임대차 계약서 수정 및 임차인 명의 변경 가능성

Question

7월 17일 계약했고, 9월 1일 입주 예정입니다
예약금 보증금의 10% 지급하고 계약 완료한 상황인데, 집에와서 뜯어보니 특약에 9월 1일에 전입신고와 확정일자를 모두 받아야 한다는 특약이 있었습니다.

근데 저희는 지금 전 집주인과 불화가 있어서,
당일에 보증금을 모두 돌려받을 수 있을거라는 신뢰가 떨어진 상태 입니다. 하여 최악의 경우에는 임차권 등기를 설정하고 나오고 싶은데, 그러려면 당일에 새집에 전입및 확정일자를 받기 어려운 상황입니다

1. 현재 사는 집과 새로 이사가는 집 모두 남편 명의로 계약했는데, 새로 이사가는집 임차인 명의를 제 이름으로 바꾸어 재계약이 가능할까요? 그렇게 되면 전 집에 새집에 전입 및 확정일자 받아도 전 집엔 임차권 등기 설정할 수 있나요?

2. 9월 1일 입주 당일 전입 및 확정일자 받아야 한다는 특약을 삭제하거나 변경할 수 있나요? 변경한다면 어떻게 변경해야할까요?

심준섭 변호사 · Accepted Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
임차인 명의 변경과 특약 수정 모두 임대인의 동의가 필요하며, 변경 시 서면으로 명확히 작성하여 양측이 서명해야 합니다. 이러한 변경은 잔금 지급 전이라도 가능합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 임차인 명의 변경 가능성
- 남편에서 본인 명의로 변경하는 것은 임대인 동의 필요
- 변경계약서 작성 및 임대차 계약 신고 필수
- 변경 후 본인 명의로 전입신고 및 확정일자 가능
- 전 거주지의 임차권등기는 기존 계약자(남편) 명의로 가능

나. 특약 변경 가능성
- 9월 1일 전입신고/확정일자 관련 특약 수정 가능
- 임대인과 협의하여 '입주일로부터 00일 이내' 등으로 변경 가능
- 변경된 내용은 반드시 서면으로 작성하고 양측 서명 필요
- 변경계약서 작성 시 날짜 명시 및 양측 날인 필수

다. 결론
현재 상황에서는 임대인과 원만히 협의하여 임차인 명의와 특약을 변경하는 것이 좋습니다. 변경 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제와 비용에 대해서는 별도 상담을 통해 자세히 논의하시기를 권장드립니다. 필요한 경우 공인중개사나 법률전문가의 도움을 받아 진행하시면 더욱 안전합니다.

유선종 변호사 · Accepted Answer

임대차 계약서상 임차인 명의를 남편에서 본인으로 변경하는 것은 임대인 동의가 필요하며, 재계약이나 변경 계약서 작성 후 임대차 계약 신고도 함께 해야 합니다.

계약 특약 중 ‘9월 1일 전입신고 및 확정일자 취득’ 조건도 임대인 동의 하에 삭제 또는 변경 가능하며, 이 경우 변경된 내용을 서면으로 명확히 적어 양측이 서명해야 법적 효력이 생깁니다.

변경 시 기존 계약과 혼동되지 않도록 변경 신고(렌트홈 등)를 진행하는 것이 중요합니다.

임차권 등기 설정을 위해서는 본인 명의로 전입 및 확정일자가 필요하므로 명의 변경이 선행되어야 하며, 전 집 관련 임차권 등기는 기존 계약자 명의 기준으로 가능합니다.

보증금 반환 신뢰가 떨어지는 상황에서는 계약 특약 변경 및 임차인 명의 변경을 신속히 조율하고, 법률 전문가 상담으로 위험요소를 줄이시길 권합니다.