전세권 설정과 매매 계약 시 주의사항

Question

안녕하세요 변호사님들 : )

어머니가 돌아가시고 아버지가 마음이 안좋으신지 가지고 계신 집을 매매하려고 집을 내놧고, 집은 1층 소매점 2층 주택이며 공실입니다. 고생끝에 매수인도 나타나 잔금치를날까지 한달정도 남았는데요.

매매계약서 특약을 보니 전세는 매수인이 승계한다라고 적혀있길래 우리는 임차인이 없다라고 하니 등기부에 전세권설정이 되어있다고 하시더라고요..?

그게뭔가 찾아보니 어머니 살아생전 전세금을 돌려주지않이 설정한 권리라고 하는데, 2016.11월설정이고 2016-2018년 존속기간입니다.

너무 오래됐고 경매관련한 내용이나 민사관련한 내용을 들은적이 없어서 이력이 있을수도있겠지만 제가 아는 바는 없습니다. 아버지는 이런거 잘모르세요 어머니가 다 관리하셔서.. 여쭤볼 어머니가 안계시네요..

여튼 그뒤로 담보대출도 받은게 있어서 등기부을구에는 전세권설정과 담보대출은행만 적혀있습니다.

저는 단순히 전세권설정후 돈을 받고 말소를 안해주신줄알았는데 수소문끝에 설정한 임차인을 찾았는데 전세금을 안돌려줬다고 하시더라고요..

제가 단순히 말소를 안해줬다고 생각한건 임차인이 두어번 정도 바뀌었고 전세설정금액이 6천인데 민사도 안하신거같고 경매도 안하시고 그냥 기다리셨다고만 하시더라고요.. 순둥하신건지..

그래서 어머니도 안계시니 단순히 전 임차인 말만듣고 할수는없으니 통장내역을 떼보려고하는데 망인의 통장내역을 보는게 쉽지가 않다더라고요..

저는 한정승인중이고 아버지는 상속포기심판문이 있습니더. 근데 어머니 사망후 알게된건데 이복남매가 있더군요. 찾을 길이 없습니다. 통장내역확인하려면 이분의 동의가 필수인가요..?

그리고 전세권 존속기간이 18년11월부로 끝났는데도  전세금을 실제로 못받았다고 하면 돌려줘야하나요?

현재 잔금까지 한달정도남앗는데 말소등기를 제때못해쥬면 저희가 계약금의 두배를 위약금으로 내야하나요..?

박영재 변호사 · Answer

등기부에 전세권이 설정되어 있고 말소되지 않았다면, 비록 존속기간이 지난 전세권이라도 임차인이 실제 전세금을 돌려받지 못했다면 권리주장은 여전히 가능합니다. 민사소송이나 경매를 하지 않았더라도 전세권은 존속기간 경과 후에도 말소 전까지는 효력이 남아 매수인에게 승계될 수 있으며, 이로 인해 매매 잔금일에 말소가 되지 않으면 매수인이 계약 해제 사유로 삼고 계약금의 두 배를 청구할 수 있는 위험도 있습니다. 반드시 임차인과 합의하여 전세금 정산 후 말소등기를 받아야 합니다. 어머니 통장 확인은 상속인 전원의 동의가 필요한데, 이복남매도 법적 상속인이므로 그들의 협조 없이는 금융정보 열람이 어렵습니다. 단, 상속재산 파악을 위한 가정법원의 조회명령 신청을 고려해 볼 수 있습니다. 실무상, 한정승인 중이라면 임차인이 채권자로 이의신청을 하거나 청산절차에 참여해야 하며, 상속채무로 간주될 수 있으므로, 이 사안은 즉시 변호사의 조력을 받아야 합니다.

오지영 변호사 · Answer

안녕하세요. 형사&민사전문변호사 오지영입니다.

질문자님의 상황은 전세권 설정과 관련된 복합적인 상속 문제로서 신속한 해결이 필요한 사안입니다. 매매 잔금일까지 한 달밖에 남지 않은 상황에서 체계적인 접근이 필요합니다.

전세권의 존속기간이 2018년 11월에 종료되었음에도 말소되지 않은 상태라면 전세권자가 전세금을 실제로 돌려받지 못했을 가능성이 높습니다. 존속기간이 지났다고 해서 자동으로 전세권이 소멸되는 것은 아니며 전세금 반환 후에야 말소가 가능합니다.

망인의 통장내역 확인을 위해서는 모든 상속인의 동의가 필요합니다. 이복남매가 있다면 그들도 상속인이므로 동의를 받아야 하는데 연락이 안 된다면 가정법원에 상속인 확정 신청을 통해 공시송달 절차를 진행할 수 있습니다.

전세금 반환 의무는 존재할 가능성이 높습니다. 다만 질문자님이 한정승인을 하신 상태이므로 상속재산의 한도 내에서만 책임을 지게 됩니다. 상속재산으로 전세금을 변제할 수 없다면 그 범위에서 책임이 제한됩니다.

매매계약의 위약금 문제는 매우 중요합니다. 전세권 말소가 지연되어 매매계약을 이행할 수 없다면 계약금의 배액을 위약금으로 지급해야 할 수 있으므로 매수인과 협의하여 잔금일 연장이나 조건부 매매 등을 검토해야 합니다.

즉시 전세권자와 협상하여 분할 상환이나 담보 제공을 통한 말소 방안을 모색하시기 바랍니다.

모든 상담부터 재판까지 제가 직접 진행하고 있으니 궁금한 점이 있다면 언제든지 문의주시기 바랍니다.

대한변호사협회 등록 형사전문, 민사전문 오지영 변호사 -

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
- 전세금 반환채무는 존속기간과 관계없이 실제 반환 시까지 유효합니다.
- 매매계약 특약상 매수인이 전세권을 승계하기로 했다면 말소의무는 없습니다.
- 망인의 통장내역 확인은 이복남매의 동의 없이도 가능합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 통장내역 확인 관련
- 한정승인자로서 상속재산 조사를 위한 정당한 사유가 있음
- 1순위 상속인만으로도 통장내역 확인 가능
- 다만 은행별로 요구하는 구비서류가 다를 수 있어 사전확인 필요

나. 전세권과 전세금 반환채무
- 전세권 존속기간 만료되어도 전세금 반환채무는 계속 유효
- 전세금 반환채무 소멸시효는 만료시점(2018년)부터 10년
- 한정승인자로서 상속재산 한도 내에서 반환의무 있음

다. 매매계약 관련
- 특약에서 매수인이 전세권을 승계하기로 했다면 말소의무 없음
- 매매대금에서 전세금 공제 여부 확인 필요
- 전세권 승계가 매매조건이라면 말소 못한다고 위약금 문제되지 않음

3. 결론
매수인과 전세권 승계 조건을 명확히 재확인하시고, 전세금 반환여부는 통장내역을 확인하여 처리하시되, 반환하지 않은 것이 확인되면 매수인과 협의하여 매매대금에서 공제하는 방안을 검토하시기 바랍니다.

한대섭 변호사 · Answer

1. 상속인 1인만으로도 일정 조건을 충족하면 피상속인의 과거 은행 거래내역을 조회할 수 있습니다. 단, 은행에 따라 공동상속인의 동의서을 요구할 수 있으며, 은행 및 거래 목적에 따라 요건이 달라질 수 있습니다. 이 부분은 해당 은행에 확인해 보시기 바랍니다.

2.전세권 등기와 전세금 반환 채무는 별개입니다. 전세금 반환채무 소멸시효는 10년이고, 전세권 설정 기간이 만료된 때(2018년)로부터 10년이 진행됩니다. 따라서 임차인이 실제로 돈을 받지 못한 것이 사실이라면, 상속인인 귀하는 어머니의 상속재산(매매하려는 집)으로 이 빚을 갚아야 할 의무가 있습니다.

3. 원칙적으로 매도인(귀하 측)은 잔금일까지 소유권 행사를 제한하는 모든 등기(압류, 가압류, 저당권, 전세권 등)를 말소하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전할 의무가 있습니다. 만약 약속된 잔금일에 전세권 등기를 말소하지 못하면, 이는 귀하 측의 '채무불이행'에 해당합니다. 이 경우 매수인은 계약을 해제하고, 통상적인 계약서 내용에 따라 위약금으로 계약금의 두 배에 해당하는 금액의 배상을 청구할 수 있습니다. 다만 '전세는 매수인이 인수'한다는 특약을 정한 것으로 보아 매매대금에서 전세금을 공제하고, 매수인이 이를 인수(전세권 포함)하는 조건으로 매매계약을 체결한 것으로 보입니다. 이 부분 다시 한 번 확인해 보시기 바랍니다.

김용현 변호사 · Answer

안녕하세요 
부동산 및 임대차 전문 변호사
법무법인 영민 김용현 변호사입니다.

1. 망인의 통장 내역 확인에 이복남매의 동의가 필요한지?
어머니의 1순위 상속인은 의뢰인님과 의뢰인님의 아버지시고 의뢰인께서 한정승인을 한 이상 차순위 상속인에게 상속이 넘어가지 않았기 때문에 어머니의 이복남매의 동의는 필요치 않을 것으로 생각됩니다.

2. 존속기간 만료 후에도 전세보증금을 돌려줘야 하는지?
등기부상의 전세권은 존속기간이 끝나면 집을 사용할 수 있는 권리인 용익물권적 효력은 사라지지만, 보증금을 돌려받을 때까지 그 채권을 담보하는 권리인 담보물권적 효력은 그대로 유지된다고 보고 있으므로 존속기간의 만료 이후에도 실제로 전세보증금이 반환된 바 없다면 전세보증금을 반환하여야 합니다.

3. 말소를 못하면 계악금 2배의 위약금을 내야 하나요?
결국 이 부분은 실제로 부동산에 대한 매매계약을 어떻게 체결하였는지 여부에 따라 달라집니다. 만약 매수인이 전세권설정등기의 부담을 안고 그 부분을 매수대금에 반영하여 조금 더 저렴한 가격으로 매수를 한 것이라면 전세권설정등기 말소여부와 관계 없이 매매계약은 적법하게 성립될 수 있습니다. 그러나 조율 과정에서 임차인은 따로 존재하지 않으나 전세권설정등기만이 존재하여 해당 등기를 말소시키는 것을 매매계약의 성립의 선행조건으로 하였다면 해당 등기를 말소시키지 못함에 따라 계약이 파기되는 경우 계약금 배액배상을 해야할 상황이 올 수 있습니다.

위 답변은 의뢰인께서 써주신 내용을 기반으로 작성된 일반적인 답변으로 구체적인 사정에 따라 그 결론이 달라질 수 있으므로 더 구체적이고 정확한 답변이 필요하시거나 실질적인 변호사의 조력이 필요하신 경우 상담신청을 해주시면 필요한 도움을 드리겠습니다.

무더운 여름 날씨에 늘 건강 조심하시길 바랍니다.
감사합니다.