죄로 처벌하기는 어려울 수 있습니다. 그러나 허위 임차인이 배당요구를 한 행위는 ​법원을 기망하여 배당금을 편취하려는 행위​이므로 ​'사기미수죄'​가 성립할 가능성이 매우 높습니다. 실제로 경매방해죄를 무죄로 판단한 다수의 판결에서도 사기미수죄는 유죄로 인정하고 있습니다. 따라서 고소장에 ​주위적으로 경매방해죄를, 예비적으로 사기미수죄를 추가​하거나, ​사기미수죄를 주된 죄명으로 하여 고소 내용을 보완​하는 것이 효과적입니다. ​(2) 허위 임차인이 대항력이 있는 경우 (선순위 근저당권 등이 없음)​ 이 경우, 허위 임차인의 존재는 매수인이 보증금을 인수해야 할 부담으로 작용하여 ​매각 가격을 직접적으로 떨어뜨리는 요인​이 됩니다. 이는 '경매의 공정을 해하는 행위'에 명백히 해당하므로 ​경매방해죄가 성립할 가능성이 매우 높습니다.​ 고소장에 등기부등본을 첨부하고, 허위 임차인의 존재로 인해 유찰되거나 매각 가격이 현저히 저감될 위험이 있다는 점을 구체적으로 주장하여야 합니다. 결론적으로, 먼저 해당 부동산의 등기부등본을 통해 허위 임차인의 대항력 유무를 파악하신 후, 그에 맞춰 고소 죄명을 경매방해죄 또는 사기미수죄로 명확히 하거나 병기하여 수사관에게 제출하시는 것이 바람직합니다.