전세 계약 해지 시 위약금 환불 방법

Question

7월 18일 자로 청년안심주택 민간임대에 입주 계약을 지원함(계약금 1900만원, 위약금 100만원)
-계약서에 근저당권 설정 등 단지 문제로 인한 대출 불가시 위약금 전액 환불한다는 조항이 있음

8월 5일에야 근저당을 확인할 수 있는 등기부등본이 발행됨
-근저당권 설정으로 대출 불가함을 확인함

다만, 계약서에 어떤 상품의 대출인지가 명확하지 않아서, 위약금 반환을 안해줄 가능성이 있는 것 같습니다. 제가 하려는 대출 상품은 청년안심주택 홈페이지에 안내되어있는 대출 상품이었고요...!

따라서, 어떤 상품의 대출인지는 명시되지 않았지만, 청년안심주택 측 안내에 해당하는 대출 상품이었기 때문에 위약금을 반환받고자 합니다. 가능할까요? (아직 계약 해지는 안한 상황)

심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다.

청년 주거 안정을 위해 선택하신 청년안심주택에서 이러한 문제가 발생하여 많이 당황스러우셨을 것 같습니다.

1. 결론
위약금 100만원의 전액 환불이 가능합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 계약서상 위약금 환불 조항의 해석
계약서에 명시된 '단지 문제로 인한 대출 불가시 위약금 전액 환불' 조항은 근저당권 설정으로 인한 대출 불가 상황을 포함합니다. 특정 대출상품이 명시되지 않았더라도, 청년안심주택이라는 특수성을 고려할 때 해당 주택에서 공식 안내한 대출상품이 계약의 전제조건이 된다고 해석하는 것이 타당합니다.

나. 대출불가 사유의 정당성
8월 5일에 발행된 등기부등본을 통해 확인된 근저당권은 귀하의 대출을 불가능하게 만드는 '단지 문제'에 해당합니다. 이는 계약 당시 알 수 없었던 사정으로, 환불 조건을 충족합니다.

다. 향후 조치사항
1) 대출 거절 확인서를 발급받아 보관하십시오.
2) 청년안심주택 홈페이지의 대출 안내 내용을 캡처해두십시오.
3) 내용증명을 통해 계약해지 의사와 위약금 환불을 요청하십시오.
4) 임대인이 거부할 경우 민사소송을 검토하실 수 있습니다.

박영재 변호사 · Answer

계약서에 ‘단지 문제로 인한 대출 불가 시 위약금 전액 환불’ 조항이 있고, 실제 근저당권으로 인해 대출이 불가능하다면 환불 요구는 정당합니다. 비록 계약서에 특정 상품명이 명시되어 있지 않더라도, 해당 주택이 안내하고 있는 대출상품이 실질적으로 계약 당사자가 이용 가능한 주된 수단이라면 그 상품을 기준으로 해석되는 것이 타당합니다. 대법원 판례상도 계약의 해석은 문언뿐 아니라 거래 관행, 목적 등을 종합적으로 고려합니다. 따라서 단순히 상품명이 없다는 이유로 계약 해지 사유를 부정하는 것은 부당하며, 청년안심주택 측 안내에 따라 계약자가 합리적으로 기대할 수 있는 금융지원이 현실적으로 불가능해진 점을 들어 위약금 반환을 요구할 수 있습니다. 해지 전 반드시 내용증명 등으로 사유를 명확히 밝히고, 거부 시 민사소송도 검토하시기 바랍니다.

조수진 변호사 · Answer

계약서상 위약금 환불 조항에 따라 전액 환불이 가능하며, 청년안심주택 안내 대출상품도 해당됩니다.

✅ 위약금 전액 환불 가능
계약서에 "근저당권 설정 등 단지 문제로 인한 대출 불가시 위약금 전액 환불" 조항이 명시되어 있습니다.
근저당권으로 대출이 불가능한 상황이므로 계약 조건이 충족되어 위약금 환불 대상에 해당합니다.
대출상품이 구체적으로 명시되지 않았다면 일반적인 전세대출 모두가 해당된다고 해석됩니다.

✅ 청년안심주택 안내 대출상품 포함
청년안심주택에서 공식 안내한 대출상품은 당연히 계약 체결 시 전제 조건에 포함됩니다.
임대인이 특정 대출상품을 홈페이지에 안내했다면 그 대출이 가능하다는 것을 보장한 것으로 봅니다.
대출상품 명시가 없어도 임대인의 안내를 믿고 계약한 것이므로 환불 사유가 성립합니다.

✅ 계약 해지 절차
위약금 환불 요구와 함께 계약 해지 의사를 서면으로 통보하세요.
등기부등본과 청년안심주택 홈페이지 대출 안내 화면을 증거로 보관하시기 바랍니다.
임대인이 환불을 거부할 경우 계약 위반에 따른 손해배상도 추가 청구 가능합니다.

청년 주거 지원 제도를 믿고 계약했는데 이런 문제가 생겨서 정말 속상하셨을 것 같습니다.
정당한 권리이니 당당하게 요구하시면 됩니다.

오지영 변호사 · Answer

안녕하세요. 형사&민사전문변호사 오지영입니다.

질문자님의 위약금 환불 요구는 충분히 정당합니다. 계약서에 근저당권 설정으로 인한 대출 불가시 위약금 전액 환불 조항이 명시되어 있고, 실제로 근저당권 설정으로 대출이 불가능한 상황이 확인되었기 때문입니다.

계약서에 구체적인 대출 상품명이 명시되지 않았더라도 문제가 되지 않습니다. 청년안심주택이라는 특정 임대 상품의 특성상 해당 홈페이지에 안내된 대출 상품이 계약의 전제가 되는 것으로 해석하는 것이 합리적입니다. 계약 당사자들의 의사를 종합적으로 고려할 때 청년안심주택 관련 대출을 의미하는 것으로 봐야 합니다.

계약 해석에 있어서는 당사자의 의사와 계약 체결 당시의 상황을 종합적으로 고려해야 합니다. 청년안심주택 입주를 위한 계약에서 대출 불가 조항이 있다면, 이는 당연히 해당 주택 입주를 위한 대출을 전제로 한 것으로 해석됩니다.

8월 5일에야 등기부등본이 발행되어 근저당권을 확인할 수 있었다는 점도 중요합니다. 계약 당시에는 알 수 없었던 사정으로 인해 대출이 불가능해진 것이므로, 이는 명백히 계약서 상 위약금 환불 조건에 해당합니다.

임대인 측에서 위약금 환불을 거부한다면 다음과 같은 대응이 가능합니다. 먼저 계약서 조항과 청년안심주택 홈페이지 대출 안내 내용을 근거로 서면으로 위약금 환불을 요구하시기 바랍니다. 이후에도 거부한다면 민사소송을 통해 위약금 반환과 함께 지연손해금까지 청구할 수 있습니다.

증거 보전을 위해 청년안심주택 홈페이지의 대출 안내 내용을 캡처하고, 등기부등본과 대출 거부 통지서 등을 보관하시기 바랍니다.

상담부터 재판까지 제가 직접 진행하고 있으니 궁금한 점이 있다면 언제든지 문의주시기 바랍니다.

박형준 변호사 · Answer

1. 아래 두 가지  증거를 반드시 확보하십시오. 
1-1. 대출 불가 확인서: 대출을 신청하려 했던 은행에 공식적으로 **'대출 부결(거절) 확인서'**를 요청하세요. 이때 중요한 것은 부결 사유에 **'해당 주택의 과도한 선순위 근저당권 설정 때문'**이라는 내용이 명시되도록 하는 것입니다. 이것이 특약 조항을 직접적으로 증명하는 결정적 증거입니다.
1-2. 홈페이지 안내 자료: '청년안심주택 라봄성동' 홈페이지에 안내된 대출 상품 소개 페이지 전체를 날짜가 보이도록 스크린샷 또는 PDF로 저장해두세요. 이는 계약 당시 양측이 인지하고 있던 '대출'이 바로 이 상품이었음을 증명하는 자료입니다.

2. 내용증명 발송
증거가 준비되면, 임대인(법인)에게 내용증명 우편을 보내 계약 해지 의사와 위약금 반환을 공식적으로 요청하세요.
[주요 내용 : 계약 당사자 정보 및 계약일/ 계약서의 특약 조항("근저당권 설정으로 인한 대출 불가 시 위약금 환불") 명시/ 귀사 홈페이지에서 안내한 대출 상품을 신청했으나, 귀사의 근저당권 문제로 대출이 거절되었음을 통보/ 첨부한 증거(대출 불가 확인서)를 근거로, 계약서 제 O조 O항에 따라 계약을 해지하며 위약금 100만 원을 포함한 계약금 1900만 원 전액을 O월 O일까지 반환해 줄 것을 요청/ 기한 내 미반환 시, 주택도시보증공사(HUG) 분쟁조정위원회 신청 또는 소액심판청구 등 법적 조치를 취할 것임을 고지]

3. 임대인이 거부할 경우
3-1. 감독 기관 문의: 청년안심주택 사업을 관리/감독하는 구청 주택 관련 부서에 민원을 제기하여 중재를 요청할 수 있습니다.
3-2 민사소송 (보증금 1,900만원 반환 및 위약금 100만원 청구): 내용증명과 증거자료를 바탕으로 법원에 '소액심판청구' 소송을 제기할 수 있습니다.

추민경 변호사 · Answer

계약서에 특정 대출 상품명이 명시되어 있지 않더라도, 보증금 마련을 위한 대출을 전제로 계약한 상황이라면, 말씀하신 대출 상품 역시 그 범주에 포함된다고 볼 수 있습니다. 해당 대출이 근저당권 설정으로 인해 실제로 실행이 불가능하다면, 이는 계약서에 명시된 “대출 불가 시 위약금 전액 환불” 조항에 해당할 수 있다고 보여집니다.