위반건축물 월세 계약 시 보증금 반환 가능성

Question

안녕하세요. 이번에 원룸을 월세로 계약을 했습니다. 그런데 건물이 불법 증축을 해서 위반건축물이더라구요. 그래도 전입신고도 되고 확정일자도 받을 수 있다고 해서 가계약을 한 상태입니다. 최우선변제권 범위 내의 보증금이기도 하구요. 제가 사는 방이 위반 건축 부분은 아닙니다. 그런데 한 가지 걱정되는게 나중에 집주인이 보증금을 못 돌려주는 상황이 되어도 정말로 제가 이런 조건들에 의해서 보증금을 법적으로 돌려받을 수 있는지 확신이 안서서 전문가분들의 의견을 듣고자 이렇게 질문 남깁니다. 감사합니다.

이유림 변호사 · Answer

불법 증축된 건축물은 행정법적으로는 제재 대상이지만, 그러한 건축물에 관한 임대차계약 자체는 사법적으로 유효입니다.
전입신고도 가능하고 확정일자도 받을 수 있으면 민사상 임차인의 권리는 인정됩니다.
따라서 전입신고, 확정일자 요건을 갖추면 보증금에 관한 최우선변제권을 행사하는데 문제는 없습니다.
다만 불법 건축물이라는 이유로 경매가가 낮게 책정되거나, 철거 명령을 받는 등 각종 행정처분으로 인하여 배당 금액이 적어질 수 있고, 최우선변제권이 있는 임차인이 여럿이라면 더욱 그 가능성이 커집니다.
다소간의 우려를 안고도 저렴한 가격 등을 이유로 임대차를 진행하기를 원하신다면, 계약서와 등기부상의 호실 등 정보가 일치하는지, 전입신고와 확정일자 받는것이 확실히 가능한지, 임차하는 부분이 확실히 불법이 아닌지 등을 면밀히 검토하여 진행하시기를 추천드립니다.