부동산 계약 해지: 협의와 소송의 현명한 선택

Question

에어비앤비를 목적으로 오피스텔을 알아보는중 부동산에서 지인들도 다들 잘운영하고있고 돈도잘번다고 함 나는 사업자만있으면 에어비앤비를 운영할수있는것인지알았음. 중개인이 사업자를 주거용말고 업무용으로 하면된다함. 오피스텔자체가 불법인지는 몰랐다. 대출이 80%나오겟냐하니 사업자로하면 나오겠다말함 소장과함께 신협에서 대출2억1천 나온다고 듣고 70%라도 나온다고하니 계약함. 그래도 혹시나모른다고 "대출안나올시 계약무효"라고 명시해달라고함 다음날 부동산에서 대출1억8천밖에 안나온다는말을듣고 그럼 돈이 모자라서안된다고말했으나, 대출이 나온거라 해지못한다고 말함. 부족한돈은 매도인과 협의해본다고함 10월부터 300만원씩 6개월 분할납부로 하라고함 하지만 10월부터 오피스텔 에어비앤비 집중단속한다고 알게됨. 불법인것을 인지하고, 그럼 운영에 차질이생겨 300만원씩 분할납부하는것이 힘드니 계약을 해지해달라고 요청. 매도인은 계약금을 다돌려주지는 못하고 500만원을 빼고 2500만준다고하고 복비도 지불해라고함.

김동훈 변호사 · Answer

의뢰인님의 사안을 검토한 결과, 다음과 같이 정리해 드립니다.

❗문제 상황
ㆍ에어비앤비 운영 목적으로 오피스텔 매매 계약을 체결하셨습니다.
ㆍ계약의 전제가 되었던 대출 금액이 약속과 다르게 축소되었고, 중개인이 가능하다고 설명한 에어비앤비 운영이 불법임을 알게 되어 계약 해지를 요구하셨습니다.
ㆍ매도인은 계약금 일부를 공제한 금액만 반환하겠다고 하며 분쟁이 발생한 상황입니다.

✅해결 방법
ㆍ계약서에 명시된 "대출 안 나올 시 계약 무효" 특약은 의뢰인님께 매우 유리한 조항입니다. 이는 단순히 대출 실행 여부가 아니라, 계약 당시 논의된 특정 금액의 대출이 나오지 않을 경우 계약의 효력이 없음을 의미하는 것으로 주장할 수 있습니다. 따라서 약속된 금액에 미치지 못하는 대출 승인은 계약 무효 사유에 해당할 가능성이 높습니다.
ㆍ또한 중개인이 에어비앤비 운영이 불법임에도 이를 알리지 않고 오히려 가능하다고 설명한 행위는 계약의 중요 부분에 대한 고지의무 위반 또는 기망에 해당할 수 있습니다. 계약의 주된 목적인 에어비앤비 운영이 원천적으로 불가능하므로 이를 이유로 계약 전체를 취소하고 계약금 전액 반환을 요구할 수 있습니다.
ㆍ이러한 사유들은 매도인과 중개인의 책임이므로, 매도인이 계약금 일부를 공제하거나 중개인이 보수를 청구하는 것은 부당합니다. 변호사의 도움을 받아 내용증명 발송 등을 통해 법적 근거를 명확히 제시하고 계약금 전액 반환을 강력히 요구하시기 바랍니다.

대표 변호사와의 1:1 전화 상담만으로도 해결의 실마리를 찾으실 수 있으니, 혼자 고민 마시고 편하게 문의 주셔서 마음의 짐을 덜어보시기 바랍니다.

이승수 변호사 · Answer

안녕하세요, 문의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.

우선 오피스텔을 에어비앤비 용도로 사용하는 것은 관광진흥법상 미등록 숙박업에 해당할 가능성이 높습니다. 특히 최근 단속이 강화되고 있다는 점을 고려하면 사업 리스크가 상당합니다.

계약 측면에서는 "대출 안 나올 시 계약무효" 조항이 중요합니다. 이 조건이 계약서에 명시적으로 포함되었다면, 대출이 예상액보다 적게 나온 상황은 계약해제 사유가 될 수 있습니다.

또한 부동산 중개인이 오피스텔의 에어비앤비 운영이 합법적이라고 설명했다면, 이는 중요 사항에 대한 오인을 유발한 것으로 볼 수 있습니다. 이런 경우 민법상 착오나 기망에 의한 의사표시로 계약 취소 가능성을 검토할 수 있습니다.

현재 매도인이 계약금 일부(2,500만원)를 반환하겠다는 제안을 했는데, 법적 분쟁으로 갈 경우 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있다는 점을 고려하면 합의안을 검토해볼 가치가 있습니다. 다만 중개수수료(복비)는 중개인의 설명의무 위반으로 계약을 취소하는 경우라면 지불 의무가 없으므로 이 부분은 추가 협상의 여지가 있습니다.

결론적으로 계약서 내용, 특히 대출 관련 조항의 정확한 문구와 중개인의 설명 내용을 증명할 수 있는 자료가 있다면 계약 해지에 유리할 수 있습니다. 현 상황에서는 매도인과의 협상을 통해 최대한 유리한 조건으로 합의하는 방향을 고려하되, 필요시 내용증명을 통해 법적 대응 의사를 명확히 하는 것도 방법입니다.

추가 질문이나 도움이 필요하시면 언제든 문의해주세요.

박동민 변호사 · Answer

사안의 경우 오피스텔에 대한 공유숙박이 불법이라는 점, 중개인의 확인, 설명의무 위반 등을 이유로 착오취소를 주장할 수 있다고 보입니다. 또한 '대출 안나올 시 계약 무효'에서 대출이 안나오는 것의 구체적인 의미에 따라 무효 주장을 검토할 수 있습니다.

제한된 정보를 바탕으로 한 의견이므로 참고자료로만 활용해 주시고, 보다 자세한 상담이 필요할 경우 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다.

대출과 불법영업 문제로 힘든 상황에 처하신 것 같아 안타깝습니다.

1. 결론
계약금 전액 반환이 가능하며, 중개수수료 지급의무도 없습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 대출조건 미충족으로 인한 계약해제 가능성
- 계약서상 "대출 안 나올시 계약무효" 특약이 명시됨
- 당초 예정된 2억1천만원 대출이 1억8천만원으로 감액됨
- 계약의 중요 전제조건이 충족되지 않아 계약해제 가능

나. 불법영업 고지의무 위반
- 중개인과 매도인이 오피스텔 에어비앤비의 불법성을 고지하지 않음
- 오히려 "지인들이 잘 번다", "업무용 사업자로 하면 된다"며 오인하게 함
- 계약목적 달성이 처음부터 불가능했던 사실을 은폐한 기망행위에 해당
- 이를 이유로 한 계약취소 가능

다. 계약금과 중개수수료 처리
- 매도인의 계약금 500만원 공제 주장은 부당
- 계약해제/취소 사유가 매도인과 중개인 측에 있으므로 계약금 전액 반환 가능
- 중개인의 잘못된 중개행위로 인한 계약파기이므로 중개수수료 지급의무 없음

라. 결론
계약금 전액반환을 요구하되, 매도인이 거부할 경우 소송을 통해 해결하는 것이 바람직합니다. 중개수수료는 지급을 거절할 수 있습니다.

한대섭 변호사 · Answer

1. 중개사나 매도인도 귀하의 사정을 알고 신협에서 함께 확인한 다음 2억 1천만 원 또는 최소 70%의 대출을 전제로 계약서를 작성했고, 그래도 혹시 몰라 "대출 안 나올시 계약무효"라고 작성했다면 특약에서 정한 조건이 성취되지 않은 것으로 볼 수 있겠습니다.  즉, 귀하의 책임 없는 사유로 계약의 전제 조건이 무너졌으므로, 이 특약에 따라 계약은 원천 무효이며, 매도인은 계약금 전액을 반환해야 합니다.

2. 또 현행법상 오피스텔을 숙박업으로 등록하지 않고 에어비앤비 영업을 하는 것은  불법(공중위생관리법 위반)임에도 임대인이나 중개인은 이 사실을 알리지 않고, 오히려 "지인들이 돈을 잘 번다", "업무용 사업자로 하면 된다"며 불법 영업을 부추겼습니다. 이는 계약의 중요한 목적(에어비앤비 운영)이 처음부터 불가능했음을 숨긴 기망 행위입니다. 이러한 계약의 중요부분에 대한 사전고지 의무 위반을 이유로도 계약을 해지 또는 취소할 수 있을 것입니다.  부동산 중개인의 과실이 개입되어 계약이 파기되었으므로 중개수수료는 지급할 의무가 없다고 판단됩니다.