임차권등기명령 이의신청 방법과 주의사항

Question

임차인이 임차권등기명령을 신청한것을 알게되었는데 아직 확정은 나지않았지만 수일내로 등기 결정문을 받아보게될 것 같습니다.
결정문을 받는 즉시 이의 신청을 하려고 하는데 등기 결정 후 실제로 등록이 되기까지의 짧은 시간 안에 이의신청을 해야하나요?
아니면 며칠간의 이의신청 기간을 마련해주나요? 
자칫하다 타이밍을 놓쳐 등기 등록이 완료될까봐 걱정이 됩니다. 
말소 요청은 과정이 번거롭고 오래걸린다고하여 꼭 이의신청을 통해 등기 결정 자체를 취소하고싶습니다. 이미 보증금 반환이 완료된 상태이고 입증 자료도 마련해놓았습니다.

이충호 변호사 · Answer

상심이 크실 것으로 보입니다. 심심한 위로의 말씀을 드립니다.

임차권등기명령 결정문을 송달받으신 후 이의신청을 제기하실 수 있습니다. 법에서 이의신청 기간을 별도로 정하고 있지는 않으나, 결정의 효력을 신속히 다투어야 할 것입니다. 다만, 이의신청 제기만으로는 등기 절차의 진행을 정지시키는 집행정지의 효력이 없습니다.

법원의 임차권등기명령 결정이 내려지면 이의신청 여부와 관계없이 등기소에 등기 촉탁이 이루어져 등기부에 기입될 수 있습니다. 등기 자체를 막기 위해서는 이의신청과 함께 '임차권등기명령 집행정지 신청'을 별도로 제기하여 법원으로부터 인용 결정을 받아야만 합니다.

이미 보증금 전액을 반환하였고 이를 입증할 자료가 있다면 이의신청이 인용될 가능성이 높습니다. 이의신청이 받아들여져 기존의 임차권등기명령 결정이 취소되면, 법원이 직권으로 등기소에 해당 등기의 말소를 촉탁하게 됩니다. 따라서 걱정하시는 번거로운 말소 절차는 결국 이의신청의 인용을 통해 이루어집니다.

임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 보증금 반환 사실에 대한 명백한 금융거래내역 등 객관적인 입증자료를 준비하여 결정문을 송달받는 즉시 이의신청 절차를 밟으시는 것이 가장 중요합니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 사건번호를 알고 계시다면, 바로 이의신청서를 작성하여 관련 증거자료를 첨부하여 관할법원에 제출하셔야 할 것입니다.
2. 법원에서 임차권등기명령을 결정할 경우, 바로 등기소에 등기를 촉탁할 것이어서 결정일로부터 2-3일이 지나면 등기부등본에 임차권등기가 등재될 것입니다.
3. 그런데, 이미 보증금 전액이 임차인에게 반환된 상황이라면 법원에서 임차권등기에 대해서 결정을 하기 전이라도 이의신청서 또는 의견서를 작성하여 보증금반환내역에 대한 증거자료를 첨부하여 제출하여 임차권등기신청이 기각되도록 하는 것이 좋습니다.

조재황 변호사 · Answer

안녕하세요, 조재황 변호사입니다. 제 답변이 의뢰인님께 작은 위로와 도움이 되기를 바랍니다.

🔸질의에 대한 답변
임차권등기명령에 대한 이의신청은 결정문을 송달받은 날로부터 1주일 이내에 해야 합니다. 실제 등기부 등록 여부와 관계없이 결정문 송달일로부터 기간이 산정되므로 등기 완료 전에 서둘러 신청할 필요는 없습니다. 다만 1주일이라는 기간이 매우 짧으므로 결정문을 받는 즉시 이의신청서를 준비하여 제출하는 것이 안전합니다. 이의신청이 제출되면 임차권등기명령의 효력이 정지되므로 등기 진행이 중단됩니다. 보증금 반환 완료 증빙과 임대차 종료 사실을 입증할 수 있는 자료가 준비되어 있다면 이의신청에서 승소할 가능성이 높습니다.
이의신청을 놓치면 확정된 임차권등기명령에 따라 등기가 진행되고, 이후 말소를 위해서는 별도의 민사소송을 제기해야 하므로 시간과 비용이 많이 소요됩니다. 따라서 반드시 1주일 이내에 이의신청을 하시기 바라며, 보증금 반환 영수증, 계좌이체 내역, 임대차계약 종료 합의서 등의 증거를 함께 제출해야 합니다. 법원에서 임차인에게 재반박 기회를 주므로 추가 증거도 미리 준비해두는 것이 좋습니다. 관련 사건을 성공적으로 수행한 경험이 있습니다. 편안히 연락주시면 구체적인 대응전략을 말씀드리겠습니다.

🔸맺음말
쉴드는 대형로펌에서 다양한 분쟁을 충분히 경험하고, 그 사건에 적용되는 법리를 심도 있게 다뤄본 경험이 있습니다. 저희는 풍부한 경험을 바탕으로 의뢰인과의 심층적인 상담, 정밀한 자료 검토를 통해, 유의미한 증거와 사실관계를 발굴하고, 해당 사실관계에 적용되는 최선의 법리적 주장을 통해 의뢰인이 원하는 결과를 달성합니다.
"끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다."
법무법인 SHIELD

박형준 변호사 · Answer

임차권등기명령에 대한 이의신청은 임대인이 결정문을 송달받은 날부터 1주일 이내에 할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제3조의3 제3항에서 민사집행법 제286조를 준용하고 있기 때문입니다. 결정문을 받은 후 법원사무관은 지체 없이 관할 등기소에 임차권등기의 기입을 촉탁하므로, 결정문 수령 직후 등기가 실행될 수 있습니다.

중요한 점은 이의신청을 하더라도 임차권등기의 집행이 자동으로 정지되지 않는다는 것입니다. 따라서 이의신청과 별도로 집행정지 신청을 고려해야 합니다. 이의신청서는 임차권등기명령을 발령한 법원에 제출해야 하며, 사건 표시, 당사자 표시, 이의신청 취지 및 이유, 보증금 반환 완료 입증자료를 첨부해야 합니다.

이의신청이 있으면 법원은 변론기일 또는 심문기일을 정하고 당사자에게 통지합니다. 법원은 이의신청에 대한 재판을 결정으로 하며, 이 결정으로 임차권등기명령을 인가, 변경 또는 취소할 수 있습니다. 이의신청이 인용되어 임차권등기명령이 취소되면, 법원은 등기소에 임차권등기 말소를 직권으로 촉탁합니다.

이미 보증금을 반환하였다면, 이를 입증하는 자료를 첨부하여 이의신청을 하는 것이 가장 중요합니다(증거제출이 모든 법률적 문제 해결에 있어서 제일 중요.). 임차권등기는 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 제도이므로, 보증금 반환이 완료된 상태라면 이의신청이 인용될 가능성이 높습니다. 결정문을 받는 즉시 이의신청을 하고, 필요하다면 별도의 집행정지 신청도 함께 고려하는 것이 좋습니다.