부동산 매매계약 시 근저당 처리 방법

상심이 크실 것으로 보입니다. 심심한 위로의 말씀을 드립니다. 안전한 계약 이행을 위해 근저당권 말소에 관한 특약사항을 명시하는 것이 반드시 필요합니다. 기존 특약은 잔금일 전까지의 상태를 규정할 뿐, 잔금일 당일의 말소 의무를 명확히 하지 않기 때문입니다. 계약서에 "매도인은 잔금 수령과 동시에 본 부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 금 OOO원, OOO은행)을 상환하고 그 말소등기 서류 일체를 매수인 또는 매수인이 지정한 법무사에게 교부하여야 한다."와 같이 구체적인 내용을 기재하는 것이 바람직합니다. 잔금 지급은 매도인의 개인 계좌로 전액을 한 번에 송금하는 것이 아니라, 잔금일에 매수인, 매도인, 법무사가 함께 은행에 방문하여 처리하는 것이 가장 안전합니다. 법무사가 확인한 당일 상환 필요금액을 해당 은행의 대출 계좌로 직접 상환하고, 나머지 차액만을 매도인의 계좌로 입금하는 방식으로 진행하여야 합니다. 이는 매도인의 채무 불이행 위험을 원천적으로 차단하기 위함입니다. 잔금일의 절차는 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 소유권 이전 및 근저당권 말소 의무가 동시에 이행(민법 제536조)되어야 합니다. 통상적인 절차는 ①잔금일 오전에 법무사가 등기부등본을 재확인하고, 은행에 정확한 대출 상환 원리금을 확인합니다. ②법무사 입회 하에 매수인이 대출 상환금을 은행에, 나머지 잔금을 매도인에게 지급합니다. ③매도인으로부터 소유권 이전 서류를, 은행으로부터 근저당권 말소 서류를 법무사가 모두 수령합니다. ④법무사가 즉시 관할 등기소에 방문하여 소유권이전등기와 근저당권말소등기를 동시에 접수합니다. 구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.