전세보증금 반환 문제: 매도 후 세입자의 보증금 청구

Question

7/14 집 매도 사실을 사전에 고지 (세입자는 계약갱신권 청구로 거주중)
7/16 임차인 승계 조건으로 가계약 성립
7/18 임대인 바뀌면 퇴거하겠다 의사 밝힘
7/20 매수자에게 해당 사실을 고지하고 동의하는 조건으로 매수 진행

세입자가 자신은 퇴거 의사를 밝힌 날로부터 3개월 뒤인 10월 16일에 나가겠다고 합니다.
매도 잔금일은 8월 29일입니다.

매도한 집은 깡통전세나 그런건 전혀 아니고 전세가가 매매가의 60% 정도로 안전한 매물입니다. (세입자 선순위)

위 상황에서 세입자가 저에게 전세보증금을 청구하겠다고 나옵니다. 원칙적으로는 저한테 청구할 수 있는걸로 알고는 있는데 현실적으로 제가 보증금을 지급해야할 가능성이 어느정도 될까요?

김명수 변호사 · Answer

1. 임차인은 임대차목적물의 소유자가 변경된 사실을 알게 된 날로부터 상당한 기간 내에 임대인인 매도인에게 이의를 제기하면서 해지통지를 할 경우, 임차인에게 보증금을 반환해 주어야 하는 당사자는 매수인이 아니라 매도인이 됩니다.
2. 따라서 임대인으로서는 이러한 임차인의 사정을 반영하여 매수인과 사이에서 향후 임차인의 법적절차를 대비하여 별도의 약정(소유권이전등기 이후 매도인이 임차인으로부터 보증금반환청구를 당하게 될 경우 해당 보증금을 매수인이 매도인에게 지급하고 매도인이 임차인에게 지급하여 문제를 해결하도록 한다는 등)을 하는 등으로 만일의 상황에 대비하셔야 할 것으로 보입니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
전세입자의 보증금 반환 청구가 법적으로 유효하며, 원칙적으로 매도인인 귀하에게 보증금 반환 의무가 있습니다. 다만 매수인과의 협의를 통해 실질적인 해결방안을 모색할 필요가 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 전세입자의 보증금 반환 청구권 행사 가능 여부
- 주택 소유권이 이전되더라도 임차인은 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
- 임차인이 임대인 변경 시 퇴거하겠다는 의사를 표시했으므로, 계약승계를 거부한 것으로 볼 수 있습니다.
- 매수인의 동의 여부와 관계없이 임차인의 귀하에 대한 보증금 반환 청구권은 유효합니다.

나. 실무적 해결방안
- 매수인과 협의하여 잔금에서 임차보증금을 공제하는 방안을 검토할 수 있습니다.
- 매수인, 임차인과 3자 협의를 통해 임대차계약 승계나 보증금 반환 시기를 조정할 수 있습니다.
- 임차인이 요구하는 퇴거일(10월 16일)까지 입주권을 보장하되, 그 시점에 맞춰 보증금을 반환하는 방안도 고려할 수 있습니다.

다. 결론
현재 상황에서는 임차인의 보증금 반환 청구를 피하기는 어려울 것으로 보입니다. 매수인과의 잔금 정산 시 임차보증금을 고려하여 처리하는 것이 가장 안전한 방법이 될 것입니다. 구체적인 처리 방법과 비용 관련 사항은 변호사와의 상담을 통해 자세히 논의하시기를 권장드립니다.

윤영석 변호사 · Answer

해당 사안에서 임차인은 임대인(소유자)이 바뀌면 퇴거하겠다고 하였습니다. 이는 임대차계약 승계를 원치 아니하는 것으로 해석 가능합니다.

한편 주택임대차보호법상 임차인이 있는 건물의 소유자가 변동된다고 하더라도, 임차인은 임대차계약의 승계를 거절하고 임대차보증금 반환을 종전 소유자에게 청구할 수 있습니다. 매수자에게 임차인의 퇴거 의사를 고지하고 동의를 받았다고 하더라도, 이는 매수자와의 관계에서만 효력이 있을 뿐, 임차인에 대한 귀하의 보증금 반환 의무를 면제하지는 않습니다.

따라서 특단의 사정이 없는 한 보증금 반환청구를 귀하에게 하는 것은 임차인 권리이므로 임차인의 보증금반환청구가 있다면 귀하는 이에 응할 의무가 있습니다. 특별히 이 의무를 면하기는 어려워 보입니다.