부동산 매매 대출 불승인 특약, 계약금 반환 가능할지 궁금하네요.

Question

부동산 계약할 때

보금자리론 대출 승인을 조건으로 매수하는건이며,  기일 내 불승인시 본계약은 무효로하며, 계약금 전액을 반환한다 라는 특약을 걸었습니대.

보금자리론 심사결과 대출이 불승인이 났으며, 
계약금 반환을 요구했으나,
상대측은 금액을 낮춰서 대출받으라 했고,
알아보니 400만원(본래 9000 필요)은 대출이 가능하니, 불승인은 아니며, 계약금은 못주겠다고 하네요.

김범석 변호사 · Answer

안녕하세요.

대출 조건으로 계약을 진행했는데 예상치 못한 상황이 발생해서 많이 당황스러우시겠습니다. 특약 내용을 보면 계약금 반환을 주장하실 수 있는 근거가 충분해 보입니다.

부동산 계약에서 대출 불승인 시 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려준다는 특약은 매우 중요한 조항입니다. 이는 대출이 이루어져야만 계약을 진행하겠다는 양측의 약속과 같습니다. 따라서 고객님이 필요한 금액인 9천만 원에 대한 보금자리론이 불승인되었다면, 계약서에 명시된 특약의 조건이 충족된 것으로 볼 수 있습니다. 상대방이 금액을 낮춰서 대출을 받으라고 주장하는 것은 계약서에 없는 새로운 조건을 내세우는 것입니다. 이는 본래 계약과 다른 요구이며, 고객님께서 이에 응할 의무는 없습니다.

이런 상황에서는 내용증명을 통해 계약 해제와 계약금 반환을 공식적으로 요구하시는 것이 좋습니다. 내용증명에는 계약서의 특약 내용을 명확히 언급하고, 보금자리론 대출 불승인 사실을 함께 첨부하여 고객님의 권리를 분명하게 밝히는 것이 중요합니다.

만약 내용증명 이후에도 상대방이 계약금 반환을 거부한다면, 결국 소송으로 해결해야 할 수도 있습니다. 소송을 진행하게 되면 계약서의 특약 조항이 가장 중요한 증거가 되므로, 특약 내용을 명확히 입증하는 데 집중해야 합니다.

부동산 계약은 큰 금액이 오가는 만큼 이런 분쟁이 발생하면 심리적으로 매우 힘드실 수 있습니다. 혼자 고민하시기보다는 전문가의 도움을 받아 법적 절차를 차근차근 밟아나가시는 것을 권해드립니다.

박동민 변호사 · Answer

매도인 측의 일방적인 주장에 답답하시겠습니다.

매매계약 체결 시 ‘보금자리론 대출 승인을 조건으로 매수하는 건’이라는 등의 약정을 체결했다면 일반적으로 매매대금의 상당 부분에 대해 대출을 조건으로 한 매매계약이라고 볼 수 있고, 매도인 측의 주장은 부당해 보입니다. 특히 당초 대출 받고자 한 규모를 매도인이 알고 있었다면 더욱 그러합니다. 현 단계에서 매도인 측을 상대로 조건불성취로 인한 계약무효, 계약금 반환 요구, 미이행 시 법적절차 진행 예정 등의 내용으로 내용증명우편을 발송하시는 것이 좋겠습니다.

제한된 정보를 바탕으로 한 의견이므로 참고자료로만 활용해 주시고, 보다 자세한 상담이 필요할 경우 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

심준섭 변호사 · Answer

"고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다."

1. 결론
계약서상 보금자리론 대출 불승인시 계약금 전액 반환 특약이 있고, 필요금액(9000만원) 대비 승인금액(400만원)의 차이가 현저하므로, 이는 실질적인 '불승인'에 해당하여 계약금 전액 반환이 가능합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 대출 불승인의 의미
- 특약의 해석은 계약 당시 당사자들의 합리적 의사를 기준으로 판단
- 400만원의 대출 가능은 필요금액 9000만원에 비해 현저히 부족한 금액으로, 실질적으로 불승인과 동일
- 상대방의 "일부라도 대출이 된다"는 주장은 특약의 취지에 반하는 부당한 해석

나. 계약금 반환 청구권
- 대출 불승인이라는 해제조건이 성취되어 계약은 무효
- 계약이 무효가 되면 이미 지급한 계약금은 당연히 반환되어야 함
- 상대방이 자발적으로 반환하지 않을 경우 법적 절차를 통해 반환 청구 가능

다. 결론
계약금 반환을 위해 다음과 같은 절차를 밟으실 것을 권장드립니다:
1) 내용증명을 통해 계약금 반환 요청
2) 미반환시 소송 제기 검토
3) 구체적인 법적 대응 방법과 비용은 변호사와 상담을 통해 결정하시기를 권장드립니다.

김연주 변호사 · Answer

보금자리론 전액 승인을 전제로 한 계약이었다면 일부 대출만 승인된 경우 계약 해제 사유가 될 수 있습니다. 
상대방 주장처럼 일부 승인을 이유로 계약금을 반환하지 않겠다는 입장은 법적으로 다툼의 여지가 있으며, 내용증명을 통해 귀하의 입장을 명확히 전달하고 이후 민사소송 절차를 준비하는 것이 바람직해 보입니다.
상담예약 남겨주시면 구체적인 안내 도와 드리겠습니다.

김상훈 변호사 · Answer

부동산 거래대금의 상당액 대출이 가능한 경우 계약 효력이 유효하고
그렇지 않을 경우 무효로 한다고 해석되는 것이지

본래 약 1억원이 필요하여 대출받으려는 것인데 몇백만원은 대출이 가능하니, 대출 불능은 아니라는 식의 주장은

초등학생 말장난 수준의 항변입니다.

계약 내용의 해석은 통상의 상식을 가진 객관적 제3자들이 당해 주관적 상황에서 서로 주고받는 합리적인 의사임을 전제로 이루어지는 것이어서,
대단한 말장난 늘어놓든 위와 같이 하는 것은 받아들여지지 않습니다.

귀하가 상대방, 중개사 등과의 소통 과정에서 전체 필요금액, 대출 예정금액에  대한 이야기가 나왔을 것이고,
설령 그렇지 않더라도
일반적으로 400만원 대출받기 위해 그 같은 내용을 계약효력을 좌우하는 특약에 기재하지 않기 때문에

상대방의 주장은 유치한 말장난입니다.

끝까지 반환을 거부할 경우 소송을 통해 충분히 받을 수 있는 사건입니다.

이승수 변호사 · Answer

안녕하세요, 부동산 계약 관련 문의에 대해 답변드리겠습니다.

귀하의 경우 "보금자리론 대출 승인을 조건으로 매수하는 것이며, 기일 내 불승인시 본계약은 무효로 하며, 계약금 전액을 반환한다"라는 특약은 대출 불승인을 해제조건으로 볼 수 있습니다. 필요한 대출금액(9000만원)과 실제 승인된 금액(400만원) 사이에 현저한 차이가 있고, 이는 실질적으로 "불승인"에 가깝다고 볼 여지가 있습니다. 특약의 취지가 매수인이 적정한 대출을 받아 매매대금을 마련할 수 있도록 하는 것이었다면, 필요 금액의 극히 일부만 대출 가능한 상황은 특약에서 의도한 "승인"이라고 보기 어렵습니다.

결론적으로, 귀하의 특약 내용과 실제 대출 승인 금액의 현저한 차이를 고려할 때, 이는 특약에서 의도한 "대출 승인"이라고 보기 어렵고 "불승인"에 해당할 가능성이 높습니다. 따라서 특약에 따라 계약금 전액 반환을 요구할 수 있는 법적 근거가 있다고 판단됩니다.

추가 도움이 필요하시면 언제든지 문의해주세요.

김기윤 변호사 · Answer

부동산 매매계약을 체결하면서 보금자리론 대출 승인 여부를 계약 성립의 전제로 삼았고, 만약 해당 대출이 불승인될 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다는 특약이 명시되어 있었다면 이는 매우 중요한 계약 조건으로 평가될 수 있습니다. 이러한 특약은 계약 당사자 간의 의사에 따라 성립된 것으로 일반적으로 효력이 인정되며, 실제 대출 불승인이 발생했다면 계약 해제의 사유로 주장될 수 있는 요건이 됩니다

지금처럼 보금자리론이 실제로 불승인된 경우, 계약서에 명시된 특약에 따라 계약은 더 이상 유효하지 않다고 주장하는 것이 가능하다고 볼 여지가 있습니다. 특히 특약에서 대출 상품을 특정하여 보금자리론으로 명시하였고, 그 상품에 대한 심사에서 부결되었다면 이는 대출 불승인에 해당할 수 있습니다. 매도인 측에서 제안하는 것처럼 다른 방식의 대출이나 금액을 줄인 대출이 가능하다는 사실이 있다 하더라도, 그 대출이 특약에서 정한 구체적인 조건에 해당하지 않는다면 계약 해제 사유가 되지 않는다고 볼 가능성이 있습니다

다만 실무에서는 이처럼 불승인을 둘러싼 해석의 차이로 인해 계약금 반환을 놓고 분쟁이 빈번하게 발생합니다. 예를 들어 매도인 측에서는 대출 자체가 전면 거절된 것이 아니라 일정 금액은 승인 가능하다는 이유로 불승인이 아니라고 주장할 수 있습니다. 반면 매수인 입장에서는 실제 필요한 금액 기준으로 대출 승인이 이루어지지 않았고, 그에 따라 계약 목적을 달성할 수 없게 되었기 때문에 계약을 해제하고자 하는 것입니다.

계약금 반환을 둘러싼 법적 다툼은 장기화될 가능성도 있으므로 지금 단계에서 관련 증빙을 최대한 확보하시고, 계약서와 금융기관의 대출 심사 결과 등을 함께 검토할 수 있는 전문 변호사와 상담을 진행하시는 것이 가장 바람직한 대응이라 할 수 있습니다

이승현 변호사 · Answer

안녕하세요 이승현 변호사입니다.

본 사건에서 계약 내용을 해석함에 있어, 보금자리론 대출 승인을 어떠한 의미로 볼 것인지 문제될 것으로 판단됩니다. 통상 이러한 경우 본래 필요한 9,000만원 상당의 보금자리론 대출 승인을 의미하는 것으로 해석되며, 해당 대출이 승인되지 않았으므로 계약이 효력을 잃고 계약금 반환이 가능할 것으로 판단됩니다. 상대방은 대출이 일부라도 났으니 계약금을 반환하지 못하겠다고 주장하는 것으로 보이나 이 부분에 대하여는 법리적으로 반박할 필요가 있습니다. 먼저, 변호사의 도움을 받아 내용증명을 보내보고 그럼에도 계약금을 돌려받지 못하면 소송을 진행하는 것이 좋겠습니다.

실질적인 도움을 받으시려면, 경험 있는 변호사의 조력을 받는 것이 중요합니다. 도움이 필요하시면, 관련 사건 경험이 풍부한 제가 끝까지 함께하겠습니다. 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법률사무소 SHIELD 이승현 변호사 올림

신경렬 변호사 · Answer

안녕하세요, 신경렬 변호사입니다.
"보금자리론 '불승인' 시 본 계약은 무효로 한다."는 특약이 존재하며, 대출 신청 금액과 상관없이 '불승인' 결과가 발생하였으므로, 계약은 무효가 되었다고 판단됩니다. 따라서 계약금 전액 반환을 요청하실 수 있다고 생각됩니다.
구체적인 자료를 기초로 한 답변이 아니므로, 참고만 부탁드리겠습니다.
답변이 도움 되셨길 바라며, 추가 문의 사항이 있으신 경우 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.

변호사 신경렬 드림

조선규 변호사 · Answer

안녕하세요.

귀하가 제시한 사실관계를 고려할 때, 법원은 보금자리론 대출 불승인이라는 해제조건이 성취되어 계약이 효력을 잃었다고 판단할 가능성이 높습니다. 따라서 계약금 반환 청구가 인용될 가능성이 높다고 판단됩니다.

내용증명 발송 등을 통해 계약금 반환을 요청하시고 불응시 소송 제기 여부도 고려하시기 바랍니다.

사법고시 출신 15년 경력의 변호사가 직접 상담 및 사건 진행하여 드립니다. 감사합니다.